由于長租公寓是一個新興行業，大型機構一般對風險有擔憂，從而在投資前期就設置了比較高的風險門檻，例如資產質押，而市面上一些中小型金融機構應運而生。

 　　新興行業一旦進入規模擴張周期時，資本便聞風而動，尋求高收益獵物。資本盛宴背后的風險幾許?個人投資者卻如霧里看花，真實了解的寥寥無幾。

 　　4月12日，長租公寓運營商魔方(中國)投資有限公司(簡稱魔方中國)宣布完成C輪近3億美元融資，此輪領投方為中航信托，魔方中國的B輪投資方美國華平集團參與跟投。

 　　中航信托投資為此次投資魔方中國發行了一只名為“中航信托小圓點天啟912號魔方公寓(魔方中國上市主體)集合資金信托計劃”的信托產品，在3月22日發行當日即完成了認購。根據中航信托官網的信息披露，該信托產品首期發行規模達到5.25億人民幣。據中航信托內部人士透露，這筆融資實際上是以A類信托單位認購LP與B類存托單位發放貸款的形式設置的，即“股+債”的形式。

 　　21世紀經濟報道記者獨家獲取一份關于上述信托的產品說明書，發現該項信托發行總規模為15.25億元，從總體規模上來看距離3億美元仍然有差距，但不排除中航信托通過其他融資方式補足3億美金。

 　　魔方中國融資從側面反映出，進入規模擴張周期的創業公司不得不通過提高融資成本獲取所需資金。按照該份信托產品的描述，信托產品周期24個月，年化收益8%。

 　　由于長租公寓是一個新興行業，大型機構一般對風險有擔憂，從而在投資前期就設置了比較高的風險門檻，例如資產質押，而市面上一些中小型金融機構應運而生。據魔方金服(與魔方中國無關)創始人凌駿透露，該公司今年以來業務增長迅猛，為一些長租公寓產品做融資，規模一般在500萬-1000萬左右。

 　　一名知情人士對21世紀經濟報道記者透露，盡管國內長租公寓市場非常火爆，但魔方中國還處于初創階段，盈利模式還需要經歷驗證期。

　　明股實債?

 　　在中航官網上，有關于針對魔方中國投資的信托產品介紹，這份《A類-1天啟912號魔方公寓集合資金信托計劃》顯示，中航信托發行的這款產品規模5.25億元，24個月預期收益8%，資金用途為入股未來上市主體魔方公寓(開曼)以及向其境內主體發放貸款。

 　　根據產品描述，中航信托認購的為魔方公寓優先序列股，擁有分配的優先權。中航信托通過信托認購，將持有魔方中國18%的股份。但由于此次認購股份的價格與“股+債”比例不得而知，無法測算出該信托的年化投資回報率能否達到8%。此外，21世紀經濟報道記者求證中航信托方面人士獲悉，此次魔方中國有股權質押。按照信托產品股權質押一般達到30%-50%的質押率來匡算，魔方中國自有股權或許已大部分質押給了中航信托，因為華平投資已經持有63.69%控股魔方中國的境外上市主體——魔方公寓(開曼)。但華平投資的年化收益率，不得而知。

 　　因此，一名金融界人士指出，按照這樣的投資結構來看，這種融資模式實為“明股實債”，“首先，股權投資是不需要資產質押的;其次，債的風險高，因此魔方中國的融資成本相對會比較高。”該名人士指出，華平投資為魔方中國的背書，或許是中航信托這只產品能成功發行的主要原因。

 　　上述業內人士指出，中航信托投資魔方中國，實際上是債權投資，不排除是出于風險控制，而最終做成股權投資的形式，融資金額也不足3億美元，凸顯了信托投資的不確定性。因此，魔方中國做信托融資，一方面由于其受托財產種類繁多，另一方面也因為其產品及可投資范圍最為廣泛，可參與股權投資資金來源方面受限最少。

 　　對于為何看中魔方公寓，中航信托相關人士日前接受媒體采訪時也表示是出于對長租公寓行業的看好，目前國內購租并舉的住房制度，加快發展專業化住房租賃市場，并鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

　　信托投資風向轉變

 　　來自第三方機構的統計顯示，中國房屋租賃市場約2.2萬億元，超過服裝市場規模，與餐飲市場相當。魔方公寓目前覆蓋的城市租賃市場規模約為 5300億元。最近發布的全國百城住宅租金排行榜顯示，北上深的租金漲幅分別為8.26%、15.41%、15.91%。

 　　2012年-2015年魔方中國開業房間復合增長為102%，營業收入復合增長為149%。目前有近10000間已開業或在建的租賃公寓，約為行業第二至第十名的房間總和，覆蓋了所有的一線城市及部分二線城市。

 　　從項目融資方式與規模來看，中航信托畢竟不如中小金融機構靈活與方便。21世紀經濟報道記者獨家獲悉，日前，華平投資旗下另一只基金所投一個中高端長租公寓項目就與魔方金服合作，做一筆3-6個月的短期融資。據透露，這家公司規模沒有魔方大，已經上了新三板，并已經實現盈利，前景很好，未來可以轉創業板。但該公司出于短期的現金流壓力，需要一筆500-1000萬的資金。

 　　據凌駿透露，魔方金服已經做了30多筆類似規模的融資，合作有70多個公寓品牌，并且還在不斷增加中，目前總融資規模幾千萬，這在行業中規模并不算小的。

 　　上述知情人士表示，中航信托也因為有華平投資才愿意做這筆融資，一般而言，任何一方愿意投資的話，都是因為融資擔保是用股權或優質資產質押。

 　　凌駿分析，目前長租公寓運營行業特點是需要長期的錢，債權融資也是兩年以上的，最好是股權融資，因為債權融資結構上更難做，沒有結構抵押，難以保證資金安全。

 　　但股權融資存在技術性難點，就是風險如何規避。因此必須有回購條款，這就是明股實債，大的行業公司更傾向于股權融資，同樣的股權融資小公司股權不值錢，融不到太多錢，“所以我們在里面就有機會，通過資產證券化滾動發行產品融資。”凌駿指出，即使是華平投資這樣的外資機構，也需要中小型的金融服務公司去解決項目短期融資問題。

 　　這些金融機構對于長租公寓運營公司的還款能力，大部分是基于其已有租金的還款能力。這些公司的另一個顯著特點就是，資金需要歸集期限例如3個月-6個月才能還上。

　　對于信托（）而言，長租公寓運營項目比房地產風險低，房地產行業政策周期限制很強，房地產開發性金融產業鏈拉得很長、周期中不確定性風險很多，公寓市場由于是現貨產品，并不存在上述風險。此外，長租公寓的市場容量也很大。據不完全統計，目前上海有600億的租賃市場，青年公寓在里面的商業模式占比不到10%，還有90%的市場空間可以開拓。

 　　一個事實是，由于實體經濟趨弱，信托、產業基金可以投資的行業日漸收縮，都轉而看上長租公寓運營市場。一些中小型金融公司便選擇做大項目資產包，規模在幾百萬-1000萬元，然后打包出售給地產基金，實現項目大額資金流通。更多行業調研信息報告請關注微信  ，每天及時分享各行業的相關信息，點擊微信搜索就能關注了。