【內容摘要】自新湖中寶8月2日披露了55億元的非公開發行預案后，上市房企再融資方案陸續出爐，新一輪上市房企再融資開閘似乎已悄然臨近。
有分析人士指出，房企重啟再融資對房地產信托的兌付風險或會產生影響。“能通過再融資獲取資金支持的房企資質有優勢，本身不會存在信托產品兌付的問題。不過，房企再融資使信托產品的競爭力下降，信托與優質房企的合作機會降低，此外，不排除信托公司可能被迫將業務向中小房企傾斜。而目前房地產市場本身利潤率下降趨勢明顯，中小房企生存空間縮窄，可能會進一步加劇信托的兌付風險。”
諾亞財富最新披露的數據顯示，今年7月份房地產信托獨占鰲頭，規模超過了新發產品的一半。預計下半年房地產信托增速可能有所上升，而地方政府融資增速可能有所下降。如果新發行信托產品偏重房地產項目重新成為趨勢，也可能使信托行業的風險升高。
多家房企拋定增方案
擬募資300億元
本報記者粗略統計，截至昨日，已有20余家上市房企因定增事宜而停牌。而公布定向增發預案的房企，近一個月時間以來已達10家，合計擬增發金額超過300億元。
對于此次再融資，有的上市公司打的是“政策牌”。如新湖中寶，今年6月底，在國務院常務會議上李克強總理曾提出加快棚戶區改造，促進經濟發展和民生改善。新湖中寶增發預案中表示，“在上述背景下，公開發行股票將使公司的棚戶區改造項目的進度進一步加快，有利于提高公司的競爭能力和綜合實力。”新湖中寶發行預案顯示，其募集資金擬投入的項目均為舊城改造項目。
上市房企再融針對資動力十足源自財務壓力。例如，榮盛發展擬發行募集資金不超過45億元，東北證券指出，該公司的財務杠桿進一步提高，且短期財務周轉略顯緊張。在再融資放開的預期之下，公司急需進行股本融資來獲得資本的支持，才能實現可持續的快速增長。
“雖然今年以來房地產市場景氣度回升，然而上市房企財務狀況仍普遍承壓，此輪上市房企再融資如能成行，則可以大幅緩解房企的資金壓力，信托資金吸引力將降低，預計今后上市房企中信托融資的比例將會逐步下降。”有業內人士對記者表示。
上述房企中亦不乏頻繁借信托資金應急之用者，如區域房企金科股份。該公司近日拋出的定增方案顯示，擬募集資金43.24億元用于項目開發，而該公司從去年6月份至今已通過5家以上信托公司融資超過9筆。此外，其公司股東也頻繁將股份質押給信托公司。如果此次再融資成行，將大大削弱其通過信托融資的需求。
利好房企
信托公司面臨兌付壓力
自2010年房地產調控以來，A股房企融資便一直處于暫停狀態，至今已3年有余，而近期上市房企頻頻推出定增預案讓市場對再融資“松綁”重燃希望。民生證券指出，（再融資暫停）其間地產企業主要通過信托獲取融資，雖然當前資金充裕，但資金成本高，且風險集中在金融機構。當初暫停地產企業再融資的初衷是防止企業捂盤惜售，而從實踐過程中發現在資金逐利性的驅使下，地產企業并不缺錢，而放開A股再融資，可分散行業風險。同時本屆政府強調增加房地產供給，放開融資符合政策需求。
業界對此次房企再融資開閘持樂觀態度，但是信托公司受益卻很有限。
“再融資成行將使相關公司的信托項目兌付壓力降低，但是能通過再融資獲取資金的房企普遍成長前景較好，相對來講也不會有太大的信托兌付壓力，所以說對信托利好有限。反而是信托公司可能會失去一些與這些企業的合作機會。”北京地區一信托公司業務人士對記者表示。
今年以來，房地產業務在全部集合信托業務中的占比正逐漸提高，用益信托數據顯示，截至到7月底，房地產信托的成立規模為1485.71億元，占比為32.27%，為全部信托產品中成立規模最高的種類。而諾亞財富的數據指出，7月份房地產信托獨占鰲頭，規模超過了新發產品的一半，如果新發行信托產品偏重房地產項目，也可能使信托業務的行業集中風險升高。
“地產信托增多，主要是近期房地產市場的政策有所松動，使得信托公司逐漸轉變了對房地產市場的態度，此次上市房企再融資信號也說明了這一點。”上海一信托研究機構人士對記者表示。
不過融資松動并不一定能惠及所有信托項目。
中信建投行業研究員蘇雪晶認為，從中長期來看，房地產行業整體進入后半程，可避免會出現行業集中度提升、利潤率下降等情況。對于房地產企業而言，留給中小公司的空間和機會越來越有限，在未來的一段時間，大公司將會獲得資金支持，擁有更成熟穩定的團隊和更加豐富的產品線，而小公司則會在利潤空間逐漸被壓縮后，退出這個舞臺。
今年以來，房地產信托不乏爆發出“風險”事件，如延期兌付等等。而“涉事”房企普遍是區域型中小房企。和訊信托與領軍財富共同發布的《中國財富管理報告》指出，延期兌付的情況只有一種——房地產項目出了問題，或是流動性問題，或是信用風險問題。
在中小房企利潤將逐漸被壓縮的行業發展背景下，部分存續信托產品仍將面臨不小的兌付壓力。“再融資使信托產品的競爭力下降，在其他領域業務沒有起色的前提下，不排除信托公司的房地產業務可能被迫將業務向中小房企傾斜的可能。而中小房企財務狀況不透明，很可能會加大房地產業務的風險。”
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