據報道，深圳，北部坂雪崗大道與中興路交界處，有一塊2萬平方米的空地。隔壁小賣部的老板說，這里曾是木材儲運場，常有大車進出，現出入口已被封死。這是深圳市茂興置業有限公司（下稱茂興置業）“坂雪崗安居房項目”地塊之一。
為該項目提供融資的，是中科創金融控股集團（下稱中科創）所控制的“深圳市中科國富華泰投資管理合伙企業”（下稱國富華泰）。該有限合伙基金于今年6月開始對外募資，預計規模2.8億元，按存續期、出資額的不同，收益為12%至14.5%不等。
從推介材料看，這是一個普通的地產私募基金，通過控制項目公司茂興置業的股權來控制風險。工商資料卻顯示，該基金并未拿到茂興置業的股權。
事情遠不止此。據21世紀經濟報道記者掌握的一份《股權及項目轉讓協議》，去年6月，茂興置業連同“坂雪崗項目”已被轉讓給中科創的關聯公司。這意味著，早在基金募資前或者說對外募資的同時，該項目可能已是中科創的囊中物。
這是一單風控瑕疵的業務，還是一次高風險的“自融”？此前中科創的P2P、地產私募基金均被媒體質疑項目真實性，此宗有限合伙又有何內情？
有限合伙產品硬傷
官網資料顯示，中科創金融控股集團成立于2004年，總部位于深圳，注冊資金2.11億，凈資產10.3億。創始人張偉軍人出身，行事低調；但去年中科創5次舉牌新黃浦，并成為新黃浦、天目藥業第一大股東，在資本市場廣受關注。
目前，中科創旗下有財富管理、私募基金、網絡融資、小貸和擔保等業務板塊。其中私募基金主要由子公司“深圳市威廉金融控股有限公司”（下稱威廉金融）統籌。國富華泰基金正是威廉金融操盤的產品。
該有限合伙基金由威廉金融擔任GP（一般合伙人），投資者持有LP（有限合伙人）份額；基金與威廉金融分別持有深圳市利迅泰置業有限公司（下稱利迅泰）50%的股權，后者全資控股茂興置業，間接擁有坂雪崗項目所有權。有限合伙到期時，由威廉金融回購LP份額，實現投資者退出。
該基金還作了內部分級，優先級給投資者，劣后級由“深圳市利迅達建筑工程有限公司”買入。該公司法人代表邱德勝，與利迅泰的法人代表同名。
有資管人士認為，這一交易結構不尋常：“資金進去一般是完全控股項目公司，但這里是持股項目公司的母公司，隔了一層，而且是跟威廉金融各占股50%；其次，回購一般由融資方或其關聯公司完成，但這里是由威廉金融完成。”
如果威廉金融僅充當資管機構角色，撮合資金與項目，怎會如此深度地介入交易？
更離奇的是，推介材料所謂“利迅泰全資控股茂興置業”與工商資料不符：后者顯示，茂興置業的唯一股東為“深圳市茂興投資有限公司”（下稱茂興投資），股權最終掌握在李俊、王宏偉兩個自然人手里。
“明股實債一定要做股權過戶，否則沒有控制力。”前述資管人士說，如果錢給了融資方，控制權卻沒拿到，利迅泰與茂興置業之間會出現危險的空白環節。
神秘的轉讓協議
如何解釋國富華泰的瑕疵？一種可能是，工商注冊資料并未真實反映上述公司的關系，中科創、威廉金融、利迅泰、茂興置業之間存在完整的控制鏈條。
據21世紀經濟報道記者獲得的一份《股權及項目轉讓協議》復印件，2013年6月7日，茂興投資決定將全資子公司茂興置業（連同坂雪崗項目）作價2.5億元，轉讓給“深圳市金暉盛泰投資有限公司”。
根據工商資料，“金暉盛泰”為利迅泰的前身，成立于2013年5月21日，像是專為受讓股權而設，其股東是威廉金融和自然人邱德勝。該公司于去年11月更名為利迅泰。
若前述協議進展順利，則利迅泰在去年就取得了茂興置業100%的股權。這意味著，威廉金融持股利迅泰，并不是為了控制坂雪崗項目，而是雙方本就有股權關系。這樣的持股鏈條與國富華泰的推介材料相符，但不能解釋與工商資料的矛盾。
這既是好消息，也是壞消息：利迅泰與茂興置業之間存在控制關系，說明國富華泰的風控沒有落空；但融資方、擔保方、發行人都是中科創的關聯公司，是典型的自融行為，亦蘊含風險。
“自融本身不是問題，大型開發商也會有自己的私募基金。”某私募地產基金人士說，“但一是自身有資質和能力，二是要如實披露。”而中科創體系中尚無地產運作板塊，推介材料對利迅泰作為關聯公司的身份亦無著墨；一旦產品出險，投資者的權益難以得到保障。
前述人士認為，從舉牌新黃浦可看出，中科創對地產有所圖謀，而利迅泰可能作為地產運營平臺來培養。在取得房地產業務資質前，直接收購類似茂興置業這種成熟的項目公司，是其切入行業的捷徑。
記者致電并去函中科創，詢問國富華泰基金所涉疑點，至發稿時止未得到對方回應。
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