房地產企業高速或大規模增長的黃金時代，已經過去。
追求大規模的增長，一直是房企的主流模式。以閩系房企為代表，包括泰禾、陽光城、旭輝、世茂房地產、正榮等，2011年-2013年增幅驚人，動輒50%，甚至高達100%。非閩系的兩家房企代表，是融創中國和碧桂園，后者去年增幅達123%。
這類企業的特點，以泰禾地產為代表，講求“四高”，即“高品質、高溢價、高周轉、高杠桿”。高品質有點自夸，能不能實現高溢價、高周轉得由市場說了算，但高杠桿也就是高負債，是大家都已看到的。
追求規模增長是上市公司的必然要求。2013年中國房企TOP20，都是上市公司。其中的三家，萬達商業地產已經在香港借殼，綠地除了借殼香港還在A股借殼金豐投資整體上市，中信地產也已作為中信集團的一部分在香港整體上市。
上市公司有營收要求，每年沒有一定的規模增長，沒法跟股民交代。但以閔系房企為代表的快公司，很少追求高利潤，因為高負債很難同時做到高利潤。看看它們的報表，凈利潤率都不高。
2014年很可能是樓市的一個分水點。如果政府能堅持不全面放松調控（銅陵南寧只是微調，不能稱作全面救市），2014年可能迎來2011年那樣的市場調整，2015年-2016年恢復溫和增長；如果政府全面放松調控，2014年下半年樓市就會大幅反彈。
雖然中央政府壓力巨大，但我愿意相信政府不會選擇全面救市，而是會堅持房地產調控的基調。那么，房企就不得不與大規模增長的時代徐徐告別。理由如次：
房地產繼續保持高速增長，深化經濟體制改革，尤其是產業結構調整，就是一句空話。主要的一點，產業升級，培育新型產業，都需要大量資金。如果像過去10年那樣，錢都流到房地產去了，談什么結構調整？
房地產稅在2017年會初見分曉。房地產稅的出發點，不是為了抑制房價，而是著眼于財稅體制改革，是為了給地方政府提供穩定的稅源。但它推出后，一定會對房地產市場產生重大影響，至少，將熨平樓市的增長曲線。
跳躍性增長模式，不可復制。融創、陽光城、泰禾，從50億-80億到120-150億，然后是200多億-300多億，后來者很難復制：地價越來越貴；高杠桿的風險巨大。如果今年樓市深度調整，泰禾就比較危險。復制這種模式需要賭徒心態。
資本市場不看好這種模式。碧桂園銷售額增幅超過120%的消息傳出，次日的股價只是象征性上漲了一分錢，正式公布年報后的兩天，股價下跌超過20%；泰禾地產銷售額翻番，股價反而連續幾天下跌，正式公布年報，第二天也只漲了兩分錢。
這并不是說，就不要規模了。維持適當規模的增長，一段時期內仍是我國房地產企業的主流模式。但如果想活得更長久，就必須尋求轉型。如果只是圍繞房企的主營業務進行微調，不能視為轉型。只有將原來單一的業務收入來源，變為兩種以上的多元；拆分或同時建立另一種業務收入，才稱之為轉型。
已有少數先行企業開始探索轉型。譬如萬科。去年7月，萬科總裁郁亮就提出，萬科要從“產品提供商”轉變為“城市配套服務商”。今年2月，王石在接受網易采訪時說，萬科轉型是邏輯發展的必然。
是什么邏輯在推動萬科？我個人認為，最核心的邏輯就是，萬科發現，規模增長已經接近天花板。從1709億增長到3000億，是有可能的，再往上就很難了。萬科到互聯網企業學習，實行合伙人制度，都是在探索。
其他的轉型，還包括花樣年建立彩生活服務平臺，萬通推出“自由筑(樓盤資料 業主論壇)屋”服務平臺，北大資源建立新文化中心和資源家服務平臺等。其共同特點是，由房屋建造商向城市配套服務商、生活服務商轉變，但沒有一下就放棄傳統業務。
稍有野心的地產商都會眺望5年以后。到2020年，房企前30強，恐怕會有三分之一發生變化。
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