近日，央行及銀監會下發的房貸新政，就是讓已經持有住房，并還清銀行貸款的購買住房者可享受貸款優惠條件，期望讓更多投資者再次涌入市場，以便消化各地積壓過多的住房庫存。

 

對此政策，市場反應很大，不少房地產企業認為這是央行一項難得的救市政策。這項政策的出臺將會掀起國內又一輪炒房熱潮，國內房地產市場又會出現“驚天大逆轉”。因此，不少房地產企業紛紛取消了在房貸新政出臺之前住房銷售中的各種優惠，甚至也讓房價立即上漲，以引誘住房投資者再次進入市場。

 

不過，這次房貸新政到底對市場會影響多大？是否能夠把正在周期性調整中的房地產市場中斷？是否能夠完全改變當前市場的預期，并讓住房投機投資的需求全面地釋放出來？對于這些問題的答案，關鍵還是取決于國內銀行對房貸新政的博弈。

 

可以說，這次房貸新政對住房按揭貸款的全面放松比起2008年131號文件來說有過之而無不及。比如，對首套住房貸款的優惠條件又回到了歷年來的最優惠水平。而商業銀行則進一步泛化，只要還清銀行貸款，持有多少住房都可認定為首套，其貸款就可享受相應的優惠條件。

 

房貸新政對住房消費全面泛化，它所指向的對象只剩下住房投資投機者（因為，這個房價下真正住房消費者沒有能力再進入市場）。而這種對首套住房認定標準的重新設定，也是在誘使已經購買住房的貸款者還清貸款，這樣就有了再次購買住房獲得優惠貸款的資格。

 

國慶長假后，國內各大銀行紛紛表態支持房貸新政，并陸續出臺了房貸新政細則。可以說，作為國有的大銀行，國家的重大政策只要出臺，肯定出來說支持。但新的政策涉及股東的利益及經營者的利益時，銀行對新政策的執行不會照樣畫葫蘆，而是會采取一種利益博弈的過程。因此，銀行對房貸新政的反應并非如房地產企業所預期的那樣又會回到2008年那樣的狀態，對住房信貸就價格及規模全面過度寬松，反之，銀行可認同新政所泛化的住房消費，即認貸不認房，但住房按揭利率水平與房貸新政前只有些許差別，變化不大。可以說，這只是銀行對房貸新政博弈的開始。

 

近年來，國內金融市場的融資結構、價格水平及按揭貸款潛在風險等方面的情況也與2008年下半年相比不可同日而語。更為重要的是，在2008年下半年，住房按揭貸款一直被銀行稱之為優質資產。但當前國內的房地產市場已經形成了一個巨大的泡沫，房地產市場的風險也越來越大。可以說，無論政府采取什么救市政策，房地產泡沫破滅只是時間問題。只要房地產泡沫破滅，房地產價格快速下跌，那么住房按揭貸款的風險很快就會顯現出來。比如，今年上半年，國內一些地方只是房價些許的下降，國內各銀行不良貸款及不良貸款率都全面上升。在這種情況下，住房信貸不僅不是優質資產，反而有可能成為雞肋，銀行對這類資產不會有很大興趣。

 

在這樣的情況下，國內銀行對房貸新政的博弈可能是，一方面全面認可央行對住房消費的全面泛化，以此鼓勵住房投資者還清貸款再進入市場。另一方面，由于當前金融市場條件變化很大，國內銀行對再進入住房市場購買住房給出的信貸優惠條件，并不會取新政的規定下限，比如按揭貸款利率，只是小幅調整。如果銀行感覺到這種住房按揭貸款僅是雞肋，今后還可能讓按揭貸款利率上升、信貸規模收緊。今后的一切都在利益博弈中，而不僅僅政策的規定而已。更為嚴重的是，如果當前房地產市場風險不能通過房貸新政化解，那么銀行的這種博弈會更加頻繁，銀行對住房按揭貸款興趣更是會減弱。對此，想借房貸新政進入的住房投資者不可掉以輕心。