根據12月9日的中共中央政(zheng)治(zhi)局會議精神，要加快(kuai)研(yan)究建立符合國情(qing)、適應市場(chang)規律的房地產平穩健(jian)康發展長效機(ji)制。

　　確實，促進房(fang)(fang)地(di)產平穩健康發展的長效機制關鍵(jian)是適合國(guo)(guo)情，還要符合市場規律。我國(guo)(guo)幅員遼闊，各地(di)情況差異較(jiao)大(da)(da)，在2016年“去(qu)庫存”的背景下，具有優(you)質公共資源、人(ren)口(kou)吸引力較(jiao)大(da)(da)的一二線城市房(fang)(fang)價(jia)快(kuai)速上漲，而缺乏(fa)優(you)質公共資源、沒(mei)有人(ren)口(kou)吸引力的三四線城市房(fang)(fang)價(jia)仍(reng)然(ran)在下降。

　　因(yin)此(ci)，未來準確判斷各地具體情況(kuang)，因(yin)城施(shi)策仍然非常重(zhong)要。針對明年的(de)宏觀形勢，談幾點政策建議：

　　第一(yi)，供求雙向調節，實現供求平(ping)衡(heng)。房(fang)價(jia)的(de)(de)(de)決(jue)定(ding)如同一(yi)般商品價(jia)格(ge)決(jue)定(ding)的(de)(de)(de)原理一(yi)樣，盡管(guan)影響(xiang)(xiang)房(fang)價(jia)的(de)(de)(de)因(yin)素(su)有(you)很多，包括宏觀的(de)(de)(de)、微觀的(de)(de)(de)、經濟的(de)(de)(de)、社會的(de)(de)(de)、政策的(de)(de)(de)、國內的(de)(de)(de)、國外的(de)(de)(de)各種影響(xiang)(xiang)因(yin)素(su)等(deng)等(deng)。但不管(guan)是什么因(yin)素(su)，最(zui)終都會通過供求關(guan)系來(lai)對房(fang)價(jia)造成影響(xiang)(xiang)，所以，最(zui)終起(qi)決(jue)定(ding)作用的(de)(de)(de)仍然是供求關(guan)系。

　　供(gong)(gong)不(bu)(bu)(bu)應(ying)求(qiu)(qiu)房(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲，供(gong)(gong)過于(yu)(yu)求(qiu)(qiu)房(fang)價(jia)(jia)下(xia)(xia)降，這是市場經濟(ji)下(xia)(xia)的(de)基本經濟(ji)規律(lv)。因(yin)此(ci)，房(fang)價(jia)(jia)的(de)調(diao)控(kong)也(ye)需要從供(gong)(gong)求(qiu)(qiu)兩方面(mian)入手(shou)。一二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市房(fang)價(jia)(jia)不(bu)(bu)(bu)斷上(shang)漲的(de)現(xian)象背后，是由(you)于(yu)(yu)人口(kou)在不(bu)(bu)(bu)斷增加，導(dao)致住房(fang)供(gong)(gong)不(bu)(bu)(bu)應(ying)求(qiu)(qiu);三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市則正好相(xiang)反(fan)(fan)，由(you)于(yu)(yu)人口(kou)在不(bu)(bu)(bu)斷流失，導(dao)致住房(fang)供(gong)(gong)過于(yu)(yu)求(qiu)(qiu)，去(qu)(qu)庫存的(de)壓力很(hen)大。因(yin)此(ci)，各地(di)要根據具(ju)體情況因(yin)城(cheng)(cheng)施策，三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市要想(xiang)辦(ban)法(fa)去(qu)(qu)庫存，一二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市則想(xiang)辦(ban)法(fa)穩(wen)定房(fang)價(jia)(jia)。不(bu)(bu)(bu)管財稅(shui)政(zheng)策，還是金融政(zheng)策、土(tu)地(di)政(zheng)策都要與各地(di)的(de)具(ju)體情況相(xiang)吻合(he)，實施反(fan)(fan)向調(diao)控(kong)。對于(yu)(yu)住房(fang)供(gong)(gong)不(bu)(bu)(bu)應(ying)求(qiu)(qiu)的(de)一二(er)線(xian)(xian)仍(reng)然要采取(qu)限(xian)購、限(xian)貸(dai)、限(xian)價(jia)(jia)，以及增加土(tu)地(di)供(gong)(gong)給的(de)政(zheng)策手(shou)段(duan)來進(jin)行(xing)調(diao)控(kong);對于(yu)(yu)住房(fang)供(gong)(gong)過于(yu)(yu)求(qiu)(qiu)的(de)三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市政(zheng)策手(shou)段(duan)則相(xiang)反(fan)(fan)。

　　第(di)二，限(xian)制投機，讓住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)回歸(gui)居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)功能。由于住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)自住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)、投資(zi)兩相(xiang)宜。如果賦(fu)予住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)的(de)(de)投資(zi)屬性，在(zai)房(fang)價(jia)不(bu)斷上漲的(de)(de)背景下，則(ze)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)需求(qiu)(qiu)是無(wu)限(xian)的(de)(de)。而住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)供(gong)給(gei)囿于土(tu)地的(de)(de)限(xian)制，總(zong)是有限(xian)的(de)(de)、稀缺(que)的(de)(de)，因此，對于房(fang)價(jia)不(bu)斷上漲的(de)(de)一線城(cheng)市(shi)和(he)部分二線城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)調(diao)控的(de)(de)難度較大。為此，在(zai)調(diao)控時，一定(ding)要(yao)考慮住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)供(gong)求(qiu)(qiu)的(de)(de)特殊(shu)性，尤其是住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)需求(qiu)(qiu)的(de)(de)特殊(shu)性。

　　要根(gen)據住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)的(de)(de)層(ceng)次采取(qu)不同的(de)(de)政策，對不同的(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)有保(bao)有壓(ya)。根(gen)據住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)的(de)(de)性(xing)質不同，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)可以分(fen)為首套房(fang)(fang)的(de)(de)剛(gang)性(xing)需(xu)求(qiu)、二套房(fang)(fang)的(de)(de)改善(shan)性(xing)需(xu)求(qiu)、長期持有的(de)(de)投(tou)資性(xing)需(xu)求(qiu)、短期持有的(de)(de)投(tou)機(ji)性(xing)需(xu)求(qiu)。對于滿足基(ji)本(ben)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)的(de)(de)剛(gang)性(xing)需(xu)求(qiu)和改善(shan)性(xing)需(xu)求(qiu)，我們需(xu)要給予財稅(shui)、金(jin)(jin)融(rong)手(shou)(shou)段的(de)(de)支(zhi)持;對于住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)基(ji)本(ben)功能(neng)之外的(de)(de)投(tou)機(ji)投(tou)資性(xing)需(xu)求(qiu)，尤其(qi)是投(tou)機(ji)性(xing)需(xu)求(qiu)，則應運(yun)用財稅(shui)、金(jin)(jin)融(rong)手(shou)(shou)段予以限制。

　　第三，發展租(zu)(zu)賃市場，建立購租(zu)(zu)并(bing)舉的(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)制度。我國(guo)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)制度改革的(de)(de)目(mu)標是住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)商品化。購租(zu)(zu)并(bing)舉的(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)制度是住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)商品化的(de)(de)應(ying)有之(zhi)義。得到一(yi)套住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)使用權，可(ke)以(yi)(yi)購買產權，也可(ke)以(yi)(yi)通過租(zu)(zu)賃實現。在住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)制度改革之(zhi)前，我國(guo)的(de)(de)公房(fang)(fang)(fang)都是租(zu)(zu)賃的(de)(de)形式(shi)。住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)制度改革之(zhi)后(hou)，為了(le)盡快回籠資金、建設更多的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子以(yi)(yi)滿足人(ren)們饑渴(ke)的(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求，我國(guo)采取了(le)鼓勵購買住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)產權的(de)(de)方式(shi)。

　　伴隨著(zhu)過去房(fang)價不斷上升，住(zhu)房(fang)的投資功(gong)(gong)能也得以(yi)體現，人們(men)已經(jing)習慣了買房(fang)的思維。其(qi)實(shi)，就滿足居住(zhu)功(gong)(gong)能而言(yan)(yan)，租賃(lin)方式是(shi)一(yi)個(ge)不錯的選擇。尤其(qi)是(shi)對于(yu)剛進入城市的新(xin)(xin)市民、新(xin)(xin)職(zhi)工(gong)而言(yan)(yan)，他們(men)收入較低，支付能力(li)有(you)限(xian)，只(zhi)能通過租賃(lin)以(yi)滿足其(qi)住(zhu)房(fang)需求。因此，為新(xin)(xin)市民、新(xin)(xin)職(zhi)工(gong)提(ti)供長期(qi)穩(wen)定(ding)的租賃(lin)住(zhu)房(fang)非常有(you)必要。

　　租賃(lin)市場的(de)(de)發展也會減少購(gou)買住房的(de)(de)需要，對(dui)于抑制房價(jia)的(de)(de)上漲會有一(yi)定作(zuo)用。而(er)在高房價(jia)下，目前出(chu)租房屋(wu)是不劃(hua)算的(de)(de)，因此(ci)，我們要給予(yu)機構和(he)個人出(chu)租者更多的(de)(de)稅(shui)收優惠、融資支持;也要給予(yu)承(cheng)租人相應(ying)的(de)(de)照顧，包(bao)括(kuo)讓(rang)有穩定的(de)(de)租賃(lin)關系的(de)(de)承(cheng)租者同戶籍人口一(yi)樣享受到(dao)教育、醫療等的(de)(de)公共(gong)服務。

　　第四，從新型(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化發(fa)(fa)展(zhan)角度(du)，鼓(gu)勵發(fa)(fa)展(zhan)多元化地產(chan)。自改(gai)革(ge)開(kai)放開(kai)始，便不斷有(you)(you)浩浩蕩蕩的(de)(de)農(nong)(nong)民(min)工進城(cheng)(cheng)(cheng)務(wu)工，城(cheng)(cheng)(cheng)市人(ren)口(kou)不斷增加，我國城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化速(su)度(du)也不斷加快。但是(shi)，雖然我國的(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化率(lv)已(yi)經由1978年的(de)(de)17.92%提高到了2015年的(de)(de)56.1%，戶籍人(ren)口(kou)的(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化率(lv)才為(wei)39.9%，二者相差16個百分點。很多進城(cheng)(cheng)(cheng)農(nong)(nong)民(min)工及隨遷子女不能與城(cheng)(cheng)(cheng)市居(ju)民(min)一起享受住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)、教育(yu)(yu)、醫療(liao)等各種(zhong)公(gong)共服(fu)務(wu)。為(wei)此，城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化過程中，讓進城(cheng)(cheng)(cheng)農(nong)(nong)民(min)享受教育(yu)(yu)、醫療(liao)、社(she)會保(bao)障等均(jun)等化的(de)(de)公(gong)共服(fu)務(wu)，讓農(nong)(nong)民(min)進城(cheng)(cheng)(cheng)有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)住(zhu)，孩子有(you)(you)學上是(shi)未來一段時間內政(zheng)府的(de)(de)一個重要(yao)任務(wu)。房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)是(shi)人(ren)們生產(chan)、生活的(de)(de)重要(yao)載體(ti)，因此房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)業應該發(fa)(fa)揮其應有(you)(you)的(de)(de)作用，不僅要(yao)為(wei)農(nong)(nong)業轉移人(ren)口(kou)落戶城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)提供(gong)相應的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，尤其是(shi)中小(xiao)戶型(xing)商品房(fang)(fang)(fang)(fang)及租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，也要(yao)為(wei)其提供(gong)教育(yu)(yu)、醫療(liao)等配套公(gong)共設施的(de)(de)建設與服(fu)務(wu)。

　　未來房地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)要(yao)從以人為本的(de)新型城鎮化角度去(qu)規劃設(she)計住(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)、園區(qu)地(di)(di)產(chan)(chan)、商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)、教育地(di)(di)產(chan)(chan)、醫療地(di)(di)產(chan)(chan)、養老地(di)(di)產(chan)(chan)等多元化地(di)(di)產(chan)(chan)，幫(bang)助(zhu)原有城鎮居民(min)與新市(shi)民(min)解決住(zhu)房問(wen)題(ti)，提供產(chan)(chan)業(ye)支(zhi)撐(cheng)，提高城鎮的(de)基礎設(she)施、社會設(she)施服(fu)務水平(ping)。為此(ci)，政(zheng)府(fu)應(ying)該制定(ding)相(xiang)應(ying)的(de)政(zheng)策，鼓勵房地(di)(di)產(chan)(chan)開發商作為城市(shi)運(yun)營商開發多元化地(di)(di)產(chan)(chan)。

　　第五，加強(qiang)規劃引導，注重政(zheng)(zheng)府調(diao)控。根據(ju)經(jing)濟學(xue)原理，市(shi)(shi)場(chang)經(jing)濟能夠(gou)實(shi)現(xian)資源的(de)(de)(de)最優(you)配(pei)置(zhi)，但是，只有(you)(you)完全競爭的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)結構才能達(da)到(dao)資源最優(you)配(pei)置(zhi)的(de)(de)(de)條件(jian)。在現(xian)實(shi)生活中，很(hen)難有(you)(you)符合(he)完全競爭市(shi)(shi)場(chang)條件(jian)的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)。而市(shi)(shi)場(chang)一(yi)旦不具備完全競爭的(de)(de)(de)條件(jian)，則會導致市(shi)(shi)場(chang)失靈。由于房地產涉(she)及國計民生，對(dui)人們安居(ju)樂(le)業、對(dui)城(cheng)市(shi)(shi)面(mian)貌的(de)(de)(de)改善、對(dui)國民經(jing)濟的(de)(de)(de)發展有(you)(you)重要影(ying)響，因此，在強(qiang)調(diao)發揮市(shi)(shi)場(chang)決定(ding)性作用(yong)(yong)的(de)(de)(de)同時，一(yi)定(ding)要輔之于積(ji)極的(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)府調(diao)控，除了財稅(shui)手段、金融手段的(de)(de)(de)利用(yong)(yong)，對(dui)于供不應求的(de)(de)(de)一(yi)、二線城(cheng)市(shi)(shi)，也(ye)不排除限購(gou)等行(xing)政(zheng)(zheng)手段的(de)(de)(de)運用(yong)(yong)。

　　未(wei)來尤其要重視(shi)城(cheng)(cheng)市規(gui)劃(hua)(hua)、土地(di)(di)利用(yong)規(gui)劃(hua)(hua)、房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)規(gui)劃(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)引導(dao)作用(yong)。因為有什么樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市規(gui)劃(hua)(hua)、土地(di)(di)規(gui)劃(hua)(hua)、房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)規(gui)劃(hua)(hua)，就會有什么樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市面(mian)貌、產(chan)(chan)業(ye)(ye)結構(gou)、房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)結構(gou)、房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)供給(gei)與(yu)需求(qiu)(qiu)。各地(di)(di)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)供求(qiu)(qiu)不平(ping)衡(heng)的(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)題實(shi)(shi)際(ji)上是供給(gei)側(ce)的(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)題，是源頭上的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市規(gui)劃(hua)(hua)、土地(di)(di)規(gui)劃(hua)(hua)、房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)規(gui)劃(hua)(hua)沒(mei)有做好。目前允許商(shang)改住實(shi)(shi)際(ji)上是因為商(shang)業(ye)(ye)用(yong)房(fang)(fang)蓋多了，規(gui)劃(hua)(hua)沒(mei)有做好，供求(qiu)(qiu)匹配沒(mei)有到位。未(wei)來一方(fang)(fang)面(mian)要從職(zhi)住均衡(heng)角度(du)、從供求(qiu)(qiu)平(ping)衡(heng)角度(du)出(chu)發，對于供過(guo)于求(qiu)(qiu)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)態應該允許調整(zheng)為供不應求(qiu)(qiu)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)態，土地(di)(di)性質也(ye)應允許隨之做出(chu)調整(zheng);另一方(fang)(fang)面(mian)也(ye)要做好科(ke)學的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市長期(qi)規(gui)劃(hua)(hua)、土地(di)(di)和房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)規(gui)劃(hua)(hua)，一張藍圖畫到底，才(cai)有利于房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)供求(qiu)(qiu)平(ping)衡(heng)的(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)(shi)現(xian)，才(cai)有利于房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)長效(xiao)機制(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)建立。