上半年，上海樓市在一系列“救市”政策下回暖，房企加速推盤跑量，因而涌現出了這樣一大批熱銷項目。下半年，會不會更熱?政策是最好的問路石。7月15日，在中共上海市第十屆委員會第九次全體會議上，上海市委書記韓正指出：“密切關注房地產市場走勢，在支持居民自住和改善剛性需求的同時，堅決執行限購政策和抑制投資投機性需求，防止市場炒作激發非理性需求。”
 

　　不到一個月，上海地王再易主。
 

　　7月15日，上海市閘北區上海火車站北廣場以北地塊的出讓，金融街控股股份有限公司的全資子公司金融街投資有限公司，擊敗華潤置地、龍湖地產及葛洲壩聯合體這兩家對手，以88.15億元的總價締造了新地王。該地塊成交樓板價為27022元平方米，溢價率高達50.12%。
 

　　事實上，今年以來，上海“地王”被密集刷新，與此同時，高檔住宅區受追捧，商業地產空置率創7年來新低。上海樓市為何這么熱?下半年，房價會不會出現報復性增長?
 

　　市場又熱

　　除了一個又一個“地王”的誕生，第二季度，上海高檔住宅銷量套數年度同比驟增250%，超過33萬方甲級寫字樓入市
 

　　上海火車站北廣場以北地塊，位于上海市閘北區天目西路街道，分三宗土地，范圍包括東至普善路、南至中興路、西至恒豐北路、北至現狀滬太路;東至大統路、南至中興路、西至普善路、北至滬太路、中華新路;東至恒豐北路、南至中興路、交通路、西至彭越浦、北至中華新路。金融街控股股份有限公司公告顯示，用途為辦公樓、商業用地、居住用地、文體用地。
 

　　據記者了解，該地塊使用權并非首次出讓。2012年，該地塊曾發出預申請公告，但遭遇流拍。如今，歷經三年，變身地王，身價倍增。
 

　　值得注意的是，上海年內第二高的地價轉讓交易也在閘北區。6月3日，華潤華發聯合體以87.95億元競得閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊，當時，刷新上海地王紀錄。
 

　　今年上半年，上海高端住宅價格也創歷史新高。6月底，上海頂級豪宅湯臣一品賣出一套公寓，面積為1206平方米，成交價格為2.45億元，創造了上海頂級豪宅的成交價格新的紀錄。此外，外灘某住宅項目掛牌價38萬元/平方米。
 

　　世邦魏理仕二季度報顯示，在強勁的高端改善型需求推動下，高檔住宅銷量套數年度同比驟增250%。戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏表示，“受益于‘330新政’以及股市資金的溢出效應影響，第二季度，上海新房成交達到限購以來的峰值。”
 

　　除了住宅市場，商業地產也出現7年來最低的空置率——5.7%。世邦魏理仕數據顯示，第二季度，超過33萬方甲級寫字樓入市，開啟供應高峰序幕。
 

　　三大原因

　　政策面自3月30日以來，不斷放松;資金面也是一路變松，而且股市部分資金也回流樓市;還有一個原因值得注意，為了半年報更靚麗一些，6月份之前房企在項目去化上拼得很兇。
 

　　為什么“地王”、“頂級豪宅新高”、“項目單價新高”近期如此頻繁?
 

　　分析人士認為，最主要原因是房地產政策環境變得寬松。自“330房產新政”發布以來，一系列刺激購房的措施出爐。德佑鏈家統計數據顯示，從今年4月份開始，貸款買房的比例從去年年底的七成，回升至八成以上。
 

　　另一個原因是資金面寬松。世邦魏理仕分析，中國人民銀行先后進行了兩次降準和一次降息的操作，寬松的貨幣環境無疑有利于推動當前樓市反彈向縱深發展。除此之外，前段時間股市上漲使民眾可支配收入上升。數據顯示，在6月15日調整之前，上證指數在今年上半年漲幅達到56%，大多數個股漲幅更大。市場監測顯示，在這個階段，有部分投資者拋售股票套取現金買房，也在一定程度上促進了市場成交。
 

　　除了政策面和資金面的變化外，“房地產企業的財務要求”也是推手之一。“由于要出半年報，6月份之前房企在項目去化上拼得很兇，這也在一定程度上透支了未來一段時間的購買力。”易居控股有限公司執行總裁丁祖昱分析。
 

　　后市回穩
 

　　當前樓市的基本面尚未發生逆轉，供大于求的局面并未發生根本性的逆轉，下半年如果沒有進一步刺激手段出臺，高增長態勢可能難以為繼。
 

　　上海房地產市場上半年的火熱狀態能夠持續嗎?
 

　　丁祖昱對此比較謹慎，“7、8月份，想要維持現有的銷量會非常困難，銷量回落在所難免。”
 

　　事實上，市場監測結果顯示，市場消化速度已經出現放緩跡象。中國指數研究院公布的數據表明，2015年第二周，全國九成城市樓市出現周期性回落，成交量下滑。北上廣深四大一線城市共成交117.8萬平方米，環比下滑20.4%。其中，上海成交量為47.3萬平方米，環比下滑22.1%。
 

　　與之對應的是開發商推盤熱情也出現回落，數據表明，該時段內，包括北京、上海、南京、杭州等在內的10個監測城市，新開盤項目僅25個，較7月第一周的33個，明顯減少。專家表示，高端住宅想要走出特立獨行的快速增長行情，顯然不太現實。
 

　　不少機構認為，當前樓市的基本面尚未發生逆轉，供大于求的局面并未發生根本性的逆轉，未來市場走勢難言樂觀，“7、8月份是樓市傳統淡季到來，高端住宅快速增長態勢會受到影響。考慮到目前樓市基本面尚未真正反轉，下半年如果沒有進一步刺激手段出臺，高增長態勢可能難以為繼。”
 

 　　伍惠敏認為，下半年上海樓市的整體行情會回歸穩定理性增長，“全年成交量預計將突破1200萬平方米”。