10月8日，戴德梁行召開廣州2014年第三季度房地產分享新聞發布會。會上，戴德梁行與會主管對廣州前三季度的房地產市場狀況進行分析回顧，同時對四季度的住宅市場走向作出預判。
對于過去的前三季度，戴德梁行華中區研究部主管及助理董事林珂認為，廣州房地產市場處于失衡狀態，總體表現為住宅市場量價齊跌、庫存高企、去化形勢嚴峻，而商品房市場整體供銷比失衡。
展望四季度，戴德梁行廣州公司總經理黎慶文認為，在房地產市場整體失衡的情況下，對于廣州而言，“去庫存”是四季度最核心的主題。
供銷比創歷史新高
據林珂介紹，2014年前三季度，廣州十區新建商品住宅成交量累計399萬平方米，創歷史同期新低。具體分各季度來看，一季度成交量約129萬平方米，二季度約150萬平方米，三季度約120萬平方米。
與2007年以來廣州新建商品住宅成交量季度平均水平175萬平方米相比，今年廣州前三個季度的成交量均低于平均水平。而存量住宅方面，前三季度成交量同樣全部低于平均水平。
在成交量下滑之際，第三季度新建商品住宅成交均價亦出現明顯下跌。數據顯示，第三季度15193.5元/平方米的均價，比第二季度的16136元/平方米下跌942.5元。
成交的萎縮不振，直接導致了庫存的攀升。截至9月30日，廣州全市新建商品住宅可售庫存“破千”，升至1008.95萬平方米，創下了歷史新高。若按過去6個月去化速度計算，去化周期為16.7個月，超出15個月的警戒線。
而廣州十區中，南沙、花都兩個外圍城區去化形勢尤其嚴峻，花都去化周期已逼近22個月，而南沙更是直逼33個月，嚴重超出去化周期警戒線。
此外，統計數據顯示，1-8月，廣州十區新建商品住宅供銷比高達1.54，甚至超出2008年金融危機時期的1.46。
庫存高企的問題同樣出現在商業地產產品上。盡管1-8月，廣州新建散售型辦公物業及新建散售型商鋪成交量同比出現上漲，庫存仍然難消化。
廣州以商業性公寓產品為主力的散售型辦公物業今年進入集中井噴期，1-8月整體供銷比仍然處于1.56的高位。而新建散售型商鋪受外圍區域大量供應推動，供銷比創下8年來新高，達1.79，而這個比例在過去8年中僅2013年超過1。
由此看出，不管是住宅產品，還是商業地產產品，去化速度遠未跟上供應速度，整個房地產市場自然難以平衡。
破解樓市庫存難題
基于此，黎慶文提出，“去庫存”將是廣州四季度最核心的主題。“但要破解庫存難題，激活市場活力，開發商和政府都需要作出改變。”
據其介紹，2014年的房地產市場已轉變為買方市場，目前購房者的觀望情緒濃厚，大大抑制了入市意愿。作為開發商，如果想撬動購房者的欲望，最直接的無疑是降價讓利。
據了解，“金九”期間，庫存尤其高的廣州郊區已發動了一波降價潮。其中，蘿崗片區的奧園春曉、萬科東薈城、保利越秀·嶺南林語、越秀·嶺南雅筑等亦出現不同程度降價。較之5月報價，9月份該等項目均價降幅區間高達4000-5000元/平方米。
同時，增城片區中的明星樓盤翡翠綠洲售價下跌3000元/平方米，從化的珠光流溪御景在9月前后推出的洋房直接打出最低4888元/平方米的最低售價，價格直接腰斬。
在開發商積極降價跑量之后，政府方面，對房地產最直接影響的房貸也正式放松。9月30日，中國人民銀行正式發布《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房執行首套房貸款政策。
黎慶文認為，二套房首付降低是最大的利好，可以提升改善型買家購買力，緩解廣州高企的大戶型存量，同時可以有效釋放二手房市場活力。
不過，放松限貸新政仍有待落實，其對市場的提振作用有多大仍是未知之數。黎慶文認為，若市場持續低迷，廣州需要考慮放松限購。“如果限購放松，可以是分階段，分區域，最后慢慢實現全面放松。”
黎慶文指出，廣州去庫存的首要任務是去大戶型產品，因此，廣州放松限購可以考慮從放松“大戶型”開始。截至9月30日的庫存數據顯示，除黃埔區外，廣州其它區的新建商品住宅庫存戶型平均面積都超過120平方米，海珠、番禺、從化的庫存戶型平均面積已超過140平方米。
此外，黎慶文表示，廣州放松限購還可以考慮從“庫存高、去化壓力大的區域”開始，因為廣州各區域的庫存情況不一，差異頗大。其舉例說明稱，荔灣區的去化周期只有9.5個月，而南沙區卻高達33個月。
當被問及廣州何時能放松限購時，黎慶文頗為肯定透露稱，春節前肯定會松綁。
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