苦苦尋求轉型的潘石屹，正將旗下辦公短租業務SOHO3Q向全國擴張。在12月2日這一天他邁出了最重要的一步——獲得了中國最大開發商之一綠地的支持。

　　綠地引入SOHO3Q潘石屹成功轉型成乙方

 　　苦苦尋求轉型的潘石屹，正將旗下辦公短租業務SOHO3Q向全國擴張。在12月2日這一天他邁出了最重要的一步——獲得了中國最大開發商之一綠地的支持。

 　　12月2日，綠地與SOHO在上海簽署戰略協議。綠地將把SOHO3Q引入旗下的物業，在全國打造一批共享辦公空間。

 　　SOHO3Q是SOHO中國從銷售物業向持有物業轉變的標志性產品。變成“包租公”后，潘石屹要想盡一切辦法降低空置率，他的選擇是類似WeWork的辦公短租產品，現在3Q已經在SOHO的9個項目落地。

 　　幾個月前，潘石屹決定將SOHO3Q做成一個覆蓋全國的辦公網絡，光靠自己手中的10個項目顯然不夠。他決定做品牌輸出，“以前我看不上別人的房子，現在覺得可以和任何人合作。現在我們就直接輸出管理，合作伙伴走到哪兒，我就跟到哪兒。”

 　　綠地是第一個和SOHO3Q合作的企業。按照綠地的說法，雙方合作的首批項目位于上海和北京，之后會擴展到全國。以后綠地不僅會在自持的物業引入3Q，還會讓3Q幫著運營銷售物業。

 　　綠地的商辦物業持有量接近160萬平米，遍布全國80個城市，很多是在省會城市的核心區域。尤其是超高層系列的綠地中心，都是當地的地標建筑。2014年，正是辦物業貢獻的1296億元銷售額幫助綠地超越萬科，成為世界第一。這些意味著，化身為“乙方”的潘石屹今后的業務不會少。

 　　從地產商變成地產服務商后，SOHO可以得到管理費和利潤分成。一個月前，潘石屹曾經告訴界面新聞記者，在與開發商合作時，開發商負責提供物業和裝修，SOHO負責管理和銷售。因為是短租產品，雙方的一天一分成。“今天這個樓里下單了多少，他可以跟我一樣看得清清楚楚。到了晚上下班時候就把錢分過去”。

 　　綠地2015年第三季度報告顯示，商辦物業的出租率并不低，總體已經達到了90%。現在，3Q的引入可以高效地解決剩余的10%，這些通常是一個項目中最差的部分——3Q的租戶們對地段沒有太多的要求，他們大多是創業者或者小團隊，3Q不僅租期靈活，而且可以提供免費Wifi、復印打印、會議室和咖啡等服務，這也意味著這些小公司不用自己掏錢買這些硬件。

 　　事實上，潘石屹正是利用3Q為SOHO項目中地段最差的部分增加人氣和價值。在外灘SOHO中，3Q所在的F號樓是景觀位置最差的部分。按照潘石屹的說法，“傳統的商業受電商的影響還是非常大的，與其空著虧損，還不如改成這種靈活性的辦公”。

 　　這已經成為越來越多的開發商的選擇。9月底，萬科將上海虹橋萬科中心的一小部分面積拿出來交給聯合辦公空間P2。上海萬科副總經理、商業資產管理總經理葉挺告訴界面新聞記者，“這一部分物業條件差，不做聯合辦公也會短期空置著。”在此之前，陽光100將北京CBD項目中一直經營不善的八千多平方米物業交給了毛大慶的優客工場，也是用來做聯合辦公。

 　　除了解決空置，SOHO的加入還會降低綠地的運營成本。SOHO3Q的很多工作可以通過網上平臺完成，人力成本很低，例如外灘SOHO3Q的管理團隊只有7個人。

 　　而且潘石屹還在不斷提高招租的效率，10月中旬，SOHO3Q發布了眾包計劃，所有人都可以注冊成為3Q的“業務員”，一旦他們介紹的客戶入住3Q，這些“業務員”可以獲得租金金額的8%。為此，潘石屹總共拿出了1.6億元。

 　　SOHO3Q目前的工位數已經超過8000個，是中國最大的聯合辦公運營商。潘石屹的目標也非常宏偉，2016年將SOHO3Q的工位增加到4萬個，2017年再擴大到10萬個。在與綠地合作之前，SOHO已經和騰訊達成合作，他們將負責運營騰訊位于各地的眾創空間。

 　　潘石屹認為，當SOHO3Q有了10萬個座位的時候，網絡的價值將會體現出來——SOHO將掌握很多公司的行為習慣，這是極為寶貴的數據。共享式辦公服務商雷格斯的強大正是由于它龐大的網絡，它在全球106個國家擁有2600個辦公中心，會員們無論去哪個城市，都能享受相同的服務，這讓它贏得了很多500強企業的喜愛。

 　　停止拿地以后，潘石屹離開發商越來越遠，隨著SOHO3Q的品牌輸出，他逐漸變成一個服務商。無論如何解釋，“由售轉租”帶來的營收大跌都讓他備受質疑，現在拿下了綠地的訂單，或許意味著市場已經認可了他的轉型。