投資要點: 

 

銷售量低于預期,14個城市限購放松短期放量難抵全國繼續下滑,但銷售均價卻逆勢回升,推盤量少或是超預期原因:7月全國單月銷售面積8115萬平米,環比下降34%,同比下降16.3%,大幅低于預期;7月單月銷售均價6386元/平米,環比、同比分別回升5.3%、0.3%,略超預期:1)銷售累計降幅繼續擴大,限購放松難抵全國下滑:1-7月累計銷售面積56480萬方,累計同比降幅擴大至-7.6%,自6月24日呼和浩特限購放開起,截止7月底共有28個城市放開限購,限購放開在這些城市有明顯效果,環比改善的16個,同比改善的14個,均改善的有14個,環比改善的平均幅度56%,同比改善平均幅度67%,而全國數據低于預期的原因在于絕大多數沒有放開限購的城市銷售大幅下降。2)銷售均價逆市回升,推盤量少或是價格超預期的原因:7月單月銷售均價6386元/平米,環比、同比分別回升5.3%、0.3%,全國1-7月均價累計降幅由-0.8%收窄到-0.6%。價格逆市回升可能因全國推盤量下降導致開發商并不是采取6月份降價促量的策略,但后期預計仍將降價促量。我們將銷售面積增速預測從2%下調至-2%。 

 

13年拿地開工期、下半年計劃集中推盤及重點城市庫存略有下降疊加致開工略超預期:7月單月新開工1.81億平米,同比增長8.2%,為本年來首次單月同比轉正,1-7月新開工面積同比降幅收窄3.7個百分點至-12.8%,開工好于預期的原因我們認為:1)13年下半年拿地到了開工期:13年下半年拿地較多,其中13年7月土地購置2996萬方,單月同比增長108%,13年下半年拿地都到了不得不開工的時期;2)下半年計劃集中推盤:從歷史經驗來看,下半年往往是推盤高峰,加之今年上半年銷售不理想,下半年業績壓力使得推盤將相對集中;3)重點城市庫存略有下降:申萬跟蹤的19大城市庫存量絕對數連續兩周下降,去化周期降至55.2周,為近半年來的低點。 

 

投資符合預期,下半年增速將進一步收窄:7月單月房地產投資額8362億元,同比上升11.9%,環比下降25.9%,1-7月累計增速由14.1%縮窄至13.7%,我們認為在土地市場依舊冷淡、銷售預期不理想以及資金來源受限等因素作用下,下半年投資增速仍將繼續收窄,全年增速約12.3% 

 

下調銷售面積預測、維持開工和投資預測:下調14年銷售面積同比增速由2%下調為-2%,維持新開工面積-10%、開發投資額12.3%的增速預測。 

 

投資建議:雖然銷售略低于預期,但我們認為按揭貸款額度支持和利率的下行、房價的小幅下調將幫助行業進行適應性修復,同時在整個宏觀信貸數據不理想、對經濟增長擔憂加劇的背景下,政策救市情緒將重新得到提振,滬港通臨近實施將利好低估值板塊,維持板塊中型反彈判斷,建議關注"龍頭房企+跨界轉型+新型成長"。我們認為銷售的進一步下滑,政策救市情緒將得到提振,下半年按揭執行利率下行是大概率事件,行業將進行適應性修復,且滬港通臨近利好低估值板塊,建議關注1)龍頭房企:保利、萬科、招商;2)跨界轉型:陽光城、金科股份、冠城大通、北京城建、華僑城;3)新型成長:華夏幸福、世聯行。