由于長租公寓是一個(ge)新興行業，大型機(ji)(ji)構一般對風險有(you)擔憂，從而在投資前期就設置了(le)比較高(gao)的風險門檻，例如資產質押(ya)，而市面上一些中小型金融機(ji)(ji)構應(ying)運而生(sheng)。

　　新興行業一旦進入規模擴張周期時，資(zi)本便聞風而動(dong)，尋求高收益獵物。資(zi)本盛宴背后的(de)風險幾(ji)(ji)許(xu)?個人投資(zi)者卻如霧(wu)里看花，真實(shi)了解的(de)寥寥無幾(ji)(ji)。

　　4月12日，長租公寓(yu)運營商魔方(中(zhong)國(guo))投(tou)資有(you)限公司(簡稱魔方中(zhong)國(guo))宣布完成C輪(lun)近(jin)3億(yi)美元融資，此輪(lun)領投(tou)方為(wei)中(zhong)航信(xin)托，魔方中(zhong)國(guo)的B輪(lun)投(tou)資方美國(guo)華平集團參與跟投(tou)。

　　中(zhong)(zhong)(zhong)航信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)投(tou)資為(wei)此次投(tou)資魔(mo)方中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)發(fa)行(xing)了(le)一只(zhi)名為(wei)“中(zhong)(zhong)(zhong)航信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)小圓點天啟(qi)912號魔(mo)方公(gong)寓(魔(mo)方中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)上(shang)市主體)集合資金信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)計劃”的信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)產(chan)品，在3月22日發(fa)行(xing)當日即(ji)完成了(le)認購(gou)。根據中(zhong)(zhong)(zhong)航信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)官網的信(xin)息(xi)披(pi)露，該信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)產(chan)品首期發(fa)行(xing)規模達到(dao)5.25億人(ren)民幣。據中(zhong)(zhong)(zhong)航信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)內部人(ren)士(shi)透露，這筆融資實(shi)際上(shang)是以A類信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)單位(wei)認購(gou)LP與B類存托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)單位(wei)發(fa)放貸款(kuan)的形式設置(zhi)的，即(ji)“股(gu)+債(zhai)”的形式。

　　21世紀經濟報道記者獨(du)家獲取一份(fen)關于上(shang)述信托的產品說明書，發現該項信托發行總規模為15.25億(yi)元，從總體規模上(shang)來看距(ju)離(li)3億(yi)美元仍然(ran)有差距(ju)，但不排除(chu)中航信托通過其他(ta)融(rong)資方式補足3億(yi)美金。

　　魔方中國(guo)融(rong)資從(cong)側面反映出(chu)，進入(ru)規模(mo)擴張周期的創(chuang)業公司不得不通過提高融(rong)資成本獲(huo)取所需資金。按照該份信(xin)托(tuo)產(chan)品的描(miao)述，信(xin)托(tuo)產(chan)品周期24個月，年(nian)化(hua)收(shou)益8%。

　　由于長租公寓是一個新興(xing)行業，大型機(ji)構一般對(dui)風(feng)險有(you)擔憂(you)，從而(er)在(zai)投(tou)資前期就設置了比(bi)較高的風(feng)險門檻，例如資產(chan)質押，而(er)市面上一些中小型金(jin)融機(ji)構應運(yun)而(er)生。據(ju)魔方(fang)金(jin)服(fu)(與(yu)魔方(fang)中國無(wu)關)創始人(ren)凌(ling)駿透露，該公司今年以來業務(wu)增長迅猛(meng)，為一些長租公寓產(chan)品做融資，規(gui)模一般在(zai)500萬-1000萬左右。

　　一名知情人士對(dui)21世紀經濟報(bao)道記者(zhe)透露，盡管國(guo)內(nei)長租公寓市場(chang)非常火(huo)爆，但魔(mo)方中(zhong)國(guo)還處于初創(chuang)階(jie)段，盈利模式還需要(yao)經歷驗證期。

　　明股(gu)實債(zhai)?

　　在中(zhong)航官網上(shang)，有關于針(zhen)對魔方(fang)(fang)中(zhong)國投資的信(xin)托(tuo)(tuo)產(chan)品介紹，這(zhe)份(fen)《A類-1天啟(qi)912號魔方(fang)(fang)公寓(yu)集合資金信(xin)托(tuo)(tuo)計劃》顯示，中(zhong)航信(xin)托(tuo)(tuo)發(fa)行的這(zhe)款產(chan)品規模5.25億元，24個月預期收(shou)益8%，資金用途(tu)為(wei)入股未來上(shang)市主體(ti)魔方(fang)(fang)公寓(yu)(開曼)以及向其境內(nei)主體(ti)發(fa)放(fang)貸款。

　　根據產品描(miao)述，中航(hang)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)認(ren)購(gou)(gou)的(de)(de)為魔方(fang)公(gong)寓(yu)優先(xian)序列股(gu)(gu)(gu)，擁有分配的(de)(de)優先(xian)權(quan)。中航(hang)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)通過信(xin)(xin)(xin)托(tuo)認(ren)購(gou)(gou)，將(jiang)持有魔方(fang)中國18%的(de)(de)股(gu)(gu)(gu)份。但由于此(ci)次認(ren)購(gou)(gou)股(gu)(gu)(gu)份的(de)(de)價格與“股(gu)(gu)(gu)+債”比例(li)不得(de)而(er)知(zhi)，無法測算(suan)出該信(xin)(xin)(xin)托(tuo)的(de)(de)年化(hua)投資回報率(lv)(lv)能否達到(dao)8%。此(ci)外(wai)，21世紀經濟報道記者求證中航(hang)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)方(fang)面人士獲悉，此(ci)次魔方(fang)中國有股(gu)(gu)(gu)權(quan)質(zhi)(zhi)(zhi)押(ya)(ya)(ya)。按照(zhao)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)產品股(gu)(gu)(gu)權(quan)質(zhi)(zhi)(zhi)押(ya)(ya)(ya)一般達到(dao)30%-50%的(de)(de)質(zhi)(zhi)(zhi)押(ya)(ya)(ya)率(lv)(lv)來匡算(suan)，魔方(fang)中國自有股(gu)(gu)(gu)權(quan)或許已大部分質(zhi)(zhi)(zhi)押(ya)(ya)(ya)給了(le)中航(hang)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)，因為華平(ping)投資已經持有63.69%控股(gu)(gu)(gu)魔方(fang)中國的(de)(de)境外(wai)上(shang)市主(zhu)體——魔方(fang)公(gong)寓(yu)(開曼)。但華平(ping)投資的(de)(de)年化(hua)收益率(lv)(lv)，不得(de)而(er)知(zhi)。

　　因(yin)此，一名(ming)(ming)金融(rong)界人士指出，按照這樣的(de)投資(zi)(zi)結構來看，這種融(rong)資(zi)(zi)模式實為“明股實債”，“首先(xian)，股權投資(zi)(zi)是(shi)不需要資(zi)(zi)產質(zhi)押(ya)的(de);其(qi)次，債的(de)風險(xian)高，因(yin)此魔(mo)方中國(guo)的(de)融(rong)資(zi)(zi)成(cheng)本相對會比較高。”該名(ming)(ming)人士指出，華平(ping)投資(zi)(zi)為魔(mo)方中國(guo)的(de)背書(shu)，或許是(shi)中航信托這只產品能成(cheng)功發行的(de)主(zhu)要原因(yin)。

　　上述(shu)業內人士(shi)指出，中航信(xin)托(tuo)(tuo)投(tou)(tou)(tou)(tou)資魔方(fang)中國，實際上是債(zhai)權投(tou)(tou)(tou)(tou)資，不(bu)排除是出于風險控制，而最終做成股權投(tou)(tou)(tou)(tou)資的(de)形式，融(rong)資金額也(ye)不(bu)足3億美元，凸顯了信(xin)托(tuo)(tuo)投(tou)(tou)(tou)(tou)資的(de)不(bu)確定性。因此，魔方(fang)中國做信(xin)托(tuo)(tuo)融(rong)資，一方(fang)面由于其受托(tuo)(tuo)財(cai)產(chan)種(zhong)類繁多，另一方(fang)面也(ye)因為(wei)其產(chan)品及可(ke)投(tou)(tou)(tou)(tou)資范(fan)圍最為(wei)廣泛(fan)，可(ke)參與(yu)股權投(tou)(tou)(tou)(tou)資資金來源方(fang)面受限(xian)最少。

　　對于為何看中魔方公寓，中航(hang)信托相關人士日前(qian)接受媒(mei)體采訪(fang)時也(ye)表示是(shi)出于對長(chang)租公寓行業(ye)的(de)看好，目前(qian)國(guo)內購租并(bing)(bing)舉的(de)住房制度，加(jia)快發展專(zhuan)業(ye)化住房租賃(lin)(lin)市場，并(bing)(bing)鼓勵(li)發展以(yi)住房租賃(lin)(lin)為主營(ying)業(ye)務(wu)的(de)專(zhuan)業(ye)化企業(ye)。

　　信托投資風向轉變(bian)

　　來自第三(san)方(fang)機構的(de)統(tong)計顯(xian)示，中國房(fang)屋(wu)租賃市(shi)(shi)場約(yue)2.2萬億(yi)元(yuan)(yuan)，超過服裝(zhuang)市(shi)(shi)場規模(mo)，與餐飲(yin)市(shi)(shi)場相(xiang)當(dang)。魔方(fang)公寓目前覆蓋的(de)城(cheng)市(shi)(shi)租賃市(shi)(shi)場規模(mo)約(yue)為(wei) 5300億(yi)元(yuan)(yuan)。最近發布的(de)全國百(bai)城(cheng)住宅租金排行榜顯(xian)示，北上深的(de)租金漲幅分別為(wei)8.26%、15.41%、15.91%。

　　2012年-2015年魔方中國(guo)開(kai)業(ye)房間復合(he)增長為(wei)102%，營業(ye)收入(ru)復合(he)增長為(wei)149%。目前有(you)近10000間已開(kai)業(ye)或在建的(de)(de)租(zu)賃公寓，約為(wei)行業(ye)第(di)二(er)至第(di)十名的(de)(de)房間總(zong)和(he)，覆蓋了所有(you)的(de)(de)一(yi)線城市(shi)及部(bu)分二(er)線城市(shi)。

　　從項目融(rong)資方式與規模來看，中航信托畢竟不(bu)如中小金融(rong)機構靈活與方便。21世(shi)紀經(jing)濟報道記者獨(du)家獲悉(xi)，日前(qian)，華平投資旗下(xia)另一只(zhi)基(ji)金所投一個中高端長租公寓(yu)項目就與魔(mo)方金服合(he)作，做一筆3-6個月的短(duan)期融(rong)資。據(ju)透露，這家公司(si)規模沒(mei)有魔(mo)方大，已經(jing)上了新三板(ban)，并(bing)已經(jing)實現盈(ying)利，前(qian)景很好，未來可以轉創業板(ban)。但該(gai)公司(si)出(chu)于短(duan)期的現金流壓力，需要一筆500-1000萬的資金。

　　據(ju)凌駿透露，魔方金服(fu)已經做了30多筆類(lei)似規模的(de)融(rong)資(zi)，合作有(you)70多個公寓品牌，并且還在(zai)不斷增(zeng)加中，目前總融(rong)資(zi)規模幾千萬(wan)，這在(zai)行業(ye)中規模并不算小的(de)。

　　上述知情人士表示，中(zhong)航信托也因為有華平投資才愿意做這筆融(rong)資，一般而言，任何一方(fang)愿意投資的話，都是(shi)因為融(rong)資擔保是(shi)用股權或優(you)質資產質押(ya)。

　　凌駿分(fen)析(xi)，目前(qian)長租公寓運營行業特點是(shi)需要長期的錢，債(zhai)權(quan)(quan)融資也是(shi)兩年以上(shang)的，最好是(shi)股權(quan)(quan)融資，因為(wei)債(zhai)權(quan)(quan)融資結構上(shang)更難做(zuo)，沒有(you)結構抵押，難以保證資金安全。

　　但股(gu)權(quan)融(rong)資存(cun)在(zai)技(ji)術性(xing)難點(dian)，就是風險如何規避。因此必須有(you)回購條款，這就是明股(gu)實債，大的行(xing)業公司更傾(qing)向于(yu)股(gu)權(quan)融(rong)資，同樣的股(gu)權(quan)融(rong)資小(xiao)公司股(gu)權(quan)不值錢，融(rong)不到太(tai)多(duo)錢，“所以(yi)我們(men)在(zai)里(li)面就有(you)機(ji)會，通過資產(chan)證(zheng)券化(hua)滾動發行(xing)產(chan)品(pin)融(rong)資。”凌(ling)駿(jun)指(zhi)出，即使是華平投資這樣的外(wai)資機(ji)構，也需要中小(xiao)型的金融(rong)服(fu)務公司去(qu)解(jie)決(jue)項目短期融(rong)資問(wen)題。

　　這些金(jin)融機構對于(yu)長租(zu)公寓運營(ying)公司(si)的(de)還款(kuan)能(neng)力，大部分是基(ji)于(yu)其已有(you)租(zu)金(jin)的(de)還款(kuan)能(neng)力。這些公司(si)的(de)另一個顯著特點就是，資金(jin)需(xu)要歸集期(qi)限例如(ru)3個月-6個月才(cai)能(neng)還上。

　　對于信托（）而言，長(chang)租公(gong)(gong)寓(yu)運營項目比房地(di)產風(feng)險(xian)低，房地(di)產行業政策周(zhou)期限制很強，房地(di)產開發性金(jin)融產業鏈拉得很長(chang)、周(zhou)期中不確定性風(feng)險(xian)很多(duo)，公(gong)(gong)寓(yu)市(shi)場由于是現貨產品，并(bing)不存在上(shang)述(shu)風(feng)險(xian)。此外，長(chang)租公(gong)(gong)寓(yu)的市(shi)場容量(liang)也很大。據不完全統計，目前(qian)上(shang)海有(you)600億的租賃市(shi)場，青(qing)年公(gong)(gong)寓(yu)在里面的商業模(mo)式占比不到10%，還有(you)90%的市(shi)場空(kong)間可以開拓。

　　一個事實是，由于實體經濟(ji)趨弱，信(xin)托(tuo)、產業(ye)基金(jin)(jin)可(ke)以投(tou)資(zi)的行業(ye)日漸收縮，都轉而看上(shang)長租公寓運營市場。一些中小型金(jin)(jin)融公司(si)便選擇(ze)做(zuo)大項(xiang)目資(zi)產包(bao)，規(gui)模在幾百萬-1000萬元(yuan)，然(ran)后打(da)包(bao)出售給地產基金(jin)(jin)，實現項(xiang)目大額資(zi)金(jin)(jin)流通。更多行業(ye)調(diao)研信(xin)息(xi)報告請關注(zhu)微(wei)信(xin)  ，每天及時(shi)分享各行業(ye)的相關信(xin)息(xi)，點擊微(wei)信(xin)搜索就能關注(zhu)了(le)。