受樓市調控政策、春節因素、銀行信貸緊縮等諸多原因影響，2014年1—4月大中城市樓市成交量出現2至3成的“普跌”。同時，繼第一季度杭州、常州、溫州等城市個別樓盤大幅降價之后，二季度北京、廣州、上海、成都等其他大中城市個別樓盤也加入到大幅降價的隊伍中來，寧波、神木等城市甚至出現房企倒閉破產、債務違約等現象。
“五一”小長假，各地樓市成交較為平淡。而有關中國樓市將迎來“拐點”的說法甚囂塵上，其中也不乏多個地方政府正在醞釀為限購“松綁”的消息。面對撲朔迷離的樓市，不少購房者陷入觀望，今年到底該不該買房，何時買房更合適？本期投資周刊再次關注樓市。
個案
促銷筍盤迷人眼 小白領買房陷糾結
廣州白領王小姐最近正在糾結買不買房的問題。王小姐是外地人，去年在廣州某名牌大學研究生畢業后，留在了廣州工作。剛畢業的時候，王小姐和幾個同學一起合租，但職場新鮮人的動蕩讓合租室友屢屢變化。隨著房租即將到期，王小姐萌生了買房自住的想法，家里人也都認為買房不如趁早。
今年“五一”假期前后，王小姐開始拉著朋友去看房。由于家庭經濟條件不錯，王小姐打算買一套兩房或三房，預算在250萬元左右，首付最多可以給到100萬元左右。考慮到預算相對寬松，王小姐打算優先選擇一手房。
讓王小姐郁悶的是，廣州中心城區的新房單價動輒4萬—5萬元/平方米，而且多為大戶型，200多萬元的預算根本不不夠用。在她預算范圍內，天河、海珠等老城區的新樓盤屈指可數。相繼去這幾個樓盤看房后，王小姐發現，兩房戶型基本上在朝向上都很差，但卻格外搶手。
在廣州大道北某樓盤，王小姐剛剛看中一套南向30層的兩房，卻被告知已經被賣掉了。而在海珠區的某樓盤，銷售人員告訴王小姐，兩房戶型目前僅剩幾套低樓層的，而且要簽雙合同，按照這個購買方式計算，首付款已經超過了她的預算。
在天河區某樓盤，一位售樓小姐告訴王小姐，兩房戶型已經全部售罄，三房戶型總價都在300萬元以上，只能等等看是否有之前的買家退房。“說是有一套房因為業主貸款資格有點問題，可能會退房，銷售說對方一退房馬上給我電話，但有很多人都在等著，誰先下定賣給誰。”王小姐說。
無奈之下，王小姐開始轉向看二手房。在老城區多個成熟地段，她看了十幾套房子，其間屢屢碰上中介極力推介的“筍盤”。比如在天河某小區，一套80多平方米的兩房市場價普遍為260萬左右，有業主放盤250萬元；在天河區的另一樓盤，中介說有一套市場價在270萬元上下的兩房，剛剛以248萬元成交。
“這個市場真的看不懂啊。”王小姐感慨說，新樓盤普遍都有各種“墊首付”、“零首付”、“一萬抵十萬”之類的優惠促銷，二手房也不乏價格跳水的“筍盤”，但算下來的絕對價格卻都不便宜，這讓她頗為困惑，這也讓她對買房的想法有點動搖了。“現在都說樓市到了拐點，你說現在買房會不會時機不對？不會剛買了房，價格就開始暴跌吧？”
焦點
萬科“內部講話”走紅 拐點論再成焦點
今年4月底以來，一份名為《毛大慶：全國房地產將下行，搞不懂北京樓市》的文章在網上廣泛傳播。據稱，該文章為萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發言，稱全國房地產市場分化，以沈陽為代表的部分二線城市和以北京為代表的一線城市，分別面臨市場去化能力和價格上漲空間的透支。
這篇文章廣泛傳開后，國際金融論壇城鎮化研究中心主任易鵬在其微信朋友圈表示，已當面向毛大慶本人核實，毛否認是自己的發言。有意思的是，建策沙龍主持人陳淮發布微博，對沙龍發言外泄并遭到曲解表示憤怒，間接確認了這一發言稿的真實性。
陳淮微博稱：“網傳萬科毛總一個內部沙龍發言，這會恰為我主持。我印象，毛總所講關鍵點，一是市場價格是有敏感點，二是不同城市出現分化，三是有些城市盲目擴張。并無超出近期市場議論的夸張之語。既然有參與者不珍惜此交流機會，再不會有這樣的沙龍了！”
而萬科公司就此事發表聲明稱，文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點。北京萬科相關人士表示：“這里面有兩點比較明顯不是他說的，一個是對政府的態度，不管是萬科還是毛總都不會指責政策荒謬；其次是對北京市場的分析，毛總做了這么多年的北京市場，不存在說看不懂。”
此前，北京萬科部分在售項目銷售價格的下調引發了市場關注。萬科橙項目號稱開盤“降3000元”引起各方熱議，更有甚者將其稱為北京樓市的“崩盤信號”。
在這份發言中，毛大慶稱從目前重點關注的50個城市來看，房地產市場已經明顯出現分化的特征。其中，以沈陽為典型的部分二線城市，由于土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力或銷售能力的透支；以北京為代表的部分城市，市場需求雖然仍然很旺盛，但是因為土地價格在過去的一年里上漲過快，帶來了對市場價格上漲空間的透支。兩個“透支”加上國家對于銀行的貸款、政策的收緊，使得今年樓市出現了消極、觀望和悲觀的狀態。
在上述發言中，毛大慶也提到了萬科橙項目引起的“軒然大波”，他表示現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。萬科有一個建委批了的賣3.6萬每平方米的項目，在北京亦莊，開盤后賣了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬元的項目4小時銷售賣光，3.6萬元的項目（就會賣得）很慢。”
值得注意的是，在這篇文章中，對于庫存問題有較詳細的分析。萬科以平均21個月作為風險警戒線，但目前包括無錫、寧波、杭州、上海、唐山等多個城市的庫存已經遠遠超過了這一警戒線。“所以從自住的角度看，如果不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應不足的情況，其實從2009年內已經開始出現拐點。”
動向
4月55個城市環比上漲，45個城市下跌
中國指數研究院近日發布報告表示，2014年一線城市價漲量跌，二線城市總體平穩，而三線城市則存在較大的去化風險。從近期的市場變化來看，即使同為二線城市，不同城市的市場走向也在逐漸發生變化。
中指系統數據顯示，2014年4月，全國100個城市（新建）住宅平均價格11013元/平方米，環比上月上漲0.10%，是2012年6月以來連續第23個月環比上漲，漲幅較上月縮小0.28個百分點。從漲跌城市個數看，55個城市環比上漲，45個城市環比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲9.06%，漲幅較上月縮小0.98個百分點，為連續第4個月縮小。
剛過去不久的“五一”假期，廣州3天簽約404套，同比去年上漲6.88%，全市均價1.401萬元/平米，同比下降7.9%。北京、深圳等樓市成交則大幅縮水。5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，創下了自2008年以來7年的最低值。
同策咨詢研究部總監張宏偉分析，表面上看百城房價仍然上漲，但目前市場基本面受到銀行信貸緊縮而出現一些變化，熱點城市比如一線城市的房價上漲幅度明顯放緩，百城房價環比下跌的城市數量在增加，各類城市市場基本面已經呈現出一些明顯的分化特征。
“即使市場基本面上仍然看好的一線城市，當前由于去化速度的降低，導致存銷比增加，”張宏偉分析，當前個別一線城市已經接近或略微超過15個月的降價壓力的指標范圍值。二線城市之間也已經開始出現“分化”，尤其是庫存偏大的城市。開發企業對這些城市的投資傾向也明顯出現“分化”，比如杭州等城市因為庫存偏大等原因出現降價現象，部分開發企業已經萌生退意。
張宏偉表示，三四線城市仍然面臨普遍性的去庫存的壓力，但也出現分化。其中，經濟基本面向好的城市房地產市場去庫存的壓力較小，而經濟基本面一般或沒有好轉的城市的樓市則面臨較大的去庫存壓力。“尤其是對于資源依賴性較大的城市、民間資本過于活躍的城市，房地產市場仍然存在較大問題，甚至出現房企倒閉破產、債務違約的現象，比如神木、鄂爾多斯、溫州等城市。”
分析
房地產將進入秋天，而不是冬天
5月11日，在首屆“清華五道口全球金融論壇”上，清華大學經管學院教授李稻葵（微博）表示，房地產行業的確進入了一個轉折點，中國房地產行業不會出現美國2007年、2008年那樣大規模的下降。
李稻葵稱，因為中國家庭的杠桿率很低，中國人買了房子一般不會拋售，所以樓市低迷影響的是新的增量部分。“增量的部分我相信房地產商現在是高度關注這個事情，會調節他們推出新產品的速度，所以整個房地產行業將進入一個秋天，而不是冬天，會調整。”
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，市場看空的預期并不是沒有依據，從銷售數據及市場預期來看，國內樓市成交回調之勢已經確立。但市場現在還不是“崩盤”的節奏，從商品住宅市場的存貨量和消化速度來看，預計一年半時間基本上可以接近底部。
“剛需產品的價格合理回歸10%—15%就有成交了，可以預見，只要銀根不持續收緊，5月份過后，剛需樓盤還會大有市場。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，這個階段的成交低谷是市場周期性的表現之一，和2008年、2009年及2012年第一季度的低谷是一樣的。低谷時，商家首先做的是促銷，最后一步才是降價，眼下還未到發展商要以價換量的地步。
黎文江分析認為，以廣州為例，由于去年廣州樓價漲幅過大，達20%左右，現在回調一些完全是市場的正常行為，而面向剛需的中小戶型將是今年商家走量收金的主力產品。“廣州樓市其實并不缺乏購買力，現在主要就看信貸因素，如果信貸寬松一些，樓盤定價合理一些，成交量會回升。”
日前，中國社科院城市發展與環境研究所發布的經濟藍皮書《中國經濟前景分析》則更為樂觀。該報告指出，2014年房地產市場交易量仍可能與上年基本持平，甚至略有增長，房價可能保持小幅增長，但城市之間、地區之間市場分化將加劇。
藍皮書表示，盡管今年初全國月度房產交易呈萎縮態勢，部分城市的個別樓盤出現了降價現象，但經歷一段時間的市場醞釀和政策觀望后，2014年房產市場交易熱度仍將延續。2014年房地產市場走勢將取決于政策選擇與實施，調控政策差異化和多元化將成常態。
建議
房價應由市場決定，地方救市應慎行
隨著樓市成交低迷，不少庫存增加、去化壓力增大的城市開始出現“限購松綁”的沖動。各地關于取消或放松限購政策的傳聞不絕于耳。
4月28日晚間，南寧市住房保障和房產管理局發布了名為《北部灣經濟區北海等五市戶籍居民可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房》的文件，文件稱：廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。
這意味著，北海、防城港、欽州、玉林、崇左這5市居民可擺脫“1套房”的束縛，至少能在南寧購買2套房。而5月5日，安徽銅陵市救市措施更為“大尺度”，該市宣布從購房契稅補貼等方面全方位救市，新政已從5月1日起正式實施。而浙江寧波市則召集房企開會，以口頭形式傳達放松限購政策，購房者房產審核將由兩地核查變為一地核查。
事實上，除了銅陵、寧波、南寧的限購“松綁”，無錫、杭州蕭山區也都已通過下調購房入戶標準放寬了限購政策，而天津濱海新區、福州、鄭州官方也已放出消息，擬分類、分地區對購房政策進行調整。此前，則有消息稱溫州市正在醞釀一攬子促進當地房地產健康發展措施，其中涉及調整現行限購限貸政策。此外，長沙、杭州等地也有傳言稱正醞釀和討論松綁限購的可能性。
面對愈演愈烈的“松綁限購”行動，上周四新華社連發兩篇評論文章強調，房價漲跌應由市場決定，地方救市應慎行。評論稱，市場剛出現一點變化地方政府就著急出手，不僅有悖于樓市調控的初衷，可能釋放“樓市蕭條”信號，適得其反。
廣州二手房買家心理分析
買家類型 購房需求 占比 心態 購房行為
實力不強的首置剛需 集中150萬以下中小戶型 四到五成 觀望較重，期望價格有所下跌 （1）市區難覓合適盤源。（2）約三成買家被外圍新盤分流。
入住需求迫切的買家 集中200萬以下兩房和小三房 兩到三成 交投節奏放緩 （1）部分“賣一買一”，一步到位，青睞性價比“筍盤”。（2）要求業主小幅讓價。3）約一成被外圍新盤分流。
中端買家 集中200—300萬之間的優質物業 一到兩成 較理性，入市略顯謹慎，部分等降 （1）改善換房的占比較高，不少“賣一買一”、一步到位。（2）對業主小幅讓價、性價比較高的優質“筍盤”接受度較高。（3）對地段、素質、產品、學位、配套、交通等均有一定要求。（4）為新盤分流的比例相對較小。（5）半數一次性付款。
較高端買家 300萬以上的較大面積優質單位 一到兩成 需求不急切，購房心態穩定 （1）對地段、景觀資源、學位以及綜合素質均有一定要求。（2）對有一定資源稀缺性的單位出手果斷，但追價意愿不高。（3）超過五成買家會選擇一次性付款。
陜煤集團榆林化學二期項目取
國家電投集團印發水、火、風
