他稱：“房地產泡沫主要有三種表現形式，過度建設、過度借貸、價格過高，三種泡沫內地樓市全有，并且，這些問題都不容易解決。”
“內地樓市的問題一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端。”日前，中原集團創始人、董事施永青在接受記者獨家專訪時，如此形容內地樓市的現狀。
作為全國最大的中介代理公司之一，中原地產在內地30多個城市為開發商賣房并從事二手中介業務。“我們有幾萬員工，就像在內地樓市的肌理中安插了一個個探測器，我們的感覺應該不會錯。”施永青說。
顯然，從事地產行業數十年、被稱為地產教父的施永青對于內地樓市的前景并不樂觀。他稱：“房地產泡沫主要有三種表現形式，過度建設、過度借貸、價格過高，三種泡沫內地樓市全有，并且，這些問題都不容易解決。”
量變引起質變
在經歷高歌猛進的2013年后，內地樓市在2014年初突然遇冷。一開始，開發商們用春節因素、傳統成交淡季等原因來解釋樓市的低迷，但隨著時間的推移，“看衰”樓市的聲音漸漸成為主流，原本鐵板一塊的房價亦開始松動。
在施永青看來，內地樓市的“速凍”并不意外。“一些留意內地房地產實際情況的人，前兩年就已經看到了問題。但因為當時經濟還在往上走，所以很多問題并沒有暴露出來。”施永青稱，“4月份成交量已經開始跌了，5月份我相信會比4月跌得更多。我們已經明顯地感覺到，市場正在改變，量變已經差不多要到質變了。”
國家統計局公布的數據顯示，內地商品房銷售“量價齊跌”的情況仍在持續。1~4月份，全國商品房銷售面積2.77億平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月份擴大3.1個百分點；商品房銷售額1.83萬億元，下降7.8%，降幅比1~3月份擴大2.6個百分點。
部分重點城市成交量的下滑更為明顯。截至5月25日，在中國指數研究院監測的12個重點城市中，僅武漢的成交量出現了約5%的同比上漲，其余全部下跌。其中，杭州降幅最大，為53.13%；北京次之，降幅為47.21%；深圳降幅位列第三，為36.3%。
“一線城市雖然價格高，但是供求關系還算平衡，問題不是太大，但內地二三線城市的過度建設比世界上大部分地方都要嚴重。”施永青對記者感慨，“這樣的問題不是降價就能解決。”
他認為，內地二三線城市的過度建設是超越人口正常需求的，甚至未來兩三代人都無法消化這些存量。“結果就是，降價也沒人買。房子賣不出，資金就困死在里面了。現在內地銀根緊縮，不是央行把存款準備金抽走，而是原來在市場上流轉的資金自己套死了。”
除了過度建設，施永青認為，過度借貸是內地樓市的又一顆不定時炸彈。“本來中央有政策，限制銀行向地產行業注入過多資金，但是開發商還是利用信托、理財產品、私募基金等形式變相把銀行的錢‘套出去’，現在這部分錢都快要到期了。借新還舊是慣用的方法，但問題是，如果房子賣不動、房價下跌，他們就很難再從市場上順利融資，舊債就要出問題。”
施永青稱，過度借貸的一個直接表現是，內地開發商的負債率都很高。“香港開發商的凈負債率在30%左右，但內地開發商的平均凈負債率超過70%，有些甚至超過100%。這種情況下，資金鏈是很容易出現問題的。”施永青分析稱，目前內地開發商的利潤率其實并不高，約為15%，房價一跌就可能直接導致虧損。“加上去年不少企業還拿了‘面粉貴過面包’的地王，按這個趨勢下去，會很困難。”
購買力蒸發
施永青反復向記者強調，打擊腐敗正在成為擾動樓市的重要因子。
“在一些二三線城市，以前開發商很容易就可以拿到預售許可證，即使樓盤還不符合預售條件。但是，現在反腐之風越刮越烈，違規獲得預售許可的情況已經大幅減少。”施永青稱，因為嚴格的審批，有些城市甚至整個下半年都有可能沒有樓盤上市。
他坦言：“如果沒有樓盤批出來，我們在這個城市的投資就白費了，我們派了這么多人去，就是準備它開盤，它開不了盤，我們原來人員的投資、前期規劃，就沒有任何回報。開發商也是一樣，原來開盤有錢收，現在不給開盤，資金就很緊張。再這樣下去，房地產產業鏈上的企業都會受拖累。”
反腐敗對于樓市的影響或不止于此。施永青稱：“據我們在一線的同事反饋，確實有官員正在拋售房產，而且比例也還不低。這部分購買力不僅蒸發，還成為市場下行的重要動力。”
施永青也承認，樓市的調整正在給他所掌舵的這家中介公司造成不小的麻煩，一個直接的影響是，開發商開始拖欠中介代理行業的傭金。“現在開發商拖欠了我們很多傭金，有一些是已經到期，有一些是應收賬款。到期的錢沒法收，就在一定程度上影響我們的營運了。”
不過，談及中原地產的應對策略，施永青的回答顯得很淡定：“我一路都是‘無為而治’，公司可以根據自己的處境去想辦法，市場可以‘養多少’，我們就做多少。”
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