春節(jie)前后(hou)，官方(fang)(fang)一(yi)(yi)(yi)(yi)系列密(mi)集的(de)(de)(de)“去庫存”政(zheng)策大都(dou)將(jiang)(jiang)一(yi)(yi)(yi)(yi)線城市排除在(zai)外，但深(shen)圳(zhen)、上(shang)海(hai)等地(di)“高燒(shao)”的(de)(de)(de)樓市近期卻又出現一(yi)(yi)(yi)(yi)輪“聞風上(shang)漲”的(de)(de)(de)沖動。不(bu)僅是新房(fang)(fang)(fang)開發商(shang)捂盤惜(xi)售、伺(si)機漲價(jia)，二手房(fang)(fang)(fang)也在(zai)中介等利益相關方(fang)(fang)的(de)(de)(de)推波助瀾下坐地(di)起價(jia)。針對這一(yi)(yi)(yi)(yi)情況(kuang)，近日一(yi)(yi)(yi)(yi)份有關調(diao)整上(shang)海(hai)土地(di)和住房(fang)(fang)(fang)供應結構的(de)(de)(de)文(wen)件(jian)下發至各區(qu)縣(xian)政(zheng)府部(bu)門，旨在(zai)優化住房(fang)(fang)(fang)用地(di)供應結構，提高中小套型商(shang)品(pin)住房(fang)(fang)(fang)供應，以穩定房(fang)(fang)(fang)源(yuan)供給、合理(li)定價(jia)。而在(zai)深(shen)圳(zhen)，近期一(yi)(yi)(yi)(yi)則(ze)限(xian)購政(zheng)策即將(jiang)(jiang)從嚴執行的(de)(de)(de)消(xiao)息(xi)甚(shen)囂塵上(shang)，非深(shen)圳(zhen)本地(di)戶籍人員購房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)，要求繳納(na)社保年限(xian)或(huo)將(jiang)(jiang)從目前的(de)(de)(de)一(yi)(yi)(yi)(yi)年延長至三年。

　　種種跡象表明，一(yi)(yi)線樓市(shi)的(de)(de)迅(xun)速升溫和房(fang)價的(de)(de)躁(zao)動，已引起了政(zheng)府(fu)部門的(de)(de)重視，與三、四線城(cheng)市(shi)去庫存的(de)(de)政(zheng)策(ce)提振不同，一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)的(de)(de)政(zheng)策(ce)方向是穩市(shi)場、抑房(fang)價。由此(ci)，“分類調控”將成為(wei)今年樓市(shi)政(zheng)策(ce)的(de)(de)大格局。

　　政策(ce)頻出穩(wen)房價

　　一份(fen)上海市(shi)政(zheng)府(fu)印發的《關于進一步優(you)化本(ben)市(shi)土地和住房供(gong)應(ying)結(jie)構(gou)的實施意見》近日下發至各(ge)區縣相關政(zheng)府(fu)部門(men)。指出要優(you)化住房供(gong)地結(jie)構(gou)，增加中小(xiao)套型(xing)住房供(gong)應(ying)比例，提高商辦用地供(gong)應(ying)的有(you)效(xiao)性(xing)和精準度，鼓(gu)勵開發企業(ye)持有(you)商辦物業(ye)持續運營(ying)。

　　引起市場(chang)廣泛關注(zhu)的(de)(de)是，《意見(jian)》明確(que)要求增加中小(xiao)(xiao)(xiao)套型(xing)用(yong)地(di)供(gong)應(ying)比例(li)(li)：中心(xin)城(cheng)區(qu)不低于(yu)(yu)70%，郊(jiao)(jiao)區(qu)不低于(yu)(yu)60%(部分(fen)供(gong)需矛盾(dun)較突出區(qu)域，中小(xiao)(xiao)(xiao)套型(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應(ying)比例(li)(li)提高(gao)到(dao)70%);保障性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)用(yong)地(di)的(de)(de)中小(xiao)(xiao)(xiao)套型(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應(ying)比例(li)(li)，中心(xin)城(cheng)區(qu)為100%，郊(jiao)(jiao)區(qu)不低于(yu)(yu)80%以上(shang)。同時，鼓(gu)勵公共(gong)交通為導向的(de)(de)社區(qu)開(kai)發模式，站點(dian)周邊區(qu)域(中心(xin)城(cheng)、郊(jiao)(jiao)區(qu)的(de)(de)覆(fu)蓋范圍分(fen)別為600米、1500米)商品住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)用(yong)地(di)的(de)(de)中小(xiao)(xiao)(xiao)套型(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應(ying)比例(li)(li)提高(gao)到(dao)80%以上(shang)。此外，《意見(jian)》還首次明確(que)，上(shang)海(hai)市多層(ceng)(ceng)(ceng)、小(xiao)(xiao)(xiao)高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)、高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)建筑(zhu)的(de)(de)中小(xiao)(xiao)(xiao)套型(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)面積標(biao)準分(fen)別為90平方米、95平方米、100平方米。

　　與此同時，要求(qiu)建(jian)立完善購租并舉的住房(fang)體(ti)系，鼓勵開發企(qi)業(ye)持有一定(ding)比例商品(pin)住房(fang)用(yong)于社(she)會租賃(lin)，促進社(she)會租賃(lin)住房(fang)市場發展。在上海(hai)聚集區(qu)、科技創(chuang)新(xin)區(qu)、產業(ye)社(she)區(qu)以及周(zhou)邊(bian)1000米范圍(wei)內新(xin)增商品(pin)住宅用(yong)地，相關(guan)區(qu)縣政府(fu)要在出讓(rang)條件中明確，用(yong)于社(she)會租賃(lin)的商品(pin)住房(fang)比例不低于15%，以滿足人(ren)才流(liu)動需求(qiu)，進一步促進產城結合。

　　無獨有偶，在2015年房(fang)價上漲幅度最大的另一(yi)個一(yi)線城市深(shen)圳，近日(ri)也(ye)有消(xiao)息稱，將從(cong)嚴執行限購政(zheng)策(ce)，對于在深(shen)圳購房(fang)的非戶籍人士(shi)，原本要求社(she)保繳滿(man)一(yi)年即可(ke)擁有購房(fang)資(zi)格的，或(huo)將延長到(dao)三年。深(shen)圳市規劃和國(guo)土資(zi)源(yuan)委員會在接受媒體采訪時(shi)表(biao)示，相關政(zheng)策(ce)還在研(yan)究之中(zhong)。但當地中(zhong)介機構、業(ye)內人士(shi)普遍猜測，雖然目前政(zheng)策(ce)尚(shang)未出臺，但可(ke)能性是(shi)存在的。

　　分類調控是方向

　　很明顯，一線城(cheng)市樓市的(de)迅(xun)速升溫和房價的(de)躁動，已引起了當地政(zheng)府的(de)重視，針對不同城(cheng)市現狀的(de)分類(lei)調(diao)控成為(wei)今年(nian)樓市政(zheng)策的(de)大方向。

　　與三、四線城市提(ti)振樓市、去庫存政(zheng)策(ce)相反的(de)(de)是，滬深兩地(di)(di)近期樓市新政(zheng)旨在穩市場、抑房(fang)價(jia)。針對上海土(tu)地(di)(di)供應調整新政(zheng)，克而(er)瑞房(fang)地(di)(di)產(chan)研(yan)究(jiu)中(zhong)心分析師楊科偉認為(wei)(wei)，在土(tu)地(di)(di)供應總量(liang)明(ming)確將減(jian)少的(de)(de)背景下，增(zeng)加(jia)中(zhong)小戶型(xing)的(de)(de)供應比例，是為(wei)(wei)了令供應套數(shu)總量(liang)不至(zhi)于(yu)明(ming)顯(xian)減(jian)少，有利于(yu)平(ping)抑房(fang)價(jia)。政(zheng)策(ce)的(de)(de)意義主要有兩方面(mian)：一(yi)個(ge)是土(tu)地(di)(di)出讓環(huan)節設置一(yi)些附加(jia)門檻，有助(zhu)于(yu)平(ping)抑地(di)(di)價(jia);另(ling)一(yi)個(ge)就是增(zeng)加(jia)商品住宅供應量(liang)，緩解(jie)供不應求(qiu)造成房(fang)價(jia)過快上漲(zhang)。

　　業(ye)內人(ren)士張宏偉也(ye)認(ren)為，一線城市(shi)新增(zeng)(zeng)建設用(yong)地(di)不可能(neng)(neng)大幅增(zeng)(zeng)加(jia)，存量用(yong)地(di)盤活也(ye)很難有快速成效，現(xian)在(zai)增(zeng)(zeng)加(jia)市(shi)場供(gong)應的(de)方(fang)法就是(shi)把戶型做小，增(zeng)(zeng)加(jia)供(gong)應的(de)套數(shu)，讓更(geng)多的(de)家庭能(neng)(neng)夠買到(dao)或租到(dao)中小套型的(de)房源。從上海(hai)現(xian)在(zai)的(de)土地(di)政(zheng)策(ce)(ce)特征來看，再結合目(mu)前財政(zheng)部等(deng)部委(wei)的(de)政(zheng)策(ce)(ce)導(dao)向，100平方(fang)米以(yi)(yi)下尤其(qi)是(shi)90平方(fang)米以(yi)(yi)下的(de)中小套型配比肯定會增(zeng)(zeng)加(jia)，開(kai)發商在(zai)上海(hai)的(de)開(kai)發策(ce)(ce)略也(ye)會由(you)此發生一定的(de)改變。

　　而對于深(shen)(shen)(shen)圳，易居(ju)房(fang)地產研(yan)究院院長楊紅旭認為，深(shen)(shen)(shen)圳房(fang)價漲幅之(zhi)(zhi)大(da)，在2015年(nian)位(wei)居(ju)全國(guo)之(zhi)(zhi)首，且進入2016年(nian)之(zhi)(zhi)后，這(zhe)一勢頭并沒有得到有效(xiao)遏制。從嚴限(xian)購、延長外地人士購房(fang)的社(she)保年(nian)限(xian)的政策出臺(tai)可能性極大(da)。今年(nian)2月1日(ri)，深(shen)(shen)(shen)圳市(shi)規劃和國(guo)土(tu)資源委員會發布了該市(shi)2016年(nian)1月樓市(shi)數據(ju)。數據(ju)顯示，1月深(shen)(shen)(shen)圳新(xin)房(fang)成(cheng)交均價再攀新(xin)高，均價已達46515元每(mei)平方米，同比漲74%。

　　在(zai)近期閉(bi)幕的深(shen)圳兩(liang)會(hui)上，市(shi)長(chang)許(xu)勤對媒體表示，深(shen)圳去年房價(jia)上漲(zhang)(zhang)幅度(du)確(que)實過快(kuai)。從供給(gei)側看，盡管深(shen)圳去年土地(di)供給(gei)、人才安居房和(he)保障(zhang)(zhang)性住房仍在(zai)增加(jia)，但整合(he)(he)城市(shi)的土地(di)資源(yuan)是有限的。兩(liang)方面(mian)因素共同作(zuo)用，讓深(shen)圳房價(jia)不斷(duan)上漲(zhang)(zhang)。為把房價(jia)穩(wen)定在(zai)合(he)(he)理區間，市(shi)政(zheng)府(fu)一(yi)方面(mian)加(jia)大人才安居和(he)保障(zhang)(zhang)房建(jian)設，一(yi)方面(mian)研(yan)究調(diao)控政(zheng)策如(ru)何能(neng)穩(wen)定房價(jia)。更多最新數據分析(xi)報告(gao)、市(shi)場調(diao)研(yan)、行業分析(xi)請訪(fang)問。