南京慧韜物業成立4年多，客戶滿意率一直較高，可在行業及政府組織的數十次競標中只中過一個標。負責人吳濤告訴記者，他們都是以企業不虧本為底限進行核算后報價的，“中標企業的報價往往比我們低很多。我實在不明白，他們怎么按報價提供服務而不虧損”。
“物管企業開空頭支票，低價競標成功后服務跟不上，也是導致業主與物管矛盾的原因之一。”市住建委有關人士透露，年內，我市將建成“物管行業信用管理體系”，逐漸淘汰此類企業。
而這，只是我市完善物業管理制度體系的舉措之一。
年內建成物管行業信用管理體系
用“信用成績單”淘汰不合格企業
南京慧韜物業管理服務有限公司成立4年多，目前承接萬達華府小區、儒林雅居等住宅物管及一些學校、醫院、企業等辦公物管業務。去年接管萬達華府小區后，該小區業主滿意率迅速升至95%。
但這幾年，這家客戶評價不錯的公司，在行業及政府組織的數十次競標中只中過一個標。
公司相關負責人吳濤說，去年參予競標的一個項目，按照城鎮職工最低工資標準核算人員成本費用后，他們給出的報價為140萬元，可是最終中標企業報價僅為90萬元， “我不知道這家企業，最終怎么按照投標承諾來進行后期物業管理。根據我們的經驗，要么降低服務標準，要么只有降低人員工資。”
“以后開‘空頭支票’的企業將很難立足。”市住建委有關人士透露，參照廣州、深圳、北京等城市的經驗，我市將建立“物管行業信用管理體系”。
“目前一個小區選聘物管，都是聽物管企業自己描述，或者到物管現場看，缺少一個相對有公信力的判斷。”這位人士介紹，對物管企業日常活動的信息收集將是信用體系的重要職能。信用體系將建立一套評判機制，根據信息，對企業信用進行加減分，并向所有業主公開。“在招投標市場上，信譽比較好的企業將獲得更多優質資源，信用差的企業自然被淘汰出市場。”
據透露，我市物管行業信用體系已著手搭建，年內有望建成。
修訂收費標準，引入第三方監督
服務跟不上，物管費就不能漲
“為什么物業一提漲價就被‘封漲’？其中一個重要原因是缺乏價格調整機制。”萬科物業一位負責人表示。
“近年來物價指數上漲、勞動力成本提高，而物業服務價格的變動缺乏彈性，這是導致行業出現大面積虧損的主要原因。同時，針對個別企業低價競爭、質價不符的監督查處機制也有待完善。”市住建委相關負責人表示，物管企業管理成本急劇增加是不能回避的現實，物業服務行業面臨前所未有的困境，合理修訂現行物管收費標準，引導業主與企業理性分析，協商定價，是緩解物管矛盾的重要手段。
收費標準調整，是不是意味著物管費大幅上漲？
“不是說物業費不能漲，關鍵是要質價相符。如果物管服務跟不上，不但不能漲，反而還要降呢。”東南大學物業管理研究所所長黃安永說，“協商定價”的目的就是要讓物業提供更好服務。
“未來，我市將考慮引入‘第三方監督機制’。”市住建委物管辦相關負責人介紹，引入獨立的第三方物業服務評估監理機構后，業主和物業如果對調整物管費出現意見分歧，可請“第三方”評估物業服務費用、物業服務質量，進行“公斷”。
物管立法前期調研已啟動
爭取明年列入市人大立法計劃
記者了解到，上述強化行業監管之舉，目的還是為推動物管立法，而這也是化解物管矛盾的“終極武器”。
物業與業主之間缺乏權威、公正、透明的調處機制；物管工作涉及業主間糾紛、社會治安問題、開發建設遺留問題等等，矛盾錯綜復雜，亟待厘清關系；由于責任界定不清，物業代人受過現象時有發生，加大了企業經營成本和風險。
“解決這一系列問題，需要加強物業管理地方法規建設。”市住建委相關負責人透露，目前我市已經在進行物管立法工作前期調研，圍繞行業發展的難點熱點，聽取業主和物管意見，借鑒北京、深圳等城市經驗，科學設計管理制度，爭取明年列入市人大立法計劃。
與立法相比，過程更為艱難的也許是部分業主意識的轉變。
“物業管理其實是一個為房產保值增值的過程。有的小區二手房價比周邊高出一大截，沾的就是物管服務好的‘光’。有業主認為，我不交物管費，不也生活得很好嗎？其實這是在犧牲自己的利益。”黃安永說。
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