今年以來，樓市可謂占盡頭條王、焦點帝、預言的稱謂，這段時間的樓市佐證了兩句話，其一是“霧失樓臺”，其二是“時間可以證明一切”。昨天，各方最終版半年報的披露，幫樓市勾勒出一些清晰的輪廓。其中，剛過去的前6個月，北京新房和二手房的成交量雙雙創下有歷史記錄以來的最低值。有業內人士預判，成交量繼續下探的空間不大，但不排除有壓力的房企拋出更大讓利。

 

北京二手房價格跌一成

 

價格

 

據偉業我愛我家市場研究院統計，剛過去的6月，北京二手住宅交易均價回落至28800元/平方米，與3月份相比，房價跌幅達到11.4%。鏈家地產市場研究部數據顯示，6月北京市二手住宅成交均價為27427元/平方米，環比下降4%。偉業我愛我家分析師認為，2014年上半年，北京二手房市場供求比已從去年上半年的1:10.4下降到目前的1:4.7。房源增加，購房人減少使得二手房市場供不應求的矛盾得以明顯緩解。

 

多位經紀人向記者表示，二季度以來，北京二手房業主的報價已經開始出現松動，出現了5%至15%不等的議價空間，也出現了部分業主通過幫助購房人承擔部分稅費的形式來力促房屋成交，二手房市場已經逐步從以賣方為主導的市場逐步向“買方市場”轉移。

 

雖然上半年的新房成交均價并未出現大幅下滑。亞豪機構監測，2014年上半年北京新建住宅成交均價為25932元/平方米，與去年同期相比上漲17%。但亞豪機構副總經理高姍分析表示，上半年樓市成交均價上漲主要受結構性因素影響，導致出現一邊是公寓豪宅及別墅的供應增加在一定程度上拉升了上半年整體均價水平，另一方面，是在自住房項目擠壓下，中低價位的剛需項目為獲得銷量，不得不采取平價或低價入市策略。為此，多位業內人士判斷，如果沒有政策出臺，壓力大的企業不排除還會加大讓利跑量的可能性。

 

新房、二手房雙雙創新低

 

成交量

 

綜合北京住建委網站與鏈家地產統計顯示，2014年上半年，北京市二手住宅共成交44165套，較去年下半年下降35%，與去年同期相比下降超5成，創下有記錄的最低值。同樣，來自于亞豪機構數據統計顯示，2014年1至6月北京商品住宅總成交32964套，同比下降89%。6月單月，北京商品住宅共成交5119套，創下自2006年北京有網簽記錄以來的同期最低值。

 

亞豪機構副總經理高姍分析，今年上半年除春節、網簽系統暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現逐月走弱態勢，1月份延續去年12月翹尾行情，成交量和成交面積均維持在高位，年后隨著多個二三線樓市樓盤大量滯銷，頻繁曝出大幅降價，房價下降預期加深，盡管一線城市房地產依然企穩，但購房者依然開始看淡預期，受此影響，3月份北京樓市成交量雖然較2月有所回暖，但同比卻大幅下降60%，此后幾個月，在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應等因素作用下，市場觀望情緒進一步加重，使得北京樓市成交量一路下行。

 

鏈家地產市場研究部張旭則認為，北京市二手住宅月成交量已連續3個月處于8000套以下低位，而上半年總成交量水平比2011年樓市調整時期成交量還要低兩成左右。市場此輪自發性調整對市場影響程度較深，若無明顯利好刺激，市場成交疲軟的狀態可能還將持續一段時間。

 

北京新房增量創5年新高

 

供應量

 

北京土地儲備中心網站統計顯示，2014年上半年北京土地市場共成交經營性用地53宗，規劃總建筑面積為919.91萬平方米，較去年同期增長30%。機構統計顯示，上半年北京累計土地出讓金達1099億元，創2004年土地招拍掛以來同期土地出讓金額最高紀錄。同時，多家機構統計數據顯示，2014年上半年，北京共有401個項目取得銷售許可證，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%；新增供應面積597.64萬平方米，與去年同期相比大漲66%。2014年上半年市場供應量創下自2009年以來近5年同期歷史新高，其中，大興區以1.2萬套的供應套數更是創下有史以來的供應新高。

 

對此，亞豪機構副總經理高姍分析表示，去年亮眼的業績使得大部分開發商紛紛調高今年銷售目標，而今年上半年在樓市觀望情緒加深帶來的銷量下跌、信貸政策的持續緊縮帶來的融資難度加大的情形下，“現金為王、加速出貨”成為各大房企的首要選擇，以“快進快出”的高周轉策略來維持現金流的持續。另外，為應對大量自住房項目集中入市的沖擊，具備上市條件的剛需項目紛紛選擇提前入市，也是上半年北京樓市供應量大增的主要原因。

 

偉業我愛我家副總胡景暉判斷，不動產統一登記進程的加快，反腐力度的加大，自住型商品房和保障房的大量入市，以及新房也將在下半年迎來供應高峰，但剛性的自住購房需求，不同于買漲不買跌的投資客，隨著房價的回落，一旦房價降至剛需人群的心理價位，這部分潛在的購房需求將會入市，隨著房價的合理回調，下半年的交易量有望復蘇，這也給急需購房的剛需家庭帶來了置業良機。