上周（2013/9/16-2013/9/23）17 個城市合計成交306.5 萬方，環比下降15.2%，9 月銷量平淡表現如我們的預期，新增可售量仍然不多，但房價仍然持續上升通道，部分城市甚至有所加速。個股焦點仍然集中在改革紅利概念上，自貿區、土改、資產證券化等熱點反復上漲，與地產有關的長效機制建設著眼于擴大供給、理順各方利益關系，而非短期行政調控價格。短期板塊缺乏催化因素，維持中立的行業評級。

 

支撐評級的要點

 

市場概況：上周我們觀察的17 個城市合計成交面積306.5 萬平米，環比下降15.2%，其中，一線城市環比下降19.5%，二線城市環比下降13.4%，同12 年中秋節當周相比，合計成交量同比下降30.02%，一線同比下降24.7%，二線同比下降31.8%；價格指數環比上漲1.5%，其中，上海和武漢的價格漲幅居前，深圳和南京跌幅居前；15 城新增可售面積環比上漲1.5 %，可售存量指數環比上升0.37%，3 個月移動平均去化月數為12.2，3 個月移動平均批售比為1.09。

 

政策宏觀動態：國務院提出 “以房養老”之后，民政部和發改委均給出積極回應，北京擬于本月底出臺《加快推進養老服務業發展的意見》提出“以房助老”;土地方面，安徽省出臺《安徽省人民政府關于進一步強化土地節約集約利用工作的意見》，規定今后安徽省商品住宅用地出讓規模將受到限制；樓市調控方面南京提出要通過增加限價商品房和中低價商品房的土地供應量來控制房價；統計數據方面，國家統計局9 月18 日發布數據顯示，8 月份70 個大中城市住宅銷售價格同比上漲的城市有69 個，與7 月份持平，依舊處于高位；環比上漲城市數量在連續4個月出現下滑后反彈至66 個，房價上漲壓力近期再度顯現。

 

上市公司動態：截至上周，中銀國際關注的上市房企共23 家公布8 月銷售數據，平均銷售額月環比上升15.9%，年初至今累計銷售額同比平均增幅為29.07%。此外，上周招商地產公告發行股份購買大股東資產同時非公開募集配套資金預案。

 

投資評級和建議

 

近期，個股熱點集中在改革紅利概念上，自貿區、土改、資產證券化等相關股票反復上漲，我們認為與地產有關的長效機制建設著眼于擴大供給、理順各方利益關系，而非短期行政調控價格。自貿區試驗深化與全球金融貿易市場的接軌，土地改革擴大有效供給，資產證券化盤活存量資產，這些長期制度性措施都為地產市場帶來了新的機遇，我們對未來中國房地產市場向更健康的方向發展充滿信心。近期成交方面較為平淡，價格則上升較快，短期板塊性行情缺乏催化劑，但我們長期看好集中度提升的高周轉龍頭公司萬科、保利，也看好資源優勢突出的招商地產、華僑城、華夏幸福等公司，而土地改革帶來的非居住用地價格重估，資產證券化推進的商業地產重估也將為相關公司帶來機遇。