銀行放貸沖動不強，一線城市僅見少量9折優惠房貸利率
作為此次樓市金融新政的重頭戲之一，7折首套一手或二手房貸利率距離現實落地還有多遠？這是業界頗為關注的話題。
按照央行10月初出臺的首套房貸認定新規，商品房的貸款利率下限為7折，但并非強制執行利率。據證券時報記者調查，對于少量優質客戶或機構客戶，目前部分一線城市商業銀行最低僅給出了9折的優惠利率。
業內人士判斷，即使央行年內不實施降息，當前社會總融資成本的下降趨勢已基本確立，未來可能會通過債券、銀行理財(含各類“寶寶”理財)、信貸這一鏈條加以傳導。隨著各地政府變相“救市”及有關部門房貸“窗口指導”的推進，最早在明年一、二季度，7折房貸利率將有望出現。
利率鏈條的傳導
銀行是否有執行7折房貸利率的動力？
不得不算一筆賬。按照法定5年期以上商業貸款基準利率6.55%計算，7折房貸利率應為4.585%，9折則為5.895%。這筆資金若是用于一般企業貸款，銀行可獲得的綜合收益將比房貸高出至少20%以上。
此外，前幾年浙江、福建等地房貸斷供潮帶來的負面影響還未散去，全國樓市的低迷現狀，又進一步降低了不動產抵押物的無風險溢價。此外，經濟走弱及企業信用風險上升帶給銀行的壞賬壓力，也會在很大程度上制約住房按揭貸款的順利推進。
實際上，當前對傳統存款有著替代作用的主要是各類貨幣理財工具，盡管存在表內表外的關鍵區別，但它們也屬于利率傳導鏈上的重要一環。以10月24日中國電子銀行網監測的“寶寶類”理財為例，排名前三位的7天年化收益率分別為4.649%、4.579%和4.56%；螞蟻金服旗下余額寶的7天收益約為4.145%，排名較后。
當然，房貸主要是依靠商業銀行來進行，基金系、IT系的互聯網“寶寶”產品只能作為參照。據統計，銀行系貨幣理財中收益率最低的某股份行產品僅為4.122%，與第一名工商銀行薪金寶的差距超過10%。
此外，其他各類與股票指數等掛鉤的結構性銀行理財產品中，3個月期單例最高的保本浮動收益率達到13%；同樣期限的信貸類理財產品，平均預期收益率水平大致在5.3%左右。最新統計顯示，當前市場中理財產品的預期收益率區間在3%～5%的占比34.9%，5%～8%的占59.15%；在基礎資產的構成中，票據、利率及債券的占比合計59.03%。
值得注意的是，由于競爭日益激烈，任憑哪家銀行也不會把當下的即時資產收益水平作為負債成本去考量，否則就會導致客戶流失。也就是說，期限錯配的普遍存在，使得銀行敢于在資產端收益率下降開始，仍為對應的理財負債端支付此前承諾的較高預期收益；而一般在3個月至半年之后，新發理財產品的收益水平才會出現普遍下滑。
諾安基金資深債券研究員程卓對證券時報記者表示，市場中這一收益傳導滯后現象，很好地解釋了2013年上半年債券市場大熊市，而余額寶等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%歷史高位的原因。同樣，當前它的收益率下降也蘊含了這一規律。
財通證券一位自營投資經理表示，這的確是債券市場的一個有趣現象。隨著資產端收益率的高低變化，機構不斷在負債端進行(收益率)的壓縮、修復、再壓縮的過程，不斷循環。
“今年以來債券都是牛市，9月以來升幅更明顯。這或許預示明年開始，理財收益率將全面跌入3%時代，彼時信貸利率也勢必向低位回歸，7折房貸有可能會出現。”程卓告訴記者。
需要注意的是，理財產品的收益率并不能完全代表信貸資金成本，前者更多是表外資產，而后者屬于表內資產。不過，在市場利率傳導的鏈條中，它們卻是息息相關的。
房貸“窗口指導”
諸多數據表明，在當前的利率及宏觀環境下，商業銀行根本不可能給出7折房貸利率。甚至有市場人士指出，9折利率也難以找到靠譜的商業邏輯。
記者從一些渠道了解到，大多數銀行對9折或9.5折房貸，都給出了相應的“捆綁條件”。在獲得住房按揭貸款的同時，業主需另行購買一定金額的理財與保險，或者與該行簽署一筆議定金額的信用貸款協議等。對此“打擦邊球”的做法，目前并未聽說有監管部門介入。
“個人判斷，在房貸及利率方面，有關部門肯定對銀行進行了窗口指導。”招商銀行)金融市場部高級分析師劉東亮對證券時報記者表示。
劉東亮在一篇關于信用風險將可能在2015年集中爆發的研究報告中指出，今年以來信用環境不斷趨緊，以超日債為開端的違約或準違約事件不斷爆發，銀行不良率明顯攀升。他擔憂，未來我國信用環境將繼續趨勢性收緊，非政府類債務將成為“雷區”，2015年或進入“踩雷”高發期。
南京銀行產品策略部總經理黃艷紅對記者表示，越來越多地區商業銀行的不良貸款率有所抬頭，而沖銷壞賬會消耗掉銀行的利潤。因此在資金運用上，銀行肯定是希望投到收益更高的地方。相對而言，房貸的吸引力還顯得不太夠。黃艷紅舉例說，主管部門對銀行放給中小企業的貸款有一定指標要求，現在也取得了一些積極進展。
銀行放貸沖動不強
實際上，我國經濟對于房地產市場的依賴程度有目共睹。對此，監管層自然心中有數。
雖然暫無確鑿證據表明有關部門對商業銀行下發了“房貸命令”，但中國樓市當前以及未來若干時間內的狀況“不會太樂觀”，卻似乎是大概率事件。上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍對證券時報記者說，預計當前銀行放貸的沖動不會太強，9折利率都令人生疑，再何況更低的折扣？其中最主要的原因，應在于整個市場對房價上漲的預期發生了微調。
對于目前是否適合在上海買房的提問，宋會雍直言不諱地稱，現在不是最好的時機，建議起碼再觀望兩、三個月。
北京某國有大行金融市場部負責人對記者表示，市場利率環境的變化將是影響購房者意愿的一個重要因素，但這不能完全用簡單的價格或價值規律去思考。她認為，更主要的還在于供求關系的變化，比如說京滬深等一線城市的人口紅利未來還將持續，房價可能不會出現大問題；但西部地區偏遠小城市的大量新建住房，往往就是有價無市，遑論銀行房貸利率的下調？她認為，有關銀行房貸的問題，監管部門不可能全國一刀切，對于某些省份可能有具體政策。
對于記者追問的“窗口指導”，該大行人士不置可否。而對于商業銀行實施7折房貸利率的猜想，她的時間判斷則更為延后，“7折利率至少要到明年年中吧”。
事實上，從國慶節以來，宣布實施直接稅收優惠或購房補貼的城市，已從寧波、濰坊、蕪湖等擴展到了天津、杭州、長沙、南京、沈陽、武漢等中大型城市。這一趨勢，或在中央救市措施發酵的同時，繼續在全國蔓延。
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