近日，有媒體報道，“宇宙中心”五道口學區房單價從10萬元跌至6萬元以下，曾經價格最為堅挺，被看做永遠也不會跌的學區房怎么了？學區房價格真的出現了“攔腰斬”的情況嗎？《廣廈時代》調查發現，學區房價格確實有所回落，除北京教改帶來的影響外，二手房整體成交的低迷也是導致學區房價格下跌的關鍵所在。不過，跌幅并沒有傳言中的那么大，但跌幅確實不小，在中關村、五道口、東城等學區集中的板塊，學區房成交價約有10000元/平方米的回落。
同樣學區房 比去年少賣一百萬
從五道口區域的中介門店了解到，華清嘉園此前高點的成交單價在6萬元—7萬元/平方米左右，10萬元/平方米的報價只是個別業主的報價，從未出現過類似的成交價格。雖然沒有出現如此大幅度的價格下跌，但區域內中介也坦言附近學區房近期的價格確實是降了。
降價的學區房不僅出現在五道口。田女士原來的房子位于西直門，去年年底，為了給孩子湊錢出國讀書，她賣掉了自己在西直門100平方米的房子，并拿出一部分房款在北五環外一新盤重新置業，付完新房房款后，還余100萬元左右，剛好可以作為出國基金。由于新房還沒有收房，田女士和買家達成協議，以市場價租下該套房屋，住到新房交付。
從賣了這套房子后，田女士就一直關注著這個房子在中介那掛牌價格的變化。令她感到欣慰的是，從她完成房子交易后，區域的二手房價格就沒有漲過。近日，田女士再次走進中介門店，發現和她原來的房子類似的房源，現在的價格整整少了100萬元。田女士不禁感慨，如果現在賣的話，兒子出國讀書的錢就沒有了。
學區房價格回落 市場整體低迷是主因
學區房價格的回落已經不是個案，根據偉業我愛我家市場研究部統計，在北京的幾個重點學校周邊，學區房價格都出現了一定幅度的回落。在學區最為集中的中關村、五道口區域，二手房成交均價已從最高點的63766元/平方米回落至51168元/平方米。東城區重點學區房區域成交價格4月還處于56140元/平方米的高點運行，8月已下探至45784元/平方米。
偉業我愛我家市場研究部宋暉分析認為，學區房價格發生變化，與北京市教育改革政策有一定關系，教育改革讓各區縣的入學劃片政策發生了一些變化，影響了購房者對于學區房的預期。不過由于各區的具體落實政策有所不同，其中海淀、東城的一些舉措改變較大，相應的市場學區房變化也比較多。像東城區用大帶小的方式，讓以前不那么熱門的小學成了新的學區熱點，同時也拉低了傳統熱點區域的學區房價格。
不過，宋暉同時提出，雖然教改對學區房成交有一定影響，但導致學區房價格下調的最根本原因還是二手房市場整體的低迷。相比普通二手房，學區房價格下調的幅度差異并不大，可以說，學區房價格的下跌是目前北京二手房市場整體狀況的一個縮影。
信貸繼續嚴重制約二手房成交 買賣雙方價格暗博弈
今年以來，北京二手房市場成交持續低迷，連續多月均在萬套以下徘徊。據偉業我愛我家市場研究院統計，8月份北京二手住宅網簽量為8434套，環比小幅增長4.65%。價格方面，8月份二手房成交均價為28180元/平方米，環比、同比均有回落。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，8月二手房成交量的企穩復蘇是以二手房實際成交價環比小幅回落支撐的。北京的二手房市場仍未走出低谷期。
對于二手房市場上依然持續冷清，宋暉表示，從一線市場了解，信貸仍是制約二手房成交的主要原因。
宋暉解釋道，雖然有媒體報道信貸利率已出現松動，但目前利率折扣的獲取更多是有一些附加條件的，比如在某銀行存款達到多少萬，或購買多少理財產品等。很多剛需仍因首付等購買力問題被擠出市場。
另外，從去年底持續到現在的市場低迷令北京部分區域二手房價格已經比價格高點跌了15%至20%，這樣的價格變化讓觀望的需求已經有了一定程度松動，但買賣雙方在價格上仍在博弈。
買方對于價格下跌幅度并不滿意，但賣方對于目前二手房價格跌落的幅度卻有些難以接受。雖然部分業主急于出手自己的二手房來湊齊買新房的房款，但對于目前價格的不滿意，讓他們遲遲不肯出手。一位改善型項目的內部人士透露，他們的很多客戶需要售出手中的二手房來購買他們項目，而且已經訂好房源，但手中的二手房就是一直不出手。該人士表示，他們已經委托代理公司把這些客戶的房源作為五星級房源優先推銷，雖然很多購房人咨詢并有意向購買，但這些客戶對于目前的市場價接受不了，無法達成交易。
9月或迎二手房議價窗口期 二手房議價空間有望加大
買賣雙方的價格博弈還在繼續，業內人士指出，這種博弈或在9月有一個最終的結果。
根據偉業我愛我家市場研究部統計，8月份市場供需比已經跌至1：3.9，即1套房源對應3.9名有購房意愿的客戶，這是過去一年里該數值首次下滑至1：4以下。市場上有充足的房源，買房人可以更多的選房、議價。宋暉指出，這樣的機會在過去幾年里是很少有的，在他印象里，也就2008年樓市大蕭條時出現過。
另外，業內人士也指出，在一手市場上，很多開發商會選擇在金九銀十以低價吸引購房者促進成交。降價一方面讓很多客戶有了加速入場的需求，而其中一部分客戶需要從二手房市場中籌集資金，急需出手。另一方面，一手房的降價也給同區域二手房價格下行帶來壓力。
在供需關系變化和市場整體影響的基礎上，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，依據往年慣例，未來9月、10月的“金九銀十”將是今年市場成交復蘇最后的窗口期，部分二手房業主預計也將抓住這個機會出售。因此，未來9月市場成交量的進一步復蘇很可能會出現，很可能會達到或超過今年3月接近9000套的水平，而市場價格預計則仍將受到議價成交因素的影響而小幅回落。
胡景暉認為，未來一個時期對于購房人而言，由于供求關系越來越平衡，北京二手房市場目前已經出現了近年來少有的議價成交良機，建議有置業需求的人群可以合理議價來買到稱心如意的房子。文/門庭婷
北京部分區縣
教育方案改革政策
東城區：
四組“資源帶學校”統一招生
今年，東城區新增7所九年一貫制學校，采用兩種方式組建，一種方式是品牌初中聯合普通小學，另一種方式是將優質品牌小學增設初中。
此外，東城區今年新推4大優質“資源帶學校”，包括和平里四小、和平里二小和東師附小，燈市口小學、北池子小學和東高房小學，府學小學、美術館后街小學和什錦花園小學，史家小學和遂安伯小學。資源帶里的學校在招生、師資和課程配置、質量評價上都將逐步統一，“資源帶學校”的學生按照不同年級可在不同學校里流動，也就是說，學生可以先在普通校讀低年級，然后“走讀”到優質小學讀高年級。今年，四組“資源帶學校”將統一招生。
西城區：
試行學區制 撤并19所小學
西城區今年試行學區制，以街道行政區劃為基礎，設置了11個學區。此外，西城區今年擴大了教育集團規模，在原有4個教育集團的基礎上，增加到15個，涉及69所中小學，教育集團將通過課程、師資等各種手段擴大優質資源覆蓋。
西城今年對19所小學進行撤并，將部分普通小學并入重點小學。其中，涭水河小學、長安小學、廣外一小、玉桃園小學、民族團結小學、白云路小學都并入了北京第二實驗小學。
海淀區：
通過資源重組，增加優質學位
今年，海淀區加大教育布局結構的調整力度，進一步擴大優質教育資源的覆蓋面。在紫竹院地區，將車道溝小學并入理工大附中，建成一所十二年一貫制學校；在八里莊、甘家口地區，委托首師大附中承辦首師大二附中；在萬壽路地區，將相鄰的206中學和群英小學合并為一所九年一貫制學校，由十一學校承辦，更名為“十一學校一分校”；在羊坊店地區，將相近的翠微中學和衛國中學合并，由人大附中承辦，更名為“人大附中翠微學校”。
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