在剛剛過去的2012年，中國經濟遭遇到了始料未及的困境，城鎮化將成為中國經濟的增長點，給房地產行業在經歷連續兩年調控之后帶來了些許機遇，能否在行業轉型的大浪中破浪前行取決于對大勢的把握和專業性的增強，更重要的是二者之間節奏的把控。積極修煉內功，順勢而為，迎接改變，才是迎接未來的最好方式。

　　1、房地產開發商瀕臨轉型高發期

 　　中小房企在遭受到調控政策、市場規律的雙重“夾擊”后、跨界經營房地產開發、或不擅長做房產項目開發的企業，盡早退出或轉型將是不錯的出路。接下來的房地產行業并購將進一步加劇，中小型房企的倒閉和轉型也將愈演愈烈。隨著住宅市場競爭日趨白熱化，加之2010年以來政府接二連三的重磅調控，住宅市場遭遇持續打壓，銷售不暢、融資渠道收窄使得經營壓力倍增，使得能夠專注住宅市場的開發商已經所剩無幾。而從一線企業來看，國內實力開發商如招、保、、萬、金等開始紛紛加大介入商業地產開發領域的力度，恒大在加快推行產品標準化戰略，綠城推出代建模式，萬達大舉進軍旅游地產，龍湖介入產業地產，都是轉型的方向。

 　　SOHO中國告別散售自持物業，潘石屹當起包租公；房企更多涉入電商卻未掀起腥風血雨的價格戰；融創綠城聯手抱團取暖，不少開發商開始探索轉型之路，改變以住宅地產為單一主營業務的模式，嘗試多元化、多業態經營，以分散住宅開發的風險。但也存在戰略雷同化等問題。如，實施綠色戰略的有萬科、萬達、招商、綠地、保利等八家，但都無明顯成果。

　　2、城鎮化大趨勢下開發商會獲得很多機會

 　　值得留神的是，在中心政治局會議的文件中，有一個特殊有新意的提法，就是要踴躍穩當推進城鎮化，而這種城鎮化不是鋼筋水泥的城鎮化，并不是把大城市的餅越攤越大，城鎮化應該是把城市和鄉鎮進一步結合，應該是讓一些鄉鎮也能承擔城市的部分公共設施和服務的功能。簡單來說，鄉鎮的設施完善了，當地的農民遷移到服務設施完善的鄉鎮，就實現了城鎮化。中國有很多城鎮需要建設，在這一過程中，開發商會獲得很多機會。

 　　中央提出的型城鎮化戰略肯定對房地產業構成長期的戰略性利好，但這并不代表在中央仍然強調“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”的情況下，這一長期利好因素會迅速反映出來。

　　3、城鎮化會帶來房地產行業新一輪資源戰和行業變革

 　　城鎮化戰略必然導致房地產業發生巨大而深刻的轉型，無論是企業組織形式、投資方向、開發技術、目標用戶定位，還是利潤率、風險機制、競爭領域等，都會出現明顯的變革。房地產轉型將在商業地產、居民住宅等多個領域深入地推進，其特征不僅體現于房產形式，更體現于投資區域、土地供給、組織形式、政策取向等諸多方面。城鎮化是激發中小城市及小城鎮市場活力的重要扎耨額舉措，同時對帶動農村市場也具有現實的作用，總體看會推動中小城市的功能強化以及小城鎮的重組和再規劃，這兩個方面都存在巨大的基礎設施建設要求，給相關產業帶來了相應的機會。

　　4、突破瓶頸推進轉型

 　　房地產企業要致力轉型升級，堅持三個適應：適應政策、適應環境、適應市場；堅持三個調整：調整產業結構、產品結構、區域結構；堅持在發展中解決問題、突破瓶頸。自行車在行進中轉彎較容易，但停下來轉彎卻可能會摔跤。

　　5、房企轉型路在何方

 　　房企如何隨著政策化被動為主動，尋找適合自己的發展道路，而未來房地產行業機遇在哪里以及房企轉型之路在何方，也成為了當下行業熱議的話題。房企的轉型將成為必然，轉型要促進住房的雙軌制，促進城鎮化，促進產業結構轉型，促進內需消費，總之，從投資拉動轉到承載經濟和社會的發展是總體思路。房企轉型將有四個方向，一是完全以商品住宅為主的企業可以轉型做保障房；二是城鎮化的發展帶動城市基礎設施建設，商業地產的客觀需求仍然存在，例如CBD、金融街、城市綜合體等；三是新型經濟產業區的興起，將帶動產業地產的發展，例如工業園、產業基地等；最后就是解決內需型、消費型的產業，比如旅游地產、養老地產等。房地產開發商應該順應潮流，在這四類需求中尋求一種合理的轉型.房地產企業轉型升級必須要有一流的金融學家指導,在金融學家的指導下通過金融創新幫助地方政府建立產業基金,打造產業集群,讓地方經濟可持續發展,如果城鎮化沒有產業,結果必然是與鄂爾多斯一樣,那么,房地產企業一次就能賠光幾十年的家當.只有在金融學家的指導下幫地方政府運用金融工具解決可持續發展的產業鏈,房地產企業才能有發展空間,當地方政府的產業鏈形成后,房地產企業就可以在商業地產、工業地產、住宅地產、旅游地產等全方位發展。

　　6、“保障房建設”將是未來十年行業發展重心

 　　從近兩年政府的調控思路來看，保障房的建設工程已經在逐步推進，在新十年內，保障房體系建設仍將是中央政府在住房問題上的最重要工作。在筆者看來，本輪保障房的集中開工高峰始自2011年，按照保障房規劃建設周期，第一波供應高潮至少應該在2014年之后；根據測算，2012年竣工的保障房規模大致占當年商品房總竣工量的10%，2013年這個比例大概將在15-20%之間。

　　7、商業地產大有可為

 　　針對商業地產發展空間的問題，從戰略角度來看，在中國經濟發展模式轉型背景下，國內居民收入和消費水平有巨大提升空間。城市化的過程，并非是人口在城市的簡單匯集，為了解決不斷增加的城市常住人口的消費與文化需求，相應的商業與文體產業也將蓬勃發展，這應合了中國經濟轉向消費拉動型的大趨勢。目前中國人均商業面積與國外發達經濟體相比，還有很大的增長空間。中國商業地產的總體存量面積大概在17億平方米左右，約占房地產總存量的8%，低于發達國家和地區的比重。2010年中國的人均零售面積僅為0.9平方米，遠低于發達國家的水平。每單位GDP的甲級寫字樓面積也處于較低水平。從趨勢上看，商業地產面臨的經濟形勢相對穩定和寬松，商業地產市場大有可為。

　　8、城鎮化對區域性中小地產開發商有哪些影響

 　　城鎮化對大型地產開發商有哪些影響，對區域性中小地產開發商又有哪些影響，誰的受益最大？筆者覺得對兩者總體上都是利好。大型地產開發商可以抓住在全國布局的全新機遇，其對于產業和人口積聚、城市群成長的政策把握和轉化的能力較大，在資金、規模經濟等方面也有一定的優勢，可以擴大自身的市場縱深。區域性中小開發商具有本土優勢，又可以利用中小城市、小城鎮要素價格低，以及自身在本土開發的優勢拓展自己的市場空間。在新型城鎮化的過程中，房地產公司要緊跟政策的腳步，在積極推進轉型;一是要充分把握中小城市市場機遇；二是規避小城鎮在區劃調整方面的政策風險；三是關注好土地流轉政策演變動向；四是通過產業積聚研究尋找人口積聚的黃金區位預為布局；五是在節能環保、綠色低碳、信息化方面強化開發特色。

 　　綜上所述,房地產企業在城鎮化的發展機遇來臨時,面臨的是如何轉型升級,而不找不懂經濟的經濟學家去當吹鼓手,想通過吹鼓手來炒高房地產泡沫,泡沫破滅時死得更悲慘,鄂爾多斯就是例子.因此,明智的房地產企業應該盡快打到金融學家,幫助房地產企業早點運用金融創新轉型升級,未來不能轉型升級的房地產企業只有被淘汰;轉型升級成功的房地產企業才會有更健康持續的發展;只有部分有戰略眼光的房地產企業才能在未來10年的城鎮化發展過程中轉型升級成功。