248.5億元，近期備受業界關注的上海董家渡地塊昨日成功出讓，成為上海新一代地王。而新晉地王的背后，揭牌僅3個月的中國民生投資股份有限公司（以下簡稱“中民投”）再度浮出水面。
種種跡象表明，中民投此番摘得董家渡地塊是志在必得，此前出讓條件度身定制、定向轉讓的說法并非空穴來風。中民投方面表示，此次中標將打造中民投系總部基地，成為上海國際金融中心的一部分。
作為全國首家“國字頭”民營投資公司，注冊資本500億元的中民投在成立掛牌僅三個月后就斥資花200多億買地，其在房地產領域的雄心可見一斑。借助著強大的融資平臺能力，中民投或就此構筑出一個龐大的地產王國。
不過業內人士也指出，59家股東的強大背景以及投資平臺的屬性為中民投帶來了得天獨厚的募資優勢，但其十年成為房地產佼佼者的野心還將受到業務配置是否合理、開發能力是否達標、運營團隊是否給力等多種考驗。
中民投地產首秀：閃電成交疑似定向出讓
上海董家渡地塊自規劃公示以來，便因其300億的估價而備受市場關注，而業內呼聲最高的潛在買家就是中民投，甚至不少業內人士根據種種跡象揣測，董家渡地塊的各項指標都是為中民投度身定制的。
據悉，該地塊不僅起拍價格高，其出讓條件也極為嚴苛，比如嚴格規定了各物業形態的建設占比，另外還要求開發企業自持辦公樓總體量60%十年，十年后才能整售等，還規定要“帶規劃方案整體出讓”、建設濱水新興金融中心等，這限制了一大批開發商參與到競拍中來，在其10月被掛出之時，就只吸引了兩家企業的預申請。
昨日，該地塊的爭奪戰最終在中民投聯合體和泛海控股之間展開。據現場媒體報道稱，整個過程平淡得毫無懸念：僅一輪出價、用時2分鐘，中民投就在底價248億元的基礎上，直接加價5000萬元，以溢價率0.2%、樓板價35392元/平方米成為上海新一代地王的得主；而泛海控股甚至一次都沒有出價就直接“啞火”，成為了一個陪標者。
中民投聯合體摘得這一天價地王并未讓業界感到意外。這樣的結果似乎更證實了業內此前對競拍“內定”給中民投的猜測。
“此次拍賣條件苛刻，有很多條件基本上就是為中民投量身定做的，對于可能達到要求的其他企業，也不排除相關方面進行了勸退工作。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示：“中民投是國家鼓勵民間投資的標簽，因此這次競拍帶有一定的政治色彩。結果可能是內定的，而拍賣不過是走過場而已。”
而從這兩家公司內在“血緣”關系來看，這個結果或許也說得通——泛海控股是中民投的股東之一，中民投董事局副主席盧志強 同時是泛海控股的董事長。
劃算的買賣：項目盈利前景被普遍看好
作為今年新成立的大型民營投資公司，雖然背后有強大的金融支持，但是中民投其尚未有房地產開發、運營經驗，拿下董家渡地塊是其房地產開發的首次亮相。
對于中民投的地產板塊以上海董家渡地王開始，業內人士均表示價格合理且預期可觀：總價雖高，但單價僅3.5萬元/平方米左右，這在上海的外灘“不要太劃算”。
根據出讓文件，董家渡地塊總面積17.51萬平方米。雖然同陸家嘴等區域相比，董家渡地塊略遜一籌，但是該地塊也是市中心，如果建商品住宅的話，單價應該在8萬到10萬元/平方米。據了解，目前該地塊周邊在售高端住宅每平米約10萬元。
更為關鍵的是，由于董家渡地塊是上海近些年來僅有的突破容積率上限的綜合地塊，地上建筑面積高達70.2萬平方米，具有很大的開發潛力。
上海易居房地產研究院嚴躍進表示：“作為投資型企業，中民投一方面需要大量的自用辦公場地，另一方面企業自身也具備產業聚集效應，因此特別是在開發辦公和商業綜合體時具備得天獨厚的招商優勢。”
“對于中民投而言，最大的問題是自身開發能力欠佳，商業地產的運作經驗顯得不足。”德佑地產研究總監陸騎麟說，“但是該公司自身強大的資本運作能力還是備受外界看好，這個對于開發商業地產的地標性建筑顯得意義重大。”
中民投表示，中民投的此次中標充分體現了黃浦區對南外灘的開發思路。中民投將在上海建設總部基地，力促公司投資及控股公司總部、中民投股東控股企業總部落戶，打造中民投系民營企業總部園，并在3-5年內形成規模。
地產公司搶跑集團 中民投布局房地產
作為全國首家“國字頭”民營投資公司，中民投是由全國工商聯發起，經國務院批準成立的一家大型民營投資集團，并于2014年8月21日正式揭牌，注資資金500億元，由59家大型民企發起。致力于新能源、鋼鐵、礦產物流、房地產等在內的9大板塊。
據媒體公開報道，中民投的業務板塊主要為金融控股和產業整合。自掛牌運營初，中民投將第一單投給了光伏產業之后，業內對中民投產業布局的猜想不斷。這一次，中民投再次豪擲248.5億元完成房地產首秀，這也被業內人士看做是中民投房地產行業布局就此拉開了帷幕。
其實，中民投的房地產計劃已早露端倪，在其成立之初公布的九大業務板塊中就有中民嘉業一項，中民投當時的介紹是：“中民嘉業是中民投旗艦企業之一，重點在一線城市核心地段開發持有優質項目，形成中民投核心資產，在二線城市規劃新區開展城鎮一級土地開發，爭取三年成型、五年上市、十年成為中國該領域的佼佼者。”據悉，中民嘉業已經于7月在上海注冊成立。
作為一家投資平臺型企業，中民投最先涉足的行業一定是其大股東所擅長的領域，而在中民投的股東構成中，直接或間接涉及房地產領域的就有多家企業，其中包括泛海控股、陽光集團、鴻坤集團、大連順和等，“因此也不難理解進軍房地產行業的速度之快和雄心壯志了”。
中民投布局房地產也與其投資平臺型企業的屬性有關。“金融和地產的集合是天然的，對于投資公司而言，最好的信用就是不動產，由不動產可以衍生出更多的金融工具，可以為投資帶來充裕的資金。”
與其他地產公司不同的是，中民投在運作地產業務時，也可能更多以產融結合模式參與其中，這種模式的融資渠道更多元化、有利于股權投資并且可能會做REITs。
業內人士也表示，59家股東的強大背景以及投資平臺的屬性為中民投帶來了得天獨厚的募資優勢，但其十年成為房地產佼佼者的野心還將受到業務配置是否合理、開發能力是否達標、運營團隊是否給力等多種考驗。
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