政策面:整體相對寬松,因城施策。在“去庫存”背景下,上半年政策面及資金面整體延續寬松,先后下調非限購城市首付比例及交易環節契稅、營業稅。5月重點首套房平均貸款利率為4.49%,環比下降0.03個百分點,繼續創歷史新低。分省市來看,由于各地方庫存及房價漲跌的差異,根據兩會“因城施政”指導方針,3月上海、深圳相繼出臺樓市收緊新政,4、5月南京、合肥及一線周邊區域亦出臺相關指導政策,而大多數高庫存省市則依舊以政策扶持為主。下半年經濟下行壓力尤在,房地產仍是拉動經濟回升的重要因素,預計下半年政策及資金面大概率延續現狀,大幅收緊及松動均為小概率事件。

 　　基本面:增速高位下行,大分化格局延續。1)整體景氣回升、區域分化明顯。1-5月全國商品房銷售面積同比增長33.2%,30個重點城市成交同比增長44.1%。基本面輪動逐步向二線蔓延。持續庫存消耗帶來上半年房企補庫存的集中釋放,核心一二線城市成為主流房企爭奪的焦點,5月一、二線城市土地成交平均溢價率分別高達110%和69%。2)庫存分化決定政策、量價分化。從各城市去化月數來看,南京、合肥等低庫存城市后續房價仍有上漲壓力,沈陽、大連等高庫存城市則可能出臺更多扶持政策。3)鑒于當前寬松的貨幣環境,銷售反轉或投資斷崖式下跌也將是小概率事件。中性假設下,預計全年房地產投資增速6.7%,銷售面積同比增長9%。

 　　房企:中小房企的轉型退出與領頭羊的新探索。1)地價高企、盈利能力下滑疊加行業中長期景氣度向下,加上部分房企在資本市場上的訴求,2014-2015年房企經歷新一輪轉型潮,大量中小房企憑借其資金優勢及政企資源,逐步退出地產行業或拓展第二主業。2)行業龍頭開發商近年積極布局長租公寓和物流地產。核心城市房企高企及持續人口流入,加上政策扶持,長租公寓前景廣闊,而開發商相比現有長租公寓品牌,在房源的獲取、與傳統新房銷售及物管業務的協同上均具有得天獨厚的優勢。目前我國人均物流設施面積僅為美國的八分之一,其中現代物流設施占比僅3%。伴隨零售消費升級、電商快速發展,地產仍具有較大發展潛力,開發商在拿地選址、規模化地產協同上相比現有地產商優勢明顯。

 　　投資建議:精選個股,尋找確定性。下半年行業基本面由于基數抬升及政策邊際效應遞減,景氣將逐步放緩,建議投資者精選個股,同時把握轉型個股及央企國企改革等主題性投資機會。1)持有型物業價值重估進行時:布局一二線城市的持有型企業,由于低資本開支及低新增土地,在房價上升過程中面臨土地價值重估風口。2)低估值高成長高股息率個股:華夏、北京城建、招商蛇口等。3)轉型及主題:安全至上,尋找確定性。隨著政策收緊跨界轉型,關注具有安全邊際的轉型個股廣宇、宋都、空港;國企央企改革背景下的潛在受益標的南國置業。地產板塊自2015年上半年以來已持續調整一年多,估值已經一定程度反映對未來政策負面的預期。同時在全國去庫存大背景下,部分熱點城市的政策收緊難以帶來全國大范圍政策轉向。風險偏好下行背景下,市場將更加注重確定性,當前板塊估值及基金倉位均處于歷史低位,維持“強于大市”評級。