根據12月9日的中共中央政治局會議精神，要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

 　　確實，促進房地產平穩健康發展的長效機制關鍵是適合國情，還要符合市場規律。我國幅員遼闊，各地情況差異較大，在2016年“去庫存”的背景下，具有優質公共資源、人口吸引力較大的一二線城市房價快速上漲，而缺乏優質公共資源、沒有人口吸引力的三四線城市房價仍然在下降。

 　　因此，未來準確判斷各地具體情況，因城施策仍然非常重要。針對明年的宏觀形勢，談幾點政策建議：

 　　第一，供求雙向調節，實現供求平衡。房價的決定如同一般商品價格決定的原理一樣，盡管影響房價的因素有很多，包括宏觀的、微觀的、經濟的、社會的、政策的、國內的、國外的各種影響因素等等。但不管是什么因素，最終都會通過供求關系來對房價造成影響，所以，最終起決定作用的仍然是供求關系。

 　　供不應求房價上漲，供過于求房價下降，這是市場經濟下的基本經濟規律。因此，房價的調控也需要從供求兩方面入手。一二線城市房價不斷上漲的現象背后，是由于人口在不斷增加，導致住房供不應求;三四線城市則正好相反，由于人口在不斷流失，導致住房供過于求，去庫存的壓力很大。因此，各地要根據具體情況因城施策，三四線城市要想辦法去庫存，一二線城市則想辦法穩定房價。不管財稅政策，還是金融政策、土地政策都要與各地的具體情況相吻合，實施反向調控。對于住房供不應求的一二線仍然要采取限購、限貸、限價，以及增加土地供給的政策手段來進行調控;對于住房供過于求的三四線城市政策手段則相反。

 　　第二，限制投機，讓住房回歸居住功能。由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，在房價不斷上漲的背景下，則住房需求是無限的。而住房供給囿于土地的限制，總是有限的、稀缺的，因此，對于房價不斷上漲的一線城市和部分二線城市房價調控的難度較大。為此，在調控時，一定要考慮住房供求的特殊性，尤其是住房需求的特殊性。

 　　要根據住房需求的層次采取不同的政策，對不同的住房需求有保有壓。根據住房需求的性質不同，住房需求可以分為首套房的剛性需求、二套房的改善性需求、長期持有的投資性需求、短期持有的投機性需求。對于滿足基本住房需求的剛性需求和改善性需求，我們需要給予財稅、金融手段的支持;對于住房基本功能之外的投機投資性需求，尤其是投機性需求，則應運用財稅、金融手段予以限制。

 　　第三，發展租賃市場，建立購租并舉的住房制度。我國住房制度改革的目標是住房商品化。購租并舉的住房制度是住房商品化的應有之義。得到一套住房的使用權，可以購買產權，也可以通過租賃實現。在住房制度改革之前，我國的公房都是租賃的形式。住房制度改革之后，為了盡快回籠資金、建設更多的房子以滿足人們饑渴的住房需求，我國采取了鼓勵購買住房產權的方式。

 　　伴隨著過去房價不斷上升，住房的投資功能也得以體現，人們已經習慣了買房的思維。其實，就滿足居住功能而言，租賃方式是一個不錯的選擇。尤其是對于剛進入城市的新市民、新職工而言，他們收入較低，支付能力有限，只能通過租賃以滿足其住房需求。因此，為新市民、新職工提供長期穩定的租賃住房非常有必要。

 　　租賃市場的發展也會減少購買住房的需要，對于抑制房價的上漲會有一定作用。而在高房價下，目前出租房屋是不劃算的，因此，我們要給予機構和個人出租者更多的稅收優惠、融資支持;也要給予承租人相應的照顧，包括讓有穩定的租賃關系的承租者同戶籍人口一樣享受到教育、醫療等的公共服務。

 　　第四，從新型城鎮化發展角度，鼓勵發展多元化地產。自改革開放開始，便不斷有浩浩蕩蕩的農民工進城務工，城市人口不斷增加，我國城鎮化速度也不斷加快。但是，雖然我國的城鎮化率已經由1978年的17.92%提高到了2015年的56.1%，戶籍人口的城鎮化率才為39.9%，二者相差16個百分點。很多進城農民工及隨遷子女不能與城市居民一起享受住房、教育、醫療等各種公共服務。為此，城鎮化過程中，讓進城農民享受教育、醫療、社會保障等均等化的公共服務，讓農民進城有房住，孩子有學上是未來一段時間內政府的一個重要任務。房地產是人們生產、生活的重要載體，因此房地產業應該發揮其應有的作用，不僅要為農業轉移人口落戶城鎮提供相應的住房，尤其是中小戶型商品房及租賃住房，也要為其提供教育、醫療等配套公共設施的建設與服務。

 　　未來房地產業要從以人為本的新型城鎮化角度去規劃設計住宅地產、園區地產、商業地產、教育地產、醫療地產、養老地產等多元化地產，幫助原有城鎮居民與新市民解決住房問題，提供產業支撐，提高城鎮的基礎設施、社會設施服務水平。為此，政府應該制定相應的政策，鼓勵房地產開發商作為城市運營商開發多元化地產。

 　　第五，加強規劃引導，注重政府調控。根據經濟學原理，市場經濟能夠實現資源的最優配置，但是，只有完全競爭的市場結構才能達到資源最優配置的條件。在現實生活中，很難有符合完全競爭市場條件的市場。而市場一旦不具備完全競爭的條件，則會導致市場失靈。由于房地產涉及國計民生，對人們安居樂業、對城市面貌的改善、對國民經濟的發展有重要影響，因此，在強調發揮市場決定性作用的同時，一定要輔之于積極的政府調控，除了財稅手段、金融手段的利用，對于供不應求的一、二線城市，也不排除限購等行政手段的運用。

 　　未來尤其要重視城市規劃、土地利用規劃、房地產規劃的引導作用。因為有什么樣的城市規劃、土地規劃、房地產規劃，就會有什么樣的城市面貌、產業結構、房地產結構、房地產的供給與需求。各地房地產供求不平衡的問題實際上是供給側的問題，是源頭上的城市規劃、土地規劃、房地產規劃沒有做好。目前允許商改住實際上是因為商業用房蓋多了，規劃沒有做好，供求匹配沒有到位。未來一方面要從職住均衡角度、從供求平衡角度出發，對于供過于求的房地產業態應該允許調整為供不應求的房地產業態，土地性質也應允許隨之做出調整;另一方面也要做好科學的城市長期規劃、土地和房地產規劃，一張藍圖畫到底，才有利于房地產供求平衡的實現，才有利于房地產長效機制的建立。