在(zai)剛(gang)剛(gang)過去的(de)(de)2012年(nian)，中(zhong)國(guo)(guo)經(jing)濟(ji)遭遇到了(le)始料未及的(de)(de)困境，城鎮化將成(cheng)為(wei)中(zhong)國(guo)(guo)經(jing)濟(ji)的(de)(de)增長點，給房地產行(xing)業在(zai)經(jing)歷(li)連續兩年(nian)調控之后帶來了(le)些(xie)許機遇，能(neng)否在(zai)行(xing)業轉型的(de)(de)大浪中(zhong)破浪前行(xing)取(qu)決(jue)于對(dui)大勢(shi)的(de)(de)把(ba)握(wo)和專業性的(de)(de)增強(qiang)，更重要的(de)(de)是二者之間節奏(zou)的(de)(de)把(ba)控。積極修(xiu)煉內功，順(shun)勢(shi)而(er)為(wei)，迎接改變，才是迎接未來的(de)(de)最好方式。

　　1、房地產(chan)開發商瀕臨轉型高發期(qi)

　　中小(xiao)房(fang)企(qi)在遭受到調控(kong)政(zheng)策、市(shi)場規(gui)律的(de)(de)(de)雙重(zhong)“夾擊”后、跨界經營房(fang)地(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)、或(huo)不擅長(chang)做(zuo)房(fang)產(chan)項目開(kai)(kai)發(fa)的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)，盡早退出或(huo)轉型將是(shi)(shi)不錯的(de)(de)(de)出路。接下來(lai)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)(ye)并購將進一步加劇，中小(xiao)型房(fang)企(qi)的(de)(de)(de)倒閉和轉型也將愈(yu)演愈(yu)烈。隨著住宅(zhai)市(shi)場競爭日趨(qu)白(bai)熱化，加之(zhi)2010年(nian)以來(lai)政(zheng)府接二連(lian)三的(de)(de)(de)重(zhong)磅調控(kong)，住宅(zhai)市(shi)場遭遇持續(xu)打(da)壓，銷售不暢、融資渠道收窄使得(de)經營壓力(li)倍增(zeng)，使得(de)能(neng)夠(gou)專注住宅(zhai)市(shi)場的(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)已經所剩無幾。而(er)從一線企(qi)業(ye)(ye)來(lai)看，國內實力(li)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)如招、保、、萬(wan)、金等開(kai)(kai)始紛(fen)紛(fen)加大(da)介入商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)領域的(de)(de)(de)力(li)度(du)，恒(heng)大(da)在加快(kuai)推行產(chan)品標準化戰略(lve)，綠(lv)城推出代(dai)建模式，萬(wan)達大(da)舉進軍(jun)旅(lv)游地(di)產(chan)，龍湖介入產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)，都是(shi)(shi)轉型的(de)(de)(de)方向。

　　SOHO中國(guo)告別(bie)散售(shou)自(zi)持物業，潘石屹當起包租公；房企更(geng)多涉入(ru)電商(shang)(shang)卻未掀起腥風血雨的(de)(de)價(jia)格戰；融創(chuang)綠(lv)城聯手抱團取暖(nuan)，不少開發商(shang)(shang)開始探索轉型之路，改變(bian)以住(zhu)宅地產為(wei)單一主(zhu)營業務的(de)(de)模(mo)式，嘗試多元化、多業態(tai)經營，以分散住(zhu)宅開發的(de)(de)風險(xian)。但也存在戰略(lve)雷同(tong)化等問題。如，實施綠(lv)色(se)戰略(lve)的(de)(de)有萬(wan)科、萬(wan)達、招商(shang)(shang)、綠(lv)地、保利等八家，但都(dou)無明顯成果(guo)。

　　2、城(cheng)鎮化(hua)大趨勢(shi)下(xia)開(kai)發(fa)商會(hui)獲得很多機會(hui)

　　值(zhi)得留神的(de)是，在中(zhong)心政治局會(hui)議的(de)文件中(zhong)，有(you)一(yi)個特殊有(you)新意的(de)提法(fa)，就(jiu)(jiu)是要踴(yong)躍穩當推進(jin)(jin)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)，而這(zhe)種城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)不是鋼(gang)筋水泥(ni)的(de)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)，并不是把(ba)大城(cheng)(cheng)市的(de)餅越攤越大，城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)應(ying)該是把(ba)城(cheng)(cheng)市和(he)鄉鎮(zhen)進(jin)(jin)一(yi)步結合，應(ying)該是讓一(yi)些(xie)鄉鎮(zhen)也能承擔(dan)城(cheng)(cheng)市的(de)部分公(gong)共設(she)施和(he)服務(wu)的(de)功能。簡(jian)單(dan)來說，鄉鎮(zhen)的(de)設(she)施完(wan)善了，當地(di)的(de)農民(min)遷移到服務(wu)設(she)施完(wan)善的(de)鄉鎮(zhen)，就(jiu)(jiu)實現了城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)。中(zhong)國有(you)很多城(cheng)(cheng)鎮(zhen)需要建設(she)，在這(zhe)一(yi)過(guo)程(cheng)中(zhong)，開(kai)發商會(hui)獲(huo)得很多機會(hui)。

　　中央(yang)提(ti)出的型(xing)城鎮化戰略(lve)肯定對房地(di)產業構成長(chang)期的戰略(lve)性(xing)利好(hao)，但這(zhe)并不代表(biao)在中央(yang)仍然強調(diao)“要繼續堅持房地(di)產市場調(diao)控(kong)政策不動搖”的情況下(xia)，這(zhe)一長(chang)期利好(hao)因素會迅速反映出來。

　　3、城鎮化會帶(dai)來房(fang)地(di)產行業(ye)新一(yi)輪資源戰和(he)行業(ye)變革

　　城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)戰略(lve)必然導致房(fang)地(di)(di)產業發生(sheng)巨(ju)大而(er)深(shen)刻的轉型(xing)，無(wu)論是企業組織形(xing)式(shi)、投資(zi)方向、開發技術、目標用戶定位(wei)，還是利潤率、風(feng)險(xian)機制、競爭領(ling)域等，都會出現明顯的變革。房(fang)地(di)(di)產轉型(xing)將在商業地(di)(di)產、居(ju)民住宅(zhai)等多(duo)個(ge)領(ling)域深(shen)入地(di)(di)推(tui)進，其特(te)征不僅(jin)體現于(yu)房(fang)產形(xing)式(shi)，更體現于(yu)投資(zi)區域、土地(di)(di)供給、組織形(xing)式(shi)、政策取向等諸多(duo)方面。城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)是激發中小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)及小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)市(shi)場活力的重要扎耨額舉措，同時對帶動農村(cun)市(shi)場也(ye)具(ju)有現實的作用，總體看(kan)會推(tui)動中小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的功(gong)能強化(hua)以及小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)的重組和(he)再規劃，這兩個(ge)方面都存在巨(ju)大的基礎設(she)施建設(she)要求，給相關產業帶來了(le)相應的機會。

　　4、突(tu)破瓶頸推進轉(zhuan)型

　　房地產(chan)(chan)企業要致力(li)轉型升級，堅(jian)(jian)持三(san)(san)個適應：適應政策、適應環境、適應市(shi)場；堅(jian)(jian)持三(san)(san)個調(diao)整：調(diao)整產(chan)(chan)業結構(gou)、產(chan)(chan)品結構(gou)、區域(yu)結構(gou)；堅(jian)(jian)持在發展中解決問題、突(tu)破瓶頸(jing)。自(zi)行(xing)車在行(xing)進中轉彎較容易，但停(ting)下來轉彎卻可能會(hui)摔(shuai)跤(jiao)。

　　5、房企轉型路在何方

　　房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)如(ru)何隨著政(zheng)策化被動(dong)為(wei)主(zhu)動(dong)，尋(xun)找適合(he)自己的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)道路，而(er)未來房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行業(ye)機遇在(zai)哪里(li)以(yi)及房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)轉(zhuan)型(xing)(xing)之路在(zai)何方(fang)，也成(cheng)為(wei)了(le)當(dang)(dang)下(xia)(xia)行業(ye)熱議的(de)(de)(de)(de)(de)話(hua)題。房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)轉(zhuan)型(xing)(xing)將成(cheng)為(wei)必然，轉(zhuan)型(xing)(xing)要促(cu)(cu)進住房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)雙軌制，促(cu)(cu)進城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化，促(cu)(cu)進產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)結構(gou)轉(zhuan)型(xing)(xing)，促(cu)(cu)進內需(xu)消(xiao)費，總(zong)(zong)之，從(cong)投資(zi)拉動(dong)轉(zhuan)到承載經濟和社會(hui)的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)是(shi)(shi)總(zong)(zong)體(ti)思(si)路。房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)轉(zhuan)型(xing)(xing)將有(you)(you)四個方(fang)向，一(yi)(yi)是(shi)(shi)完全以(yi)商(shang)(shang)品住宅為(wei)主(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)可(ke)以(yi)轉(zhuan)型(xing)(xing)做保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)；二是(shi)(shi)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)帶(dai)動(dong)城(cheng)市基礎設施(shi)建(jian)設，商(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)客(ke)觀需(xu)求(qiu)仍然存在(zai)，例如(ru)CBD、金(jin)融(rong)街、城(cheng)市綜合(he)體(ti)等(deng)；三是(shi)(shi)新型(xing)(xing)經濟產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)區的(de)(de)(de)(de)(de)興(xing)起，將帶(dai)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)，例如(ru)工業(ye)園、產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)基地(di)(di)(di)(di)(di)(di)等(deng)；最后(hou)就是(shi)(shi)解(jie)決內需(xu)型(xing)(xing)、消(xiao)費型(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)，比如(ru)旅(lv)游地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、養老地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)等(deng)。房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)商(shang)(shang)應該順應潮流(liu)，在(zai)這四類需(xu)求(qiu)中尋(xun)求(qiu)一(yi)(yi)種(zhong)合(he)理的(de)(de)(de)(de)(de)轉(zhuan)型(xing)(xing).房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)轉(zhuan)型(xing)(xing)升(sheng)級必須要有(you)(you)一(yi)(yi)流(liu)的(de)(de)(de)(de)(de)金(jin)融(rong)學家(jia)指(zhi)導(dao),在(zai)金(jin)融(rong)學家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)指(zhi)導(dao)下(xia)(xia)通(tong)過(guo)金(jin)融(rong)創(chuang)新幫(bang)助地(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)(fu)建(jian)立產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)基金(jin),打(da)造產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)集群(qun),讓(rang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)經濟可(ke)持續發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan),如(ru)果城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化沒有(you)(you)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye),結果必然是(shi)(shi)與鄂(e)爾多斯一(yi)(yi)樣,那么,房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)一(yi)(yi)次(ci)就能(neng)賠光幾十年的(de)(de)(de)(de)(de)家(jia)當(dang)(dang).只有(you)(you)在(zai)金(jin)融(rong)學家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)指(zhi)導(dao)下(xia)(xia)幫(bang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)(fu)運用(yong)金(jin)融(rong)工具(ju)解(jie)決可(ke)持續發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)鏈(lian)(lian),房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)才能(neng)有(you)(you)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)空間,當(dang)(dang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)鏈(lian)(lian)形(xing)成(cheng)后(hou),房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)就可(ke)以(yi)在(zai)商(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、工業(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、住宅地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、旅(lv)游地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)等(deng)全方(fang)位發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)。

　　6、“保障房建設”將是未來十年行業(ye)發展(zhan)重(zhong)心

　　從近兩年(nian)(nian)政(zheng)府的調(diao)控思路(lu)來(lai)看，保(bao)(bao)障房的建(jian)(jian)設工程已經在逐步推進，在新十(shi)年(nian)(nian)內(nei)，保(bao)(bao)障房體(ti)系(xi)建(jian)(jian)設仍將(jiang)是中央政(zheng)府在住房問題上的最(zui)重(zhong)要工作。在筆者看來(lai)，本輪保(bao)(bao)障房的集中開工高峰始自2011年(nian)(nian)，按照保(bao)(bao)障房規劃建(jian)(jian)設周期，第一波供應(ying)高潮至少應(ying)該在2014年(nian)(nian)之后；根(gen)據測算，2012年(nian)(nian)竣(jun)工的保(bao)(bao)障房規模大致占當年(nian)(nian)商品房總竣(jun)工量的10%，2013年(nian)(nian)這個比例大概將(jiang)在15-20%之間。

　　7、商(shang)業(ye)地產大有可(ke)為

　　針對(dui)商業(ye)地(di)產(chan)發展(zhan)空間的(de)(de)(de)問題，從(cong)戰(zhan)略角度來看(kan)，在中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)經(jing)(jing)(jing)(jing)濟發展(zhan)模式轉(zhuan)(zhuan)型背景下，國(guo)(guo)內居(ju)民收入和(he)消(xiao)(xiao)費水(shui)平(ping)有巨大提升空間。城市(shi)化的(de)(de)(de)過程，并非是人(ren)(ren)(ren)口在城市(shi)的(de)(de)(de)簡單(dan)匯集，為(wei)了解決不斷增(zeng)(zeng)加(jia)的(de)(de)(de)城市(shi)常住(zhu)人(ren)(ren)(ren)口的(de)(de)(de)消(xiao)(xiao)費與(yu)(yu)文(wen)化需求，相(xiang)應(ying)的(de)(de)(de)商業(ye)與(yu)(yu)文(wen)體(ti)產(chan)業(ye)也將蓬勃發展(zhan)，這(zhe)應(ying)合了中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)經(jing)(jing)(jing)(jing)濟轉(zhuan)(zhuan)向消(xiao)(xiao)費拉動型的(de)(de)(de)大趨(qu)勢。目(mu)前中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)人(ren)(ren)(ren)均(jun)商業(ye)面積與(yu)(yu)國(guo)(guo)外發達(da)經(jing)(jing)(jing)(jing)濟體(ti)相(xiang)比(bi)，還有很大的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)長空間。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)商業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)總體(ti)存(cun)量面積大概在17億(yi)平(ping)方米左(zuo)右，約占(zhan)房地(di)產(chan)總存(cun)量的(de)(de)(de)8%，低(di)于發達(da)國(guo)(guo)家(jia)和(he)地(di)區(qu)的(de)(de)(de)比(bi)重(zhong)。2010年中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)人(ren)(ren)(ren)均(jun)零售面積僅為(wei)0.9平(ping)方米，遠低(di)于發達(da)國(guo)(guo)家(jia)的(de)(de)(de)水(shui)平(ping)。每單(dan)位GDP的(de)(de)(de)甲級寫字樓面積也處于較(jiao)低(di)水(shui)平(ping)。從(cong)趨(qu)勢上看(kan)，商業(ye)地(di)產(chan)面臨的(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)濟形勢相(xiang)對(dui)穩定(ding)和(he)寬松，商業(ye)地(di)產(chan)市(shi)場大有可為(wei)。

　　8、城鎮化對區域性(xing)中(zhong)小地產開(kai)發(fa)商有(you)哪些影響

　　城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)對(dui)(dui)大型地產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)商有(you)哪些影(ying)響(xiang)，對(dui)(dui)區(qu)域(yu)性中小地產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)商又有(you)哪些影(ying)響(xiang)，誰的(de)受(shou)益(yi)最大？筆者覺得(de)對(dui)(dui)兩(liang)者總體上都是利好。大型地產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)商可(ke)以(yi)抓住在(zai)(zai)全國布局的(de)全新機遇(yu)，其對(dui)(dui)于產(chan)(chan)(chan)業和(he)人口積聚、城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群成長的(de)政(zheng)策(ce)(ce)把(ba)(ba)握和(he)轉(zhuan)化(hua)的(de)能力較大，在(zai)(zai)資金、規模經濟等方面也有(you)一定的(de)優(you)勢，可(ke)以(yi)擴(kuo)大自身(shen)的(de)市(shi)場縱(zong)深。區(qu)域(yu)性中小開(kai)(kai)發(fa)商具(ju)有(you)本(ben)(ben)土優(you)勢，又可(ke)以(yi)利用(yong)中小城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)、小城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)要素價格低(di)，以(yi)及自身(shen)在(zai)(zai)本(ben)(ben)土開(kai)(kai)發(fa)的(de)優(you)勢拓展自己的(de)市(shi)場空間。在(zai)(zai)新型城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)的(de)過程中，房地產(chan)(chan)(chan)公(gong)司(si)要緊跟政(zheng)策(ce)(ce)的(de)腳步，在(zai)(zai)積極推進轉(zhuan)型;一是要充分把(ba)(ba)握中小城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)市(shi)場機遇(yu)；二是規避(bi)小城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)在(zai)(zai)區(qu)劃調整方面的(de)政(zheng)策(ce)(ce)風(feng)險；三(san)是關注好土地流轉(zhuan)政(zheng)策(ce)(ce)演變動向；四是通(tong)過產(chan)(chan)(chan)業積聚研究尋找(zhao)人口積聚的(de)黃金區(qu)位預為布局；五是在(zai)(zai)節能環(huan)保、綠色低(di)碳、信息化(hua)方面強化(hua)開(kai)(kai)發(fa)特(te)色。

　　綜上(shang)所(suo)述(shu),房(fang)(fang)地(di)(di)產企業(ye)在城鎮化(hua)(hua)的(de)(de)發(fa)展(zhan)機遇來(lai)(lai)臨時(shi),面臨的(de)(de)是如何轉(zhuan)(zhuan)型(xing)升(sheng)級(ji),而不(bu)(bu)找(zhao)不(bu)(bu)懂(dong)經濟(ji)的(de)(de)經濟(ji)學家(jia)去當吹(chui)(chui)鼓(gu)手,想通(tong)過吹(chui)(chui)鼓(gu)手來(lai)(lai)炒高(gao)房(fang)(fang)地(di)(di)產泡沫,泡沫破滅(mie)時(shi)死得更悲(bei)慘,鄂爾多斯(si)就是例子.因此,明智的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產企業(ye)應該盡快打到金(jin)融(rong)學家(jia),幫助房(fang)(fang)地(di)(di)產企業(ye)早點運用金(jin)融(rong)創(chuang)新轉(zhuan)(zhuan)型(xing)升(sheng)級(ji),未來(lai)(lai)不(bu)(bu)能轉(zhuan)(zhuan)型(xing)升(sheng)級(ji)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產企業(ye)只(zhi)(zhi)有被淘汰;轉(zhuan)(zhuan)型(xing)升(sheng)級(ji)成功的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產企業(ye)才會有更健康持續的(de)(de)發(fa)展(zhan);只(zhi)(zhi)有部分有戰略(lve)眼光(guang)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產企業(ye)才能在未來(lai)(lai)10年的(de)(de)城鎮化(hua)(hua)發(fa)展(zhan)過程中轉(zhuan)(zhuan)型(xing)升(sheng)級(ji)成功。