市場調研報告
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　　房地(di)產業對(dui)國家經濟中(zhong)作用(yong)

　　中(zhong)國(guo)房地產(chan)行業(ye)(ye)產(chan)行業(ye)(ye)分析存(cun)在的(de)問(wen)題(ti)及對(dui)策房地產(chan)一個國(guo)家經(jing)(jing)濟(ji)發(fa)展的(de)基本(ben)生(sheng)產(chan)的(de)一個要素，任何(he)行業(ye)(ye)的(de)發(fa)展都(dou)(dou)離(li)不(bu)開房地產(chan)業(ye)(ye)。可以說(shuo)任何(he)行業(ye)(ye)都(dou)(dou)擁有一定房地產(chan)，都(dou)(dou)是房地產(chan)業(ye)(ye)經(jing)(jing)濟(ji)活動參與者(zhe)。因此說(shuo)，房地產(chan)業(ye)(ye)是發(fa)展國(guo)民(min)經(jing)(jing)濟(ji)和改善人民(min)生(sheng)活的(de)基礎產(chan)業(ye)(ye)之(zhi)一。由(you)于房地產(chan)業(ye)(ye)關(guan)聯(lian)度高，帶動力強，已經(jing)(jing)成為國(guo)民(min)經(jing)(jing)濟(ji)的(de)支(zhi)柱產(chan)業(ye)(ye)。它(ta)的(de)重要作用可以歸納(na)如下：

　　第一，可以(yi)為國(guo)民經濟的發展提供重要的物質(zhi)條(tiao)件;

　　第二，可以改善人們的居(ju)住和(he)生活條件(jian);

　　第三(san)，可以改善投(tou)資環境，加快改革開放的步伐(fa);

　　第四(si)，通過(guo)綜合開(kai)發，避免分(fen)散建設(she)的弊(bi)端，有利于城市(shi)規劃(hua)的實施;

　　第(di)五，可以為城(cheng)市建設開辟重(zhong)要的積累(lei)資金渠道(dao);

　　第六，可(ke)以帶動相關(guan)產業，如建(jian)筑、建(jian)材、化工、輕工、電器(qi)等工業的發(fa)展;

　　第七，有利于產業結構的合理調整;

　　第(di)八(ba)，有利于(yu)深化住房制度的改革，調整(zheng)消費結構;

　　第(di)九(jiu)，有利于吸引外資(zi)，加速經濟建設;

　　第十，可以(yi)擴大就(jiu)業(ye)面。以(yi)上(shang)這些重要作用，目前已(yi)初步顯示出來，隨著國民經濟(ji)和房(fang)地產業(ye)的(de)進一步發展，房(fang)地產業(ye)在國民經濟(ji)中(zhong)必將(jiang)發揮更廣泛、更重要的(de)作用。

　　促進(jin)(jin)房(fang)地(di)產業健康發展(zhan)，是(shi)提高居(ju)民(min)住房(fang)水平，改善(shan)居(ju)住質量(liang)，滿(man)足(zu)人(ren)民(min)群眾物(wu)資(zi)文化生活(huo)需要(yao)的基本(ben)需求;是(shi)促進(jin)(jin)消費(fei)，擴大內需，拉動投(tou)資(zi)增(zeng)長，保持(chi)國(guo)民(min)經濟(ji)持(chi)續快(kuai)速健康的發展(zhan)的有(you)力措施;是(shi)充分發揮人(ren)力資(zi)源優勢(shi)，擴大社會(hui)就業的有(you)利途徑。實(shi)現房(fang)地(di)產業(市場)持(chi)續健康發展(zhan)，對于(yu)全面建設小康社會(hui)，加快(kuai)推進(jin)(jin)社會(hui)主義(yi)現代化具有(you)十(shi)分重(zhong)要(yao)的意義(yi)。

　　未來中國房地(di)產行(xing)業產行(xing)業分(fen)析(xi)存在的問題及對策(ce)

　　我(wo)國房(fang)地(di)產(chan)業(ye)從20世紀(ji)80年(nian)代開始興(xing)起，1998年(nian)國家(jia)停止福利分房(fang)實行住房(fang)貨幣化(hua)后，房(fang)地(di)產(chan)業(ye)開始真正發(fa)展(zhan)(zhan)起來。90年(nian)代發(fa)展(zhan)(zhan)壯大，在國家(jia)積極(ji)的(de)(de)財政政策刺激下，全(quan)國固(gu)定資產(chan)投(tou)資快速(su)增(zeng)長，房(fang)地(di)產(chan)投(tou)資占GDP比(bi)例逐(zhu)漸(jian)增(zeng)加(jia)。隨著(zhu)城(cheng)鎮(zhen)居民的(de)(de)經濟(ji)水(shui)平不斷提高(gao)，購(gou)房(fang)需求不斷增(zeng)長，房(fang)地(di)產(chan)業(ye)得(de)到(dao)飛(fei)速(su)發(fa)展(zhan)(zhan)，近(jin)20年(nian)的(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)取得(de)了令人矚目(mu)的(de)(de)成(cheng)就(jiu)。全(quan)國人均住房(fang)面積城(cheng)市(shi)達(da)到(dao)20平方(fang)米，農(nong)村(cun)達(da)到(dao)25平方(fang)米，住宅(zhai)成(cheng)套率達(da)到(dao)70%。住宅(zhai)業(ye)增(zeng)加(jia)值占GDP的(de)(de)比(bi)重，城(cheng)市(shi)達(da)4%，城(cheng)鄉(xiang)合計達(da)7.5%，房(fang)地(di)產(chan)業(ye)己上升到(dao)支柱產(chan)業(ye)的(de)(de)地(di)位。近(jin)兩(liang)年(nian)來住宅(zhai)建(jian)設對經濟(ji)增(zeng)長的(de)(de)貢獻率均在1.5個百分點左右。

　　一、房地產的(de)總體(ti)規(gui)模(mo)越來越大

　　1、房地(di)產投資規模不斷(duan)擴(kuo)大(da)

　　房(fang)地產開(kai)發投(tou)資(zi)占全社會(hui)固定資(zi)產投(tou)資(zi)比(bi)(bi)重逐(zhu)年(nian)(nian)增(zeng)加。1999年(nian)(nian)房(fang)地產開(kai)發投(tou)資(zi)額為(wei)4010.17億元，到2004年(nian)(nian)達到13158.25億元，房(fang)地產投(tou)資(zi)額平均每年(nian)(nian)增(zeng)長1000億元，房(fang)地產開(kai)發投(tou)資(zi)占GDP的比(bi)(bi)例也逐(zhu)年(nian)(nian)增(zeng)加。到2009年(nian)(nian)，全國(guo)完成房(fang)地產開(kai)發投(tou)資(zi)36232億元，比(bi)(bi)上年(nian)(nian)增(zeng)長16.1%。

　　2、開(kai)發規模(mo)快速(su)增長

　　2004年全(quan)國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產施(shi)工(gong)(gong)面積(ji)從1999年的56858萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)上升到140451萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，增(zeng)(zeng)加了(le)83593萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，平(ping)(ping)(ping)均(jun)每(mei)年增(zeng)(zeng)長(chang)25 %，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)規(gui)模逐步(bu)擴(kuo)大。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)的各項指標增(zeng)(zeng)長(chang)速度都(dou)在10%以上，最高接近30%。2009年，全(quan)國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)企業房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)施(shi)工(gong)(gong)面積(ji)31.96億平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，比上年增(zeng)(zeng)長(chang)12.8%;房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)新(xin)開(kai)工(gong)(gong)面積(ji)11.54億平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，增(zeng)(zeng)長(chang)12.5%;房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)竣工(gong)(gong)面積(ji)7.02億平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，增(zeng)(zeng)長(chang)5.5%。其中，住宅竣工(gong)(gong)面積(ji)5.77億平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，增(zeng)(zeng)長(chang)6.2%。

　　二不同地區發(fa)展不平衡

　　1、房地產發展規模和增(zeng)長速度存在地區差異

　　主要(yao)表現在第一，無(wu)論是房(fang)屋(wu)施工面(mian)積(ji)還是房(fang)屋(wu)竣工面(mian)積(ji)，東(dong)部(bu)都占有(you)很大比(bi)例。這是由于東(dong)部(bu)地區經濟發展水平較(jiao)高，房(fang)地產市場起步較(jiao)早所致。

　　第(di)二(er)，中(zhong)部(bu)(bu)的(de)(de)增長(chang)速(su)(su)度(除了銷售(shou)額)基本處(chu)于(yu)(yu)領先水(shui)平(ping)(ping)，并明顯(xian)高于(yu)(yu)全國(guo)平(ping)(ping)均水(shui)平(ping)(ping)。隨(sui)著(zhu)東部(bu)(bu)地(di)(di)區(qu)土地(di)(di)資(zi)源偏緊，房地(di)(di)產價格的(de)(de)上升和競爭激烈，一些房地(di)(di)產開發商開始向中(zhong)、西(xi)部(bu)(bu)轉移，房地(di)(di)產的(de)(de)地(di)(di)區(qu)結構發生變化，尤其是(shi)隨(sui)著(zhu)中(zhong)部(bu)(bu)經濟的(de)(de)發展，中(zhong)部(bu)(bu)的(de)(de)各項(xiang)指標(除銷售(shou)額)的(de)(de)增長(chang)速(su)(su)度均高于(yu)(yu)其他兩部(bu)(bu)。

　　第三，地區(qu)間差(cha)距正(zheng)逐步縮小(xiao)。隨著(zhu)生活水平的(de)(de)(de)提(ti)高，中(zhong)、西部(bu)的(de)(de)(de)房(fang)屋銷售面(mian)積(ji)占全國(guo)(guo)銷售面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)比例都(dou)較前有所增加，且中(zhong)、西部(bu)居(ju)民(min)個人購買商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)在(zai)全國(guo)(guo)的(de)(de)(de)份額(e)也在(zai)增加，由2002年的(de)(de)(de)13.6%， 21.7%上(shang)升到15.7%， 24.3%，中(zhong)、西部(bu)居(ju)民(min)購買商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)增長比例較大，均高于全國(guo)(guo)平均的(de)(de)(de)增長比例。可以看出(chu)，隨著(zhu)西部(bu)大開發(fa)(fa)戰略(lve)的(de)(de)(de)實施，中(zhong)、西部(bu)經濟的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展，地區(qu)間正(zheng)逐步縮小(xiao)差(cha)距。

　　2、城(cheng)鎮居民居住(zhu)水平存在地區差(cha)異

　　在(zai)(zai)中(zhong)國人(ren)(ren)口(kou)增長的情況下(xia)，人(ren)(ren)均(jun)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積仍在(zai)(zai)增長，反映了(le)城鎮居民(min)的居住水平得(de)到了(le)提高(gao)，但因各地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)的不同而略有(you)差異。從(cong)(cong)城鎮居民(min)人(ren)(ren)均(jun)住宅建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積的絕對數量上(shang)來(lai)看，東部(bu)(bu)地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)24.91 >西部(bu)(bu)地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)23.25>中(zhong)部(bu)(bu)地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)22.06。這是因為東部(bu)(bu)地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)經(jing)濟(ji)發達，房地(di)(di)(di)(di)產市(shi)場(chang)比較活(huo)躍，居民(min)可支配收(shou)入最高(gao)，西部(bu)(bu)地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)雖然房地(di)(di)(di)(di)產發展不完善，但人(ren)(ren)口(kou)密度(du)較小，相(xiang)對來(lai)說居住面(mian)積較為寬松(song)，中(zhong)部(bu)(bu)地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)人(ren)(ren)口(kou)密度(du)大，經(jing)濟(ji)又不很發達，所(suo)以人(ren)(ren)均(jun)住宅建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積最小;從(cong)(cong)其增長速度(du)來(lai)看，西部(bu)(bu)地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)5.1%>中(zhong)部(bu)(bu)地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)4.6%>東部(bu)(bu)地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)3.6%。

　　(三(san))房價居高不下

　　近(jin)來(lai)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產市場出現了“三高(gao)”，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價高(gao)、居民購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)熱情高(gao)和居民可支配收(shou)入高(gao)。2004年全國商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價格大幅(fu)攀升，達(da)(da)到了2714元(yuan)/平(ping)方米(mi)，比2003年增(zeng)長了355元(yuan)，遠大于1998。2003年年平(ping)均售(shou)價的(de)(de)(de)增(zeng)長，其中上海、北京(jing)、深(shen)圳的(de)(de)(de)商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)均價分別(bie)達(da)(da)到8627元(yuan)/平(ping)方米(mi)、6232元(yuan)/平(ping)方米(mi)、6037元(yuan)/平(ping)方米(mi)，與(yu)之對應的(de)(de)(de)居民家庭人(ren)均收(shou)入分別(bie)為16683元(yuan)、15638元(yuan)和27596元(yuan)。而(er)到了2009年，溫(wen)州、杭(hang)州、北京(jing)、上海、深(shen)圳等地(di)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價均超過一萬，而(er)在2010年房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價又有一輪新高(gao)，使確(que)確(que)實實的(de)(de)(de)“剛需(xu)族”出手(shou)猶豫，中央終于不得不出臺新政進行調控。

　　三(san)、中國房(fang)地產市場發展趨勢分析

　　(一)我國房地產業經過(guo)近20年的(de)發展取(qu)得了巨大(da)的(de)成就

　　縱觀(guan)這20年的(de)發展特點主要有幾個(ge)方面(mian)：

　　(1)房地產行業正(zheng)在逐(zhu)步走向市場(chang)化。房地產業開始注重(zhong)品牌，這是市場(chang)化的(de)(de)(de)一(yi)個(ge)重(zhong)要標(biao)志。2001年(nian)“地產品牌”在我國拉開了(le)序(xu)幕，到2002年(nian)，各(ge)大地產商(shang)在激烈的(de)(de)(de)市場(chang)競(jing)爭(zheng)中，已經(jing)把(ba)品牌戰(zhan)略作為重(zhong)頭戲。雖然個(ge)別知名地產商(shang)與業主之間出現過不和諧音符，但這并沒有(you)影(ying)響國內(nei)房地產公(gong)司實施(shi)品牌戰(zhan)略的(de)(de)(de)決(jue)心。更(geng)多的(de)(de)(de)地產商(shang)開始重(zhong)視(shi)品牌建設，重(zhong)視(shi)產品品質，強(qiang)化管(guan)理服務，這將有(you)利于房地產市場(chang)的(de)(de)(de)持(chi)續(xu)經(jing)營，提升房地產的(de)(de)(de)競(jing)爭(zheng)力，促進房地產市場(chang)化程度的(de)(de)(de)提高。

　　(2)房(fang)地產局(ju)部(bu)投(tou)資(zi)市(shi)場開始形成。根據(ju)調(diao)查顯示(shi)，現在(zai)有大(da)約406的(de)(de)潛在(zai)購房(fang)者購房(fang)的(de)(de)目(mu)的(de)(de)為“投(tou)資(zi)”。這一結果可(ke)以(yi)證明(ming)兩個最基本的(de)(de)事實：即我國的(de)(de)房(fang)地產市(shi)場還處(chu)于起(qi)步階段，大(da)部(bu)分人(ren)買房(fang)為了自住;另一方(fang)面，我們也(ye)注意到，盡(jin)管目(mu)前(qian)的(de)(de)房(fang)地產投(tou)資(zi)額(e)較少(shao)，但一個投(tou)資(zi)房(fang)地產的(de)(de)階層正在(zai)形成。

　　(3)商品(pin)(pin)房(fang)對于(yu)個(ge)人的銷(xiao)售(shou)量(liang)增(zeng)加。近幾年商品(pin)(pin)房(fang)對個(ge)人的銷(xiao)售(shou)量(liang)每(mei)年都以很高的比例增(zeng)加，到(dao)2001年，個(ge)人購房(fang)占商品(pin)(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)量(liang)中已達到(dao)93.696，說明我(wo)國(guo)的消費(fei)者對于(yu)住(zhu)房(fang)成為一(yi)種商品(pin)(pin)而不是(shi)福利(li)品(pin)(pin)這(zhe)一(yi)概念(nian)已經接受(shou)，我(wo)國(guo)的房(fang)地產(chan)改(gai)革政策已經初見成效(xiao)，這(zhe)對于(yu)正在飛速發展的我(wo)國(guo)房(fang)地產(chan)業和我(wo)國(guo)的房(fang)地產(chan)市場起到(dao)了支持(chi)。

　　(4)我國(guo)正在形(xing)成(cheng)(cheng)一(yi)些有(you)規模(mo)的(de)(de)房地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)商。雖然我過房地(di)產(chan)(chan)還是幼(you)稚產(chan)(chan)業(ye)(ye)，房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)也剛有(you)雛形(xing)，但我國(guo)的(de)(de)房地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)企業(ye)(ye)的(de)(de)迅速崛(jue)起及成(cheng)(cheng)熟，推(tui)動(dong)了房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)形(xing)成(cheng)(cheng)。房地(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)的(de)(de)成(cheng)(cheng)熟，將使一(yi)批投機取巧、管理(li)(li)不(bu)規范、借助于政策或管理(li)(li)漏洞來趁機“撈一(yi)把(ba)”的(de)(de)企業(ye)(ye)受到制(zhi)約和逐步淘汰。這樣有(you)行業(ye)(ye)責任心的(de)(de)企業(ye)(ye)自然就能(neng)夠適應市(shi)場(chang)變(bian)化的(de)(de)要求。

　　(二)房地產與資本(ben)市場的(de)關系(xi)更加緊密(mi)

　　我國(guo)(guo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)經過(guo)十幾(ji)年的(de)(de)發展，在經歷了營銷時代(dai)(dai)與產(chan)(chan)品時代(dai)(dai)后，正在進入資本(ben)經營時代(dai)(dai)，特別是(shi)2002年的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場已經初步體現出這(zhe)種態勢(shi)。由(you)于房(fang)地(di)產(chan)(chan)是(shi)資本(ben)密集型行業，作(zuo)為我國(guo)(guo)國(guo)(guo)民經濟發展的(de)(de)支柱性(xing)產(chan)(chan)業，房(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)資本(ben)化程度是(shi)衡量房(fang)地(di)產(chan)(chan)行業成(cheng)熟的(de)(de)主要標準。過(guo)去的(de)(de)十幾(ji)年，由(you)于國(guo)(guo)家在房(fang)地(di)產(chan)(chan)金融政策上的(de)(de)不完(wan)備和房(fang)地(di)產(chan)(chan)行業的(de)(de)特殊(shu)性(xing)使(shi)得大多數房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發商經常處在缺(que)乏自己的(de)(de)狀況(kuang)下。

　　而另一方面(mian)，總舵的(de)金(jin)融(rong)機構又難以(yi)進入(ru)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)，造成(cheng)資(zi)(zi)(zi)(zi)本與(yu)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場的(de)脫節，而銀行(xing)作(zuo)為我國房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)單(dan)一的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠(qu)(qu)道(dao)，遠(yuan)遠(yuan)不能(neng)解決房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)發(fa)展瓶(ping)頸的(de)癥結(jie)。當前(qian)隨著房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場化(hua)程度(du)的(de)逐漸提高，國家隊房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企業(ye)上(shang)市(shi)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)、各類投資(zi)(zi)(zi)(zi)基金(jin)進入(ru)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)已(yi)經房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)證券化(hua)政(zheng)策(ce)的(de)逐步實施與(yu)完備，更多的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠(qu)(qu)道(dao)和融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)方式將(jiang)(jiang)為房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企業(ye)的(de)迅速發(fa)展提供巨大的(de)補血作(zuo)用。當前(qian)這種資(zi)(zi)(zi)(zi)本市(shi)場與(yu)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場的(de)緊密接觸，將(jiang)(jiang)會(hui)把(ba)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場帶入(ru)資(zi)(zi)(zi)(zi)本經營的(de)時代(dai)。

　　(三)房地產進入高(gao)速發展的(de)時期，增長迅速，熱(re)點擴(kuo)散

　　從前面(mian)的統(tong)計數據可以(yi)看出，我國的房地產業正(zheng)在(zai)進(jin)入(ru)高速發展時期(qi)，其特點是增長速度、熱點擴(kuo)散。房地產業保(bao)持快速增長的原因有(you)：

　　第一，國家財力的(de)增加，整體經濟(ji)發展的(de)增長，為(wei)房(fang)地產業，特(te)別是為(wei)住房(fang)消費、解(jie)決群眾(zhong)的(de)住房(fang)問題、改善群眾(zhong)的(de)居(ju)住條件(jian)提供了根本的(de)基礎(chu)和支撐(cheng)了;

　　第二，住房分(fen)配貨幣化改革的(de)落實，為房地產的(de)發展起著重(zhong)要的(de)推動(dong)作用(yong);第三，隨著人(ren)均GDP超過800美元(yuan)這一社會(hui)發展新(xin)階段的(de)到來(lai)，汽(qi)車(che)消費增加，交通工具(ju)改善，使(shi)城(cheng)市中心以外的(de)住宅出現新(xin)的(de)吸引(yin)力和(he)亮點(dian);

　　第四，隨(sui)著城市(shi)化進程的加快和小城鎮的改造，包(bao)括綠(lv)化隔離(li)帶的建設，也為(wei)房地產的發展和擴(kuo)大需求提(ti)供了(le)條(tiao)件;

 　　第五(wu)，從發展房(fang)地產(chan)業(ye)和鼓勵促進住(zhu)房(fang)消(xiao)費(fei)除非，

　　二(er)、三級市場的(de)政策、土地政策適當進(jin)行(xing)了(le)調整(zheng)，為房地產(chan)的(de)增長(chang)助(zhu)力;最后，加入WTO和啟動奧運(yun)以及(ji)上海舉辦世博成功，對(dui)房地產(chan)業的(de)發展(zhan)，也會起很大的(de)促進(jin)作用，提供(gong)了(le)發展(zhan)空間。

　　(四)國家房地產的政策(ce)正在(zai)逐漸完(wan)善

　　2009年4月15日——國務(wu)院(yuan)常(chang)務(wu)會：貸(dai)(dai)款買二套房(fang)(fang)首付(fu)不(bu)得(de)低(di)于(yu)50%。14日召(zhao)開的(de)(de)(de)國務(wu)院(yuan)常(chang)務(wu)會議要求，對購(gou)買首套自(zi)住房(fang)(fang)且(qie)套型(xing)建筑面積在90平方米以(yi)上的(de)(de)(de)家庭(ting)，貸(dai)(dai)款首付(fu)款比例不(bu)得(de)低(di)于(yu)30%;對貸(dai)(dai)款購(gou)買第(di)二套住房(fang)(fang)的(de)(de)(de)家庭(ting)，貸(dai)(dai)款首付(fu)款比例不(bu)得(de)低(di)于(yu)50%，貸(dai)(dai)款利(li)(li)率(lv)(lv)不(bu)得(de)低(di)于(yu)基準利(li)(li)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)1.1倍;對貸(dai)(dai)款購(gou)買第(di)三套及以(yi)上住房(fang)(fang)的(de)(de)(de)，大幅度(du)提高首付(fu)款比例和(he)利(li)(li)率(lv)(lv)水(shui)平。地方政府可根據實際，在一定時(shi)(shi)期(qi)內采取臨(lin)時(shi)(shi)性措(cuo)施，嚴格限(xian)制(zhi)各種名(ming)目(mu)的(de)(de)(de)炒房(fang)(fang)和(he)投(tou)機性購(gou)房(fang)(fang)。加快研究制(zhi)定合理引導(dao)個人(ren)(ren)住房(fang)(fang)消費(fei)、調節個人(ren)(ren)房(fang)(fang)產收(shou)益的(de)(de)(de)有關稅收(shou)政策。4月17日——國務(wu)院(yuan)：房(fang)(fang)價過高地區可暫(zan)停(ting)發放(fang)第(di)三套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)。

　　《國務院(yuan)關(guan)于堅決遏制部分(fen)城市房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)過快上漲的通知》指(zhi)出(chu)，商品住房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)格(ge)過高、上漲過快、供應緊張的地(di)(di)區(qu)，商業(ye)銀行可(ke)(ke)根據風險狀況，暫(zan)停發(fa)(fa)放購買(mai)第(di)三(san)套及以(yi)(yi)上住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan);對不(bu)能提供1年(nian)以(yi)(yi)上當地(di)(di)納稅證明或社(she)會保險繳納證明的非本地(di)(di)居民暫(zan)停發(fa)(fa)放購買(mai)住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)。4月21日(ri)——住建(jian)部：未獲預(yu)(yu)售(shou)許可(ke)(ke)項(xiang)目(mu)房(fang)(fang)(fang)企不(bu)得(de)(de)(de)(de)收(shou)定(ding)金。住建(jian)部下(xia)發(fa)(fa)的《關(guan)于進一(yi)步加(jia)強(qiang)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場監管(guan)完善商品住房(fang)(fang)(fang)預(yu)(yu)售(shou)制度有關(guan)問題的通知》要求：今后未取(qu)(qu)得(de)(de)(de)(de)預(yu)(yu)售(shou)許可(ke)(ke)的商品住房(fang)(fang)(fang)項(xiang)目(mu)，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)企業(ye)不(bu)得(de)(de)(de)(de)以(yi)(yi)認購、預(yu)(yu)訂、排號、發(fa)(fa)放VIP卡等(deng)方式向買(mai)受人收(shou)取(qu)(qu)或變相收(shou)取(qu)(qu)定(ding)金、預(yu)(yu)定(ding)款(kuan)(kuan)等(deng)性質的費(fei)用。預(yu)(yu)售(shou)許可(ke)(ke)的最(zui)低規(gui)模不(bu)得(de)(de)(de)(de)小于棟，不(bu)得(de)(de)(de)(de)分(fen)層、分(fen)單元辦理預(yu)(yu)售(shou)許可(ke)(ke)。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)企業(ye)應將(jiang)取(qu)(qu)得(de)(de)(de)(de)預(yu)(yu)售(shou)許可(ke)(ke)的商品住房(fang)(fang)(fang)項(xiang)目(mu)在(zai)10日(ri)內一(yi)次性公開全部準售(shou)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)及每套房(fang)(fang)(fang)屋價(jia)(jia)格(ge)，并(bing)嚴格(ge)按(an)照預(yu)(yu)售(shou)方案(an)申報價(jia)(jia)格(ge)，明碼標價(jia)(jia)對外銷售(shou)。

　　1、政策背(bei)景解讀

　　這(zhe)(zhe)個政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的(de)(de)(de)出臺(tai)始于(yu)4月14日(ri)溫家寶總(zong)(zong)理(li)(li)在(zai)國務院常(chang)務會議上布置下階段任務時(shi)的(de)(de)(de)指(zhi)示：實行(xing)更加嚴(yan)格(ge)(ge)的(de)(de)(de)差別化(hua)住房(fang)(fang)信貸(dai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，抑制投(tou)機性購房(fang)(fang)，加快研究(jiu)制定(ding)合理(li)(li)引導(dao)個人(ren)住房(fang)(fang)消(xiao)費的(de)(de)(de)稅(shui)收政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。4月15日(ri)即出臺(tai)了上述政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。此次新(xin)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)屬于(yu)宏觀調控中的(de)(de)(de)貨(huo)幣(bi)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。貨(huo)幣(bi)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)通常(chang)突然性較強，借助(zhu)于(yu)突襲，見效(xiao)迅速，直接(jie)效(xiao)應明(ming)(ming)顯，但容易誤傷(shang)，造成市場的(de)(de)(de)大幅波(bo)動。可以預見，一定(ding)會有后繼的(de)(de)(de)貨(huo)幣(bi)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)和財政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)來修正(zheng)這(zhe)(zhe)種誤傷(shang)。在(zai)貨(huo)幣(bi)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)方(fang)面，按(an)溫總(zong)(zong)理(li)(li)的(de)(de)(de)要求，更加嚴(yan)格(ge)(ge)的(de)(de)(de)差別化(hua)房(fang)(fang)貸(dai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)必(bi)將進一步(bu)明(ming)(ming)確，目前二(er)套(tao)房(fang)(fang)認定(ding)標準(zhun)正(zheng)在(zai)加緊制定(ding)，21日(ri)證監會負(fu)責人(ren)明(ming)(ming)確表示新(xin)出臺(tai)的(de)(de)(de)二(er)套(tao)房(fang)(fang)標準(zhun)將采用嚴(yan)格(ge)(ge)的(de)(de)(de)“認房(fang)(fang)不(bu)認貸(dai)”。在(zai)財政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)方(fang)面，按(an)溫總(zong)(zong)理(li)(li)的(de)(de)(de)要求，物(wu)業稅(shui)的(de)(de)(de)開征應當是迫在(zai)眉睫的(de)(de)(de)事情。

　　2、政策預期分析

　　新政(zheng)將(jiang)直接打擊(ji)投機者(zhe)，交易(yi)量將(jiang)在近期(qi)大幅(fu)萎(wei)縮，但(dan)如無配套政(zheng)策，房(fang)價將(jiang)不會下跌(die)。可以看出，此次政(zheng)策的出臺一定造成交易(yi)量的萎(wei)縮和(he)預期(qi)的利(li)空(kong)。

　　但是(shi)否(fou)出現量(liang)價齊跌，需要分析政(zheng)策的(de)(de)(de)(de)(de)價格效應(ying)。政(zheng)策的(de)(de)(de)(de)(de)根本(ben)出發點在于(yu)(yu)抑制(zhi)住(zhu)房(fang)需求，不管是(shi)自(zi)住(zhu)還是(shi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)投(tou)(tou)機，交(jiao)易量(liang)會(hui)(hui)短期(qi)內萎縮，交(jiao)易量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)萎縮一定會(hui)(hui)造(zao)成流動性資(zi)(zi)(zi)金過剩(sheng)。政(zheng)府因(yin)(yin)此(ci)將面(mian)臨著(zhu)扭轉(zhuan)寬松貨幣政(zheng)策的(de)(de)(de)(de)(de)壓(ya)力，可以預期(qi)提(ti)高利率將是(shi)下(xia)(xia)一步(bu)(bu)的(de)(de)(de)(de)(de)必(bi)然選(xuan)擇，因(yin)(yin)此(ci)下(xia)(xia)一步(bu)(bu)社會(hui)(hui)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金將進一步(bu)(bu)集中(zhong)于(yu)(yu)銀(yin)行(xing)(xing)，銀(yin)行(xing)(xing)將面(mian)臨著(zhu)巨大的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金借(jie)貸(dai)壓(ya)力。在投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)經營環境(jing)沒(mei)有改善的(de)(de)(de)(de)(de)情況下(xia)(xia)，制(zhi)造(zao)業(ye)(ye)不能(neng)出現大規(gui)模的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金注(zhu)入，因(yin)(yin)此(ci)社會(hui)(hui)上將出現兩方資(zi)(zi)(zi)金富(fu)裕(yu)者：銀(yin)行(xing)(xing)、制(zhi)造(zao)業(ye)(ye)資(zi)(zi)(zi)金，制(zhi)造(zao)業(ye)(ye)資(zi)(zi)(zi)金規(gui)模大，必(bi)然會(hui)(hui)尋求出路，尋找(zhao)優質資(zi)(zi)(zi)產，房(fang)地產將是(shi)最優選(xuan)擇，因(yin)(yin)此(ci)利率提(ti)高與否(fou)，流向以制(zhi)造(zao)業(ye)(ye)資(zi)(zi)(zi)金為基(ji)礎的(de)(de)(de)(de)(de)炒(chao)房(fang)團(如溫州(zhou)炒(chao)房(fang)團)或基(ji)金的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金不會(hui)(hui)減(jian)少(shao)，反而(er)由于(yu)(yu)銀(yin)行(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)壓(ya)力可能(neng)放大。

　　同時，消(xiao)費者的(de)(de)(de)資金(jin)(jin)(jin)(jin)需求(qiu)減少，可(ke)(ke)能(neng)導(dao)致流向開發商的(de)(de)(de)資金(jin)(jin)(jin)(jin)進(jin)一(yi)步(bu)增加，而流向地方(fang)政府用(yong)于基(ji)礎設(she)(she)施(shi)建設(she)(she)的(de)(de)(de)資金(jin)(jin)(jin)(jin)也將進(jin)一(yi)步(bu)放(fang)大，在(zai)銀行、炒房(fang)團和基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)以及政府所形(xing)成的(de)(de)(de)資金(jin)(jin)(jin)(jin)流轉中，即使不會(hui)導(dao)致未來房(fang)地產(chan)價(jia)格預期的(de)(de)(de)進(jin)一(yi)步(bu)提高，至少會(hui)在(zai)穩定水平(ping)之(zhi)上。當房(fang)價(jia)在(zai)一(yi)定時期趨于穩定，可(ke)(ke)能(neng)刺激剛(gang)性需求(qiu)者的(de)(de)(de)住房(fang)需求(qiu)。所以如(ru)果沒有配套的(de)(de)(de)政策出(chu)臺，此次新政對(dui)住房(fang)需求(qiu)的(de)(de)(de)抑制作用(yong)將不明顯，房(fang)價(jia)也不可(ke)(ke)能(neng)出(chu)現下跌(die)。

　　四、推動(dong)我國(guo)房地(di)產(chan)業(ye)發展的(de)對策

　　(一)合理(li)利(li)用資(zi)源實現可持續(xu)發展

　　可持(chi)續(xu)發展(zhan)的核心(xin)是“資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)在當代(dai)人(ren)群之(zhi)間及代(dai)與(yu)代(dai)人(ren)群之(zhi)間公(gong)平(ping)合理(li)的分配(pei)”。因(yin)此(ci)，房地(di)產業的可持(chi)續(xu)發展(zhan)，就是既(ji)要滿(man)足當代(dai)人(ren)對房地(di)產的各種(zhong)需(xu)求，又要合理(li)利用(yong)(yong)土(tu)地(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)，保護生態環(huan)境，為后代(dai)人(ren)的生產生活創造(zao)必要的空間發展(zhan)條件。房地(di)產業可持(chi)續(xu)發展(zhan)應(ying)把房屋、業主和環(huan)境三要素作為一個整(zheng)體，重視對自(zi)然(ran)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)的使用(yong)(yong)和保護，爭取(qu)實現向自(zi)然(ran)的索(suo)取(qu)與(yu)對自(zi)然(ran)的回報之(zhi)間的平(ping)衡(heng)。

　　其目(mu)標(biao)包括：房(fang)地(di)(di)(di)產業的(de)發展(zhan)(zhan)既(ji)要(yao)滿足當代社會(hui)的(de)需求，還要(yao)考慮后人開(kai)發的(de)余地(di)(di)(di)，決不能進行掠奪式(shi)開(kai)發;房(fang)地(di)(di)(di)產業的(de)發展(zhan)(zhan)要(yao)使開(kai)發效益與資金效益得到較好(hao)的(de)協調。從而實(shi)現土地(di)(di)(di)資源(yuan)的(de)永續利(li)用、住宅業的(de)穩定(ding)協調發展(zhan)(zhan)、房(fang)地(di)(di)(di)產市場(chang)完善(shan)與人居環(huan)境(jing)的(de)改善(shan)等多方面目(mu)標(biao)和要(yao)求。從而，推(tui)進中國房(fang)地(di)(di)(di)產業可持續發展(zhan)(zhan)。

　　(二)土地市場規范化(hua)

　　土地(di)(di)是(shi)房地(di)(di)產(chan)業的(de)(de)命根，在一(yi)定的(de)(de)社會經濟(ji)前提(ti)下土地(di)(di)的(de)(de)供給狀況將左右房產(chan)市場的(de)(de)平衡。我(wo)國的(de)(de)土地(di)(di)所(suo)有權是(shi)國有制，一(yi)級土地(di)(di)使用(yong)權資(zi)(zi)源支配能力在于政府(fu)(fu)，簡單地(di)(di)說就是(shi)中(zhong)國政府(fu)(fu)壟斷土地(di)(di)資(zi)(zi)源，這就要求政府(fu)(fu)在土地(di)(di)供應上(shang)具備高度的(de)(de)規(gui)范性和前瞻性。

　　政府(fu)提前一(yi)個時間段，制定時間表，詳(xiang)細說明未(wei)來期間內(nei)(nei)土(tu)地(di)(di)(di)供應規(gui)模(mo)、土(tu)地(di)(di)(di)供應范圍、供應土(tu)地(di)(di)(di)的規(gui)劃(hua)(hua)，讓房地(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)能充分理(li)解政府(fu)的計劃(hua)(hua)從而實現理(li)性的開(kai)(kai)發(fa)。過去(qu)有(you)過這(zhe)方面負擔(dan)的案例，開(kai)(kai)發(fa)商不(bu)知道未(wei)來時間內(nei)(nei)政府(fu)有(you)多少供應土(tu)地(di)(di)(di)，擔(dan)心下一(yi)步沒有(you)土(tu)地(di)(di)(di)可開(kai)(kai)發(fa)，于是，在就(jiu)近的拍賣(mai)會上瘋(feng)狂競價，以(yi)超高價位(wei)得到土(tu)地(di)(di)(di)，之后背負承(cheng)重的壓力進行開(kai)(kai)發(fa)，市場(chang)以(yi)這(zhe)樣(yang)的形式(shi)走(zou)下去(qu)是不(bu)健康的，政府(fu)也難以(yi)長久穩定的通過土(tu)地(di)(di)(di)獲利(li)。堅(jian)持土(tu)地(di)(di)(di)招掛拍形式(shi)的公正性，實現交易全(quan)過程的透(tou)明化(hua)，接受市場(chang)和(he)輿(yu)論的監督。

　　在土地(di)(di)壟斷的(de)(de)(de)(de)前提下，招、掛(gua)、拍的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)平(ping)(ping)操作顯得更為突出(chu)和(he)重要(yao)，市(shi)(shi)場(chang)化(hua)(hua)是中(zhong)國經濟(ji)的(de)(de)(de)(de)方向，市(shi)(shi)場(chang)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)前提就是一(yi)個(ge)相對公(gong)(gong)(gong)平(ping)(ping)的(de)(de)(de)(de)競爭(zheng)環(huan)境，政府有(you)必要(yao)也(ye)有(you)能力(li)實現和(he)維持(chi)土地(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)平(ping)(ping)競爭(zheng)環(huan)境。政府應(ying)具備靈(ling)活(huo)、及(ji)時的(de)(de)(de)(de)土地(di)(di)調(diao)控、應(ying)對能力(li)，以(yi)促進和(he)穩定房地(di)(di)產(chan)業的(de)(de)(de)(de)健康持(chi)續(xu)發展(zhan)。俗話說，計(ji)劃(hua)趕不上(shang)變化(hua)(hua)，先前制定的(de)(de)(de)(de)計(ji)劃(hua)可以(yi)作為行(xing)事準繩，但是當環(huan)境出(chu)現明顯轉變后，就需要(yao)及(ji)時調(diao)整應(ying)對。形成一(yi)些(xie)列的(de)(de)(de)(de)應(ying)對機(ji)制，強(qiang)化(hua)(hua)政府對地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)有(you)序控制。按年收取土地(di)(di)出(chu)讓金，避免(mian)提前透支土地(di)(di)潛(qian)力(li)。

　　(三(san))完善(shan)房(fang)地產融資渠道(dao)

　　我國政府過去對(dui)土地政策進(jin)行(xing)了(le)大膽(dan)改革，但在地產融資(zi)(zi)上表(biao)現出相對(dui)的(de)保守。早(zao)中國城市進(jin)程化和經濟(ji)高速增長(chang)的(de)前提(ti)下，房(fang)地產業(ye)(ye)具有(you)誘人的(de)投(tou)資(zi)(zi)回報率，同時(shi)社會上積聚(ju)相當規(gui)模的(de)資(zi)(zi)金(jin)。有(you)序(xu)地允許社會資(zi)(zi)金(jin)進(jin)入地產開發，有(you)利于將行(xing)業(ye)(ye)提(ti)升到一個水平更高的(de)階(jie)段(duan)(duan)、一個良性競爭的(de)階(jie)段(duan)(duan)。

　　1、實現地產投資證(zheng)券化(hua)，允許民(min)間建立地產基金

　　房地產(chan)業需要(yao)資(zi)金，社會(hui)(hui)(hui)上也有資(zi)金，投(tou)資(zi)人不必精(jing)通地產(chan)開發，只需把錢交給會(hui)(hui)(hui)做的(de)(de)人去(qu)做，余(yu)下的(de)(de)就是維持游戲規(gui)則。房地產(chan)業內也不必因為自(zi)己問題(ti)吊死在銀行一(yi)棵樹上而坐失機會(hui)(hui)(hui)，選(xuan)擇通過(guo)有明確規(gui)則的(de)(de)途徑從民間獲得資(zi)金進行開發。

　　2、推(tui)進商業性銀行股份改革，政府應(ying)從銀行運營中(zhong)抽身出來

　　國家控(kong)股(gu)銀(yin)行在(zai)整個國家經濟中占金融主導地(di)(di)位不(bu)(bu)是(shi)市場(chang)(chang)化，這(zhe)樣(yang)的(de)形態不(bu)(bu)是(shi)公平競爭體制。事實證明目前國有銀(yin)行業不(bu)(bu)全認同和(he)貫徹政(zheng)府對(dui)市場(chang)(chang)的(de)理解——央(yang)行提高(gao)貸款門檻希望給房地(di)(di)產投資降溫，而各銀(yin)行在(zai)操(cao)作中卻想(xiang)方設法減少央(yang)行設限的(de)影響，極力拓展市場(chang)(chang)份額。

　　3、適當引入外(wai)資，達到鯰魚效應

　　這(zhe)也就是防止(zhi)閉門造車的(de)出(chu)現，我們(men)應該盡可能少(shao)走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理(li)解為(wei)繳費相應的(de)學費。

　　4、避免地方保(bao)護主義或過分優惠外來資本(ben)(ben)，也就是確保(bao)公(gong)平的(de)資本(ben)(ben)環境

　　(四(si))引導房地產(chan)企業(ye)開展多元(yuan)化(hua)產(chan)品服務

　　有數據顯示90%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人群認(ren)為目前的(de)(de)(de)(de)(de)(de)樓價過(guo)高，而房(fang)地產商(shang)方面因為開發的(de)(de)(de)(de)(de)(de)高額(e)投入不(bu)得不(bu)堅(jian)挺高價，這背后的(de)(de)(de)(de)(de)(de)問題在(zai)于：樓房(fang)產品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)同(tong)質(zhi)化(hua)問題。購房(fang)者所(suo)面對的(de)(de)(de)(de)(de)(de)新房(fang)不(bu)外(wai)乎兩類產品——普(pu)通商(shang)品房(fang)和別(bie)墅(shu)。暫時拋開市場(chang)份額(e)小的(de)(de)(de)(de)(de)(de)別(bie)墅(shu)不(bu)說。現(xian)在(zai)市場(chang)上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)所(suo)謂普(pu)通商(shang)品房(fang)，都(dou)(dou)有一個良好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)外(wai)觀，不(bu)錯的(de)(de)(de)(de)(de)(de)綠化(hua)、合理的(de)(de)(de)(de)(de)(de)戶型，整體品質(zhi)都(dou)(dou)差(cha)不(bu)多，所(suo)有的(de)(de)(de)(de)(de)(de)開發商(shang)都(dou)(dou)想(xiang)把自己的(de)(de)(de)(de)(de)(de)“普(pu)通商(shang)品房(fang)”做的(de)(de)(de)(de)(de)(de)質(zhi)量更好價格更高。試想(xiang)一下(xia)，如果市場(chang)上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)轎(jiao)車從奧拓到奔(ben)馳，他們(men)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)外(wai)觀、配置(zhi)、價格都(dou)(dou)也差(cha)不(bu)多，讓顧客(ke)怎么選、怎么買?成熟完整的(de)(de)(de)(de)(de)(de)市場(chang)，其(qi)產品就應(ying)該(gai)存在(zai)明顯的(de)(de)(de)(de)(de)(de)分級(ji)差(cha)異。這個問題，應(ying)該(gai)不(bu)全賴開發商(shang)，最應(ying)該(gai)負責的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)政(zheng)府。

　　政府(fu)在(zai)(zai)做土(tu)地(di)(di)規劃時(shi)就明(ming)(ming)確各塊土(tu)地(di)(di)未來的(de)建筑形式體(ti)(ti)現(xian)分級(ji)概念(nian)，出讓(rang)土(tu)地(di)(di)時(shi)要求企(qi)業應遵循(xun)魚線的(de)規劃而行(xing)，全(quan)城監督土(tu)地(di)(di)的(de)使用(yong)性(xing)質(zhi)。嚴(yan)把各級(ji)產(chan)(chan)品(pin)質(zhi)量標(biao)準，產(chan)(chan)品(pin)分級(ji)不(bu)等同(tong)于優劣區(qu)分，區(qu)分等級(ji)的(de)標(biao)準是(shi)建立(li)在(zai)(zai)需求市場(chang)(chang)的(de)分化(hua)上，是(shi)需求的(de)不(bu)同(tong)導致我們產(chan)(chan)品(pin)的(de)多元，也許我們有顧慮(lv)，認為(wei)低碳(tan)產(chan)(chan)品(pin)不(bu)容易贏利。市場(chang)(chang)的(de)需求是(shi)多元的(de)，我們沒(mei)有必要追求產(chan)(chan)品(pin)的(de)一致性(xing)。在(zai)(zai)這里特(te)別(bie)提(ti)一點的(de)是(shi)，現(xian)行(xing)的(de)經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)房辦法本質(zhi)上沒(mei)有體(ti)(ti)現(xian)產(chan)(chan)品(pin)多元化(hua)，因(yin)為(wei)市場(chang)(chang)產(chan)(chan)品(pin)多元化(hua)的(de)前提(ti)是(shi)市場(chang)(chang)化(hua)，現(xian)行(xing)的(de)經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)房不(bu)是(shi)一個市場(chang)(chang)化(hua)運作的(de)結果(guo)，存在(zai)(zai)太(tai)多的(de)政府(fu)干預(yu)和不(bu)透明(ming)(ming)，事實(shi)證明(ming)(ming)多數人群并不(bu)能從經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)房推行(xing)中得(de)到實(shi)惠(hui)。

　　(五)建立多(duo)元化的房地產市(shi)場體(ti)系

　　目前，中(zhong)國的房地產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)熱(re)點主要是集(ji)中(zhong)在一(yi)級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)上，二(er)級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)、三級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)的發(fa)展較為(wei)落后，尚未(wei)(wei)建(jian)(jian)立起完善(shan)的市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)分級(ji)體系(xi)。政府(fu)在宏觀(guan)調控(kong)上也主要是針(zhen)對一(yi)級(ji)開(kai)發(fa)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)，對二(er)、三級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)缺乏有效的調控(kong)，因為(wei)導致二(er)、三級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)幾(ji)乎完全市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)化，并且受(shou)到不良(liang)經營商的控(kong)制(zhi)，同時(shi)，二(er)、三級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)是以一(yi)級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)的殘余(yu)產(chan)品和附屬物的價(jia)值存在，并未(wei)(wei)使其完成市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)分級(ji)體系(xi)，實(shi)現(xian)滿足(zu)各個層面消(xiao)費(fei)需求。因此其轉化并接受(shou)一(yi)級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)的需求、降低一(yi)級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)泡沫，為(wei)一(yi)級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)建(jian)(jian)立完整(zheng)的產(chan)品價(jia)值體系(xi)的功能并未(wei)(wei)實(shi)現(xian)。因而，政府(fu)應(ying)當有意識地制(zhi)定政策(ce)、開(kai)展措施幫助(zhu)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)(chang)建(jian)(jian)立完善(shan)的分級(ji)系(xi)統(tong)，是房地產(chan)行(xing)業能夠可持(chi)續(xu)的健康發(fa)展。