角逐二三線市場
二三線城市商業地產的崛起，正在成為房企綜合實力展現的一個新角逐場。
“2014年底，永泰地產在哈爾濱投資5億元，面積20000多平方米的主題樂園將正式營業，這將成為哈爾濱第一家主題樂園式的商業綜合項目。”永泰地產董事長李禮告訴《中國經營報》記者。據悉，永泰地產將在哈爾濱、呼和浩特、銀川等城市耗資300億元打造城市綜合體，發力商業地產成為其未來戰略布局的重要一步。
和永泰瞄準二三線城市商業市場類似的是，越來越多的房企紛紛高舉商業地產大旗，轉戰經濟潛力較好的二三線城市。中原地產數據顯示，最近一個月內，包括永泰、首創、華遠、萬科等在內的十多家公司紛紛宣布進軍商業地產。
對此，中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，當前房企轉戰商業地產主要有四種情況——主動、被動、盲動、心動。其中后三者占比較大。在他看來，具有詳細的戰略規劃，主動轉型才是企業突圍的核心。“但是目前看來，不排除一些企業為了跟風市場而做出的業務轉型，政策層面影響大于主動改變的意愿，對他們來說，轉型商業不僅要有一支專業的團隊，還要彌補后期運營方面的缺失，否則轉型風險很大。”
發展空間較大
二三線城市甚至四線城市拿地拿項目，企業所投放的資金遠比一線城市少，而且在拿地政策上可以享受到一些稅收的優惠。
4月10日，永泰地產總裁戴迪高調宣布將立足北京，向二三線城市進軍商業地產，經營模式從銷售為主向租售并舉發展。
“未來5年，永泰地產將建設5家單體面積在5萬平方米以上的五星級酒店，建立3個8萬~15萬平方米的購物廣場，取得5個100萬平方米的開發項目，年均銷售面積達100萬平方米，年均銷售額人民幣50億元。”戴迪說。
記者了解到，2012年以來，永泰先在哈爾濱耗資20億元拿下占地30萬平方米、總建筑面積120萬平方米的哈爾濱永泰城項目。2013年又相繼在銀川和呼和浩特兩個城市分別耗資13億元和14億元，拿下兩塊占地84萬平方米，總建筑面積達370萬平方米的永泰城項目。
無獨有偶，華遠地產最近在商業地產上也是動作頻頻。
1月初，華遠以10億元價格斬獲通州地塊，目前土地屬性定位為住宅商業金融綜合用地，總建筑面積約為12.3萬平方米，加上此前項目，目前華遠地產中商業地產占比達10萬平方米。
據悉，華遠正大力推動集團層面的商業地產業務，項目涉及長沙、青島、西安等城市。華遠地產相關負責人表示，隨著調控政策的不斷細化，不同物業產品的發展分化將更加顯著，住宅市場限購后，短期內很難有新的產品創新，在目前的市場形勢下，商業地產的投資價值進一步凸顯。
根據商業地產服務商RET睿意德方面發布的信息顯示，青島、蘇州、昆明、天津、沈陽、成都等二三線城市成為商業地產扎堆區，商業項目的業態也從單純的寫字樓發展到綜合體，體量從10多萬平方米上升到100萬，并有針對性地推出了一些特色領域的產品線。
對此，王永平告訴記者，目前一線城市的項目地產相對飽和，二三線城市基本處于供不應求的局面，有市場需求。“從國外一些城市的發展進程看，當一個地區經濟發展到了一定程度后，商業地產便會成為一種新的業態。”
“從國外一些城市的發展進程看，當一個地區經濟發展到了一定程度后，商業地產便會成為一種新的業態。”
房企戰場轉移
“從市場環境來看，部分二三線城市商業地產的供需敞口加大，為迎合地方政府、消費者、地方企業的發展，加大商業地產的供給成為必然。特別是樓市持續調控加快了住宅業‘低風險、高收益’行業特征的退化，新型城鎮化的制度紅利又提高了商業地產投資回報率。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進如此認為。
不過，對于房企來說，謀劃商業地產的轉型總有那么一絲的“不情愿”。特別是住宅市場在遭遇限購、限貸后等緊縮政策后，“國五條”細則的陸續出臺，更讓開發商推盤熱情跌至冰點。
作為住宅專家的萬科，也開始在全國各地開展商業地產實驗。“由于純住宅用地供應越來越少，不做商業地產就得退出一些市場。”萬科董秘譚華杰表示，“至于商業地產每年的投資占比，萬科是五年內不超過20％。”
公開資料顯示，目前排名前20名的開發商均已進入商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目；據不完全統計，目前萬科已擁有18個購物中心，商業項目規模達到600萬平方米。
盡管如此，對于部分開發商來說，二三線城市投資成本仍具優勢。
“30萬人口的集群配置10萬平方米的購物中心是比較理想的投資成本控制，如果再多，可能成本就需要重新衡量定位。”陽光新業副總裁吳堯認為。
在他看來，目前一線城市部分地區的商業中心已經出現飽和狀態，而二三線城市發展空間較大，但是最終需要根據城市人口確定購物中心的數量。
一般來說，二三線城市甚至四線城市拿地拿項目，企業所投放的資金遠比一線城市少，而且在拿地政策上可以享受到一些稅收的優惠。
李禮也表示，像永泰城的體量基本上都是上百萬平方米的規模，與之匹配至少要有20萬平方米的地塊，但是目前在一線城市例如北京、上海等，順利獲得土地已經非常困難。“所以大城市滿足不了業態的需求，相反，二三線城市在人口和體量上更容易實現業態的多元化。我們選擇城市的標準是要在300~500公里范圍內有輻射能力，目前看省會城市和一些較大城市有這個實力。”
戰略模式待考
這些企業大多沒有認真規劃和做前期資金儲備計劃，往往是項目開始動工建設或者營業后，由于沒有成熟的運營團隊而出現經營不善的局面。
不論是主動轉型還是形勢所迫，房企進軍商業地產的號角已經吹響，在千軍萬馬角逐中，如何突顯個性化主題是商業地產避免同質化的關鍵。
王永平告訴記者，綜覽商業地產的開發模式，在全國范圍內擁有一套成熟的運營模式的企業幾乎沒有。“雖然萬達和萬象城是商業地產中比較成熟的一個業態模式，但是相較于每個企業自身的定位，這種發展模式并不具備參考價值。”
21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔認為，目前看來，商業地產不論是一線城市還是二三線城市，都無一例外地復制“購物中心+商業街+酒店+寫字樓+公寓”的模式。“這種投資模式對應的是成熟的商業地產運營團隊，從住宅到商業進行轉型后，未來商業存活率的狀況是投資者必須考慮的頭等要素。”
在他看來，從營銷角度來說企業需要有一個差異化的定位，才會產生這種消費的價值和附加值。遺憾的是，目前很多轉型做商業地產的房企一定程度上并不具備上述因素。
王永平認為，目前很多企業轉型的初衷是因為手上握有很多土地，但是住宅限購的政策讓地產企業只能做商業，“這些企業大多沒有認真規劃和做前期資金儲備計劃，往往是項目開始動工建設或者營業后，由于沒有成熟的運營團隊而出現經營不善的局面。對這些企業來說，這種轉型最終必然失敗”。
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