今年國內樓市的(de)并(bing)購王并(bing)非融創的(de)孫宏斌，而是恒大許家印。

　　根據恒大地(di)產(chan)(03333，HK)、新(xin)世界發(fa)展(zhan)(00017，HK)、新(xin)世界中國地(di)產(chan)(00917，HK)發(fa)布(bu)的公(gong)告，恒大以總金額135億元(人民幣，下同(tong))收購了新(xin)世界位于(yu)海南海口(kou)、湖北武漢、廣東惠(hui)州三大城市(shi)的4個項目，總建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)近(jin)400萬(wan)平方米(mi)。如(ru)無意(yi)外，這將成為今年國內房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場最大規模的并(bing)購。

　　據(ju)統計(ji)，今年以來(lai)，單單在并購市(shi)場，許(xu)家印已經花了接近450億元(yuan)。在大(da)規(gui)模的擴張(zhang)支持下，恒(heng)大(da)地(di)產要在未來(lai)兩(liang)三年超越萬(wan)科的野心(xin)逐步(bu)顯露。

　　注意到，上述(shu)4個項目投資回報水平都不低，這無疑將進一步提升恒大未來的整體利潤率。

　　4項目成本低于(yu)市(shi)價

　　根(gen)據公告，恒大地(di)產此次拿下(xia)的項(xiang)目(mu)分別(bie)是位于海(hai)(hai)口(kou)的新世界海(hai)(hai)甸島美麗沙項(xiang)目(mu)、廣東惠陽的棕櫚島度(du)假村與土(tu)湖下(xia)巽項(xiang)目(mu)，以及武(wu)漢的新華(hua)家園項(xiang)目(mu)與常(chang)青花園項(xiang)目(mu)。恒大對(dui)持(chi)有這些項(xiang)目(mu)的3個項(xiang)目(mu)公司(si)的收購(gou)價分別(bie)為(wei)86億元、11億元和38億元。根(gen)據雙方協定，恒大此次收購(gou)的首(shou)付(fu)款為(wei)31.5億元，余款可在(zai)2年內分期付(fu)清(qing)。

　　相(xiang)對低廉的地(di)價(jia)，是吸(xi)引恒大地(di)產巨資(zi)(zi)收購的主要(yao)原因(yin)。資(zi)(zi)料顯示，新(xin)世界美(mei)麗(li)沙位(wei)于海(hai)口最(zui)(zui)繁華(hua)的國貿商(shang)圈，擁(yong)有一線海(hai)景資(zi)(zi)源(yuan)，項目總建筑面(mian)積近(jin)200萬平(ping)方(fang)米(mi)，待開(kai)發面(mian)積約152萬平(ping)方(fang)米(mi)。項目于2013年11月(yue)開(kai)盤，最(zui)(zui)新(xin)一期海(hai)景洋房售價(jia)約在11000——12000元/平(ping)方(fang)米(mi)。

　　恒大表示，此次收(shou)購價折合約2850元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，而同類項目(mu)成交地(di)價早在2013年就達(da)到3733元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。在目(mu)前海南樓(lou)市逐步回暖的情況下(xia)，有預測認為未來的整體售價至(zhi)少超(chao)過(guo)18000元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，投資回報率不低于20%。

　　新世(shi)界(jie)棕櫚島度假村(cun)位于惠(hui)州市惠(hui)陽(yang)區高(gao)爾夫(fu)(fu)路(lu)1號，未開發用地(di)(di)建筑面積(ji)為42萬平(ping)方米(mi)，還擁(yong)有占地(di)(di)100萬平(ping)方米(mi)的高(gao)爾夫(fu)(fu)球場，項目(mu)前期主打公寓與別墅(shu)，平(ping)均售價(jia)約在(zai)9800元/平(ping)方米(mi)，恒(heng)大(da)表示，惠(hui)陽(yang)項目(mu)收購的待開發土地(di)(di)樓面價(jia)約為1122元/平(ping)方米(mi)，今(jin)年9月成(cheng)交的同類(lei)地(di)(di)價(jia)約為1280元/平(ping)方米(mi)。無(wu)論是(shi)(shi)景觀(guan)還是(shi)(shi)高(gao)爾夫(fu)(fu)資源，棕櫚島相對周邊項目(mu)擁(yong)有更大(da)的優勢(shi)，預測(ce)未來(lai)的整體(ti)售價(jia)在(zai)11000——18000元/平(ping)方米(mi)，投資回報率不低于30%。

　　武漢(han)的(de)兩項目常青花園與新華家(jia)園則位于武漢(han)中央CBD范圍內，據悉，武漢(han)項目收購的(de)待開發土地(di)(di)樓面價約(yue)為(wei)3500元(yuan)/平方米，今年2月成交(jiao)的(de)同類地(di)(di)價約(yue)為(wei)4258元(yuan)/平方米。鑒于項目坐擁地(di)(di)鐵且地(di)(di)理(li)位置優越，預(yu)測未來的(de)整體(ti)售價至少超過13000——15000元(yuan)/平方米，投資回(hui)報率不低于25%。

　　“本(ben)(ben)(ben)次恒(heng)大(da)收(shou)購的(de)幾個項(xiang)(xiang)目(mu)，不僅是(shi)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)相對較低，項(xiang)(xiang)目(mu)自身質素也不錯，像海口項(xiang)(xiang)目(mu)坐擁(yong)一(yi)線(xian)海景(jing)資源，武漢(han)本(ben)(ben)(ben)身屬(shu)于(yu)重(zhong)點的(de)二(er)線(xian)城市(shi)，未(wei)來(lai)發展前(qian)景(jing)可(ke)(ke)觀，惠陽(yang)項(xiang)(xiang)目(mu)緊鄰深圳，能吸(xi)引(yin)深圳外溢的(de)購買力。”克而(er)瑞研究中心(xin)分(fen)析師朱一(yi)鳴表示，由于(yu)恒(heng)大(da)在(zai)這些城市(shi)已(yi)(yi)經(jing)有項(xiang)(xiang)目(mu)，管理成(cheng)本(ben)(ben)(ben)相對更低，而(er)且相對于(yu)招拍掛(gua)，由于(yu)這些項(xiang)(xiang)目(mu)已(yi)(yi)經(jing)處(chu)于(yu)部(bu)分(fen)在(zai)建(jian)階(jie)段(duan)，意(yi)味著恒(heng)大(da)不用花太多時間就能通(tong)過(guo)預售回籠現(xian)金(jin)，可(ke)(ke)謂是(shi)一(yi)次劃算的(de)買賣。

　　資深金融界(jie)人(ren)士黃立沖也(ye)(ye)認為，許家印與(yu)新(xin)世界(jie)創始(shi)人(ren)鄭裕(yu)彤私交良好，這次買(mai)賣也(ye)(ye)符合雙方的(de)各自利益：對于(yu)(yu)新(xin)世界(jie)而(er)言，通(tong)過整(zheng)體出售撤離(li)自己并不(bu)擅長的(de)二(er)三線城市，有助于(yu)(yu)公司將(jiang)精力聚焦(jiao)在一線城市的(de)項目開發;對于(yu)(yu)恒大而(er)言，不(bu)僅能以低廉的(de)價格獲得大體量的(de)項目，分期付款也(ye)(ye)降低了對現金流的(de)占(zhan)用。

　　能否趕超萬科?

　　拿下新(xin)世界項(xiang)目，只(zhi)是恒(heng)(heng)大(da)今(jin)年以來(lai)展(zhan)開兇猛并購(gou)(gou)的縮影。不(bu)完全統計發(fa)現(xian)，今(jin)年以來(lai)恒(heng)(heng)大(da)合共斥資超(chao)過400億元展(zhan)開并購(gou)(gou)，從新(xin)世界地產、華人置業(ye)、中(zhong)渝置地、信和置業(ye)等知(zhi)名房企手上拿下多(duo)個(ge)大(da)型項(xiang)目，許家印似乎在用行動證明：他(ta)才(cai)是這個(ge)行業(ye)最猛的并購(gou)(gou)者(zhe)。

　　“隨著房(fang)地產市場(chang)結構性分化嚴重(zhong)，越來越多(duo)企業(ye)的(de)日子難過，慢慢退(tui)出(chu)市場(chang)，這給了恒大這樣的(de)龍頭企業(ye)提供了良好的(de)并(bing)購機會。”朱一鳴稱，恒大自身如此積極地吞并(bing)項目，也顯(xian)示出(chu)它希望進一步做(zuo)大規模。

　　億(yi)翰智庫(ku)數據顯示，今年(nian)前十一個(ge)月，萬科(ke)實現(xian)合約(yue)銷(xiao)售金額2251.3億(yi)元(yuan)，排名(ming)第(di)(di)一，同(tong)(tong)比增(zeng)長17.7%;綠地集(ji)團以1810億(yi)元(yuan)排名(ming)第(di)(di)二，同(tong)(tong)比下(xia)降5.6%;恒大(da)地產銷(xiao)售金額則(ze)為1745.4億(yi)元(yuan)，排名(ming)第(di)(di)三，同(tong)(tong)比增(zeng)幅高達47.5%。而在銷(xiao)售規模上，恒大(da)以2261.3萬平方(fang)米(mi)躍居榜首，比排名(ming)第(di)(di)二的萬科(ke)多出467萬平方(fang)米(mi)。

　　在不久(jiu)前(qian)的11月10日，恒大地產曾發(fa)布(bu)公告稱，公司已于10月底提(ti)前(qian)超(chao)額(e)完成全年銷(xiao)售(shou)目標(biao)，將2015年銷(xiao)售(shou)目標(biao)上調至(zhi)1800億(yi)元(yuan)。從目前(qian)的實際情況來看，2015年仍(reng)還有(you)一(yi)個月時間，恒大仍(reng)然完成了銷(xiao)售(shou)目標(biao)(提(ti)高(gao)后(hou))的97%，全年超(chao)額(e)完成任務應無懸念。

　　中銀國際研(yan)究報告指出，恒(heng)大(da)自2011年收購(gou)深(shen)圳建設集(ji)團成(cheng)功進(jin)入深(shen)圳市(shi)場后(hou)，已經參與17個舊城改造項目(mu)，且大(da)部分位(wei)于(yu)深(shen)圳CBD區(qu)域。恒(heng)大(da)的(de)部分項目(mu)預計在明(ming)年啟(qi)動銷售(shou)，銷售(shou)業績大(da)幅增長(chang)是(shi)可以(yi)預期(qi)的(de)。

　　“在(zai)(zai)過去十(shi)年，萬(wan)科在(zai)(zai)規模上(shang)是行業(ye)老大(da)，但(dan)從(cong)這(zhe)幾年的(de)(de)發展速度來(lai)看，自從(cong)萬(wan)科推(tui)出合伙人(ren)制度后(hou)(hou)，由(you)于職業(ye)經理人(ren)會更(geng)多(duo)從(cong)自身利(li)益考慮，公司對(dui)于項(xiang)目選擇顯得(de)更(geng)加謹慎，所(suo)以規模的(de)(de)擴張速度可(ke)能會緩下來(lai)。”高級(ji)副總裁歐(ou)陽捷表(biao)示，但(dan)對(dui)于恒(heng)大(da)這(zhe)樣的(de)(de)后(hou)(hou)起之秀，如(ru)果能取代萬(wan)科坐上(shang)第一(yi)寶(bao)座，能獲(huo)得(de)的(de)(de)不僅是“江湖地(di)位”，還(huan)將(jiang)在(zai)(zai)貸款、拿地(di)、供應商談判等(deng)環節上(shang)，獲(huo)得(de)更(geng)強的(de)(de)話(hua)語(yu)權(quan)，所(suo)以恒(heng)大(da)做大(da)規模的(de)(de)決心比萬(wan)科更(geng)強。