“北京應全面取消自住型商品房。它就是一個調控的怪物，四不像。”北京市政府特約監察員、全國人大代表方志遠在金隅匯星苑(樓盤資料) 搖號現場向記者表示。

 

　　北京首個自住型商品房項目金隅匯星苑棄購率達到20%，第二個自住型商品房項目首創悅都匯700個中簽家庭共認購296套，棄購率超過50%。

 

　　7月14日，金隅匯星苑相關負責人向記者透露：“由于棄購率較高，金隅匯星苑將再次啟動搖號工作。”首創悅都匯也表達了類似想法。面對攀升的棄購率，參與自住型商品房建設的多位開發商向記者表達了同樣的看法，未來是否繼續進行自住型商品房建設，取決于土地供應結構。自去年9月份以來，若想在北京拿住宅用地，必須承接部分自住型商品房任務。北京市土地整理儲備中心對此給予了官方回復：“目前供地政策不變，下半年依然會推出自住型商品房地塊。”

 

　　北京世聯行執行董事總經理劉春巖認為自住型商品房只是一個過渡性政策，“恒大御景灣和金隅匯星苑、匯景苑位于北京市朝陽區，位置還算不錯，銷售壓力會小一些，其余項目均在北京通州、大興、順義、房山，甚至平谷等郊區縣，這些領域棄購率高，最終必然會造成部分購房者回流到市場商品房領域。”

 

　　棄購的后果

 

　　7月14日，記者分別來到金隅匯星苑和首創悅都匯現場踩點，金隅匯星苑地理位置尚佳，周邊樓盤均價高達45000元/平方米，匯星苑銷售價22000元/平方米；首創悅都匯位于大興區南六環外，荒草叢生，周邊樓盤約22000元/平方米，其首創悅都匯銷售13000元/平方米。

 

　　“自住型商品房屬于特殊的商品房，也需要付出不菲的資金，對戶型、居住環境等自然會挑剔。”北京房地產協會秘書長陳志告訴記者。首創悅都匯不遠處就是珠江四季悅城(樓盤資料 業主論壇) ，該樓盤擁有“零首付”樓盤加“降價險”加“無理由退房”的等各項優惠，首創悅都匯自住型商品房不接受組合式貸款，也就是說首付較周邊商品房大幅提高，有的戶型甚至超過了60%，這些門檻是不少購房者接受不了的。

 

　　中簽者大規模地逃離，給開發商帶來巨大的壓力，一位參與自住型商品房建設的開發商給記者算了一筆賬，自住型商品房多是配套地塊，以土地出讓金30億元、融資成本7%~8%計算，每一年的融資成本2.1億-2.4億元，平均下來每個月約1750萬-2000萬元，“自住型商品房的銷售價格、銷售額是固定的，但土地成本、融資成本、建安成本、營銷成本、管理成本又是不能缺少且固定的，所以自住型商品房只能壓縮銷售周期，快速去化、快速周轉，較高的棄購率會給開發商帶來巨大壓力，因為如果不能快速回籠資金，開發商就無法把現金反饋到土地市場領域。”劉春巖分析，高棄購率會造成大量自住型商品房進入閑置階段。

 

　　數據顯示：2013年9月1日至今，北京市共推出61宗住宅用地，其中含自住型商品房地塊的項目近50宗，“自住型商品房”和“普通住宅用地”捆綁在一起已是常態，自住型商品房吃錢，與商品房部分必須高價出售形成一對矛盾。這讓北京土地，漸顯冷意，7月15日，孫河北甸西村地塊以46億元高價起拍，至今無人響應。

 

　　相比金隅匯星苑和首創悅都匯高棄購率，即將入市自住型商品房的房企壓力更大，公開數據顯示：已經有12個自住型商品房項目正在進行聯網審核，這些準入市的自住型商品房項目合計供應套數約1.5萬套。“我們錯過了最佳推出時機。以后每個月都有兩三個項目推出，導致后面的項目關注度大不如前，密集的推出導致各個項目之間存在性價比競爭，從申請量供需比初步測算，如果不能拿出地段、價位上的賣點，即便是自住型商品房也會存在銷售壓力。”北京紫峰房地產開發有限公司一位人士向記者分析。

 

　　方志遠建議：“自住型商品房既不是商品房也不是保障房，它只是政府將部分當期土地出讓收入以補貼形式給予購房人，同時用開發商拿地綁定這件事情，對增值部分又需要逐步收回，其實還是用土地把政府和居民綁架了，與其把精力花在建設自住型商品房領域，不如踏踏實實地多建設一些公租房。”

 

　　都在賠本

 

　　按照北京市政府的設想，自住型商品房政策是穩定房價長效機制之一，即形成高端有純商品市場，中段有支撐（自住型商品房），低端有保障（保障房）的調控結構。

 

　　北京市國土資源局一位內部人士也給記者算了一筆賬：“供地模式中，總體上土地開發成本約占土地出讓總價的90%（其中拆遷成本占60%），而自住型商品房的土地供應量太大，要想平衡土地財政的整體生態情況，就需要提升北京純商品房的土地樓面價，結果還是提升了純商品房的樓面價。”

 

　　在這樣的土地結構中，自住房的售價倒是大幅向下了，但是為了拉平收益，旁邊的商品房“被高端，被豪宅”也就成為不得已的選擇了。顯然，目前豪宅預售價解禁與此有一定關系。

 

　　“自住型商品房已經納入新建商品房銷售系統，因為自住型商品房價格不會高于2.2萬元/平方米，所以自然會造成北京樓市新建商品房銷售價格下降，但由于純商品房土地樓面地價攀升，造成豪宅房企，不得不提高售價，2014年北京豪宅市場將會出現巨大壓力。”劉春巖表示。豪宅很豪，但在2014年，豪宅看起來不太好賣。

 

　　北京市政府原來計劃將逐步減少經適房、兩限房等產權型保障房，形成公租房、自住型商品房和普通商品房并立的三元格局，但7月16日北京市住建委相關人士向記者透露，考慮到現實的復雜性目前并不會減少經適房、兩限房，對于自住型商品房的產權回購還正在研究中。