從近十年四大城市的調控政策來看，主要是以嚴格執行中央出臺的各種政策為主，地方政策起輔助作用。房地產宏觀調控政策大體可以為分三類：行業政策、金融財稅 政策以及保障房政策。從四城市出臺的政策效果來看，也呈現出不同，北京最為平衡，三種政策都取得不錯效果;上海、深圳的金融財稅政策效果最為顯著;廣州則 是行業政策表現最為突出。 

 

　　北京是中國房地產調控政策的風向標城市，每出臺一個政策都會引起全國矚目，其調控也最全面、最嚴謹。十來年的調控幾乎涉及房地產領域每個環節，率先出臺的“限外令”、“限購令”等行業政策影響深遠。

 

　　上 海作為房地產調控的重點城市，一直根據中央調控政策的精神，采取了一系列具體政策和措施，對房地產市場進行了有效的調控，并取了得一定的效果。如上海市大 規模的郊區化發展給房價調控帶來了極大的便利，根據上海市統計局公布的數據，2012年外環外房源的銷售面積達577.82萬平方米，占上海全市市場化新 建商品住宅銷量的比重高達70.6%。

 

　　近十年來，廣州房地產調控主要以貫徹中央調控精 神為主，并且根據本地房地產市場的發展出臺了部分較為有針對性的調控措施，如土地、住房預售、市場綜合治理等。特別是廣州國土資源和房屋管理局2012年 通過官方微博透露，對市區個別異常高價的住宅項目暫時采取適當的限制預售規模、控制交易節奏的措施。廣州市由此開創新建商品房“限售”的先河，努力平衡由 于結構性失衡導致的全市均價上漲，并積極引導開發商進行合理定價，穩定房價預期水平。從廣州近十年的調控政策來看，此政策對房價的平穩發展最為有效。此 外，2011年廣州版新“國八條”創新規定從化和增城暫不限購，當年前11個月全市網簽同比減少12.1%，均價同比2010年上漲2.5%，順利完成年 度調控目標。

 

　　行業政策主要起規范市場作用。從近十年四個城市的行業政策來分析，深圳地 方行業政策在預售環節取得不錯的效果，如禁止“認籌”、“深15條”等，雖然對房價沒有起到完全遏制作用，但通過對成交量的影響，一定程度上抑制了房價的 快速上漲。此外，一些沒有官方發布，但實際執行的行業政策也在短期內對市場成交量有較明顯的影響，如2011年4月在實際預售中的“限價令”，即對每個項 目進行價格上限限制、分片區制定均價上限、超過價格上限的將不能獲準預售;以及“現售令”，即個別高價盤不能取得預售許可，無法在商品房竣工前以期房形式 銷售，而轉向以現房形式出售。

 

　　1.金融財稅政策起立竿見影作用。從房地產調控來看，金 融政策基本完全按國務院要求執行，但地方的稅收政策影響巨大，成為近十年最有力的調控政策。深圳方面，稅收是影響房地產市場最直接、最有效的政策，一是交 易環節的稅收政策，如2011年6月9日深圳市地稅局出臺的按評估價征收個人所得稅的政策 ，規定深圳二手房交易按核實價和核定價兩種方式征收個人所得稅。這項措施導致當年二手房成交量同比下降四成，并創下三年新低。再如上海的房產稅，2011 年1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，成為第一批征收房產稅的城市，從當年月度供求比來看，上海從2 月開始連續9個月月度供求表現為供過于求，2-12月全市新建商品住宅平均供求比僅1:0.63，銷售率僅六成。

 

　　2.從金融財稅政策對市場的影響效果來看，無論是稅收還是其他金融政策，對市場的影響都能起到立竿見影的作用，是房地產調控最有力的武器。對比四個一線城市，雖然上海、重慶的房產稅對樓市影響并不十分明顯，但指明了這是未來房地產調控的方向。

 

　　保 障房政策尚需逐步完善。在四個城市中，北京對保障房的調控是全國最完善的，近年來一直按照“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的總體思路，加快實施保 障性安居工程，逐年加大保障性住房建設力度，通過多種方式解決中低收入家庭住房困難。但即便如此，北京的保障房市場依然得不到市民的認同，皆因“僧多粥 少”。

 

　　從建立房地產調控的長效機制來看，保障房是最重要的一環，在未來房地產發展中將成為重中之重，也是地方政府調控的著力點。