9月21日，南京成為第40個解除限購令的城市；至此，全國僅剩下6座城市堅持既有限購政策。京滬廣深四個一線城市，只剩下珠海、三亞兩地未解除限購。
近幾個月以來，限購松綁或取消已經成為一股風潮，席卷全國，成為很多中國城市化解樓市困局的救命稻草。在全國已經執行限購政策的46座城市中，多個中、小城市明確表示取消或者松綁限購政策，以緩解商品住宅市場的高庫存壓力。其實，在中央對房地產市場執行“分類調控”總體思路以來，逐步放松具有明顯的“非市場手段”性質的限購令，在某種程度上具有必然性，并且被寄予對沖低迷的樓市交投的市場期望。
不過，從目前推進的總體情況看，限購松綁對樓市交投大幅提升以及市場熱度回溫的實際效果，遠沒有想像得那般立竿見影。幅度有限的限購松綁未能大幅度改善市場下行現狀，部分城市短期內的成交起伏也不能體現整體市場的結構性現狀。
限購取消難撼一線城市
據騰訊房產數據中心監測顯示，2014年1-8月部分住宅市場量價已逐步回歸理性區間。其中，一線城市同比跌幅小幅減低，為22.3%；二線（一級）城市及二線（二級）城市下行趨勢亦逐漸收窄，分別同比走低16.6%及7.9%。在價格方面，樣本城市群房價升幅亦同步收窄，一線城市、二線（一級）城市同期價格漲幅分別降至5%及2.4%，二線（二級）城市同比下跌0.8%。
DTZ戴德梁行高級董事、大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮對騰訊房產表示：“通過對以上數據的分析不難看出，目前的房地產市場運行已逐步進入以真實市場供需結構以及價格為主導的合理軌道，市場的調整屬于市場運行的正常周期范圍。面對高庫存壓力，次重點城市面臨著房價下行的較大壓力。相比于一線城市較為健康的庫存去化周期，二、三、四線城市供應嚴重過剩的市場格局將使其未來成為限購松綁的主體對象。未來，限購令將在四個一線城市嚴格持續執行。”
限購松綁一波未平 限貸松動一波又起
昨日下午，有傳聞稱“首套房認定標準將放松”，其表示“四大行將發布政策，只要房貸余額還清都算首套房”。
據媒體記者從被傳聞的一家銀行了解到，此消息基本屬實。這家銀行昨天上午召開了會議，部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。從具體的政策上看，首套房貸的優惠力度加大，首套房利率或重回7折時代；房貸還清的可視為首套房，享受首套房的優惠政策。二套房的限制也將有所松動。
記者還了解到，由于地區之間的房地產市場發展不均衡，因而在政策實施過程中，將由各分行根據當地的實際情況確定優惠的利率標準。預計房價居高不下的一線城市的優惠力度沒有二、三線城市大。
高端樓市市場觀望氣氛難逆轉
當前，中國房地產市場已進入相當長時間的多維度深度調整期。雖然在很多城市，限購已經松綁，但是房價仍然高于市場所能承受的合理范圍，市場觀望情緒比較濃厚，同時限貸令壓制了有效市場需求，供應產品結構和實際需求也存在偏差。在此情況下，對于一些特定類型產品而言，限購松綁難以一勞永逸地解決其市場問題。高端樓市就是典型代表。
受到限貸、限購等政策影響，尤其是近期反腐力度的持續推進，高端樓市在今年上半年明顯呈現低迷市場態勢。嚴重的是，即使當前的限購松綁政策也少有覆蓋中高端樓市。根據已取消限購政策城市的寬限細則分析，只有5個城市采取放開中高端樓市的方式。蔣尚禮認為：“這足以體現地方政府對高端樓市的控制仍處謹慎從嚴態勢，短期內中高端樓市市場的觀望氣氛料將維持。此外，由于大部分中高端樓市庫存是1-2年前高地價時期的產品，且多為精裝修房，這些因素導致的開發、維修等高昂成本決定了開發商難以通過‘降價出貨’的方式撬動市場需求。”
基于這些判斷，高端樓市的低迷狀態預計將滲透至今年下半年，其價格仍將處于高位運轉，成交體量恐難有較大起色。因此，在對此具有相對穩固市場需求的一線以及二線重點城市，“限外令”是否繼續嚴格實施也將對市場產生關鍵影響。
中低價位中小戶型或能“逆襲”
面對高庫存以及略顯低迷的市場交投，合理地調整產品結構、對接市場需求，才能使得開發商更為有效地利用限購松綁所營造的宏觀市場環境，以此增強市場競爭的實力。在蔣尚禮看來，滿足剛需的中低價位中小戶型將逐漸成為市場主流。
他分析道：“從長遠看，新型城鎮化建設必將推動三、四線城市的房地產市場邁入迅猛的需求擴張階段，這是剛需增長的穩固基石。在近期，高庫存積壓以及年末業績壓力等因素催促開發商以促銷方式加速提升銷量，促使剛性置業入市需求加速升溫。此時，開發商順勢對產品進行調整，打造更多的滿足剛需的中小戶型乃大勢所趨。”
不過，可以預計的是，隨著對剛需的重視，剛需產品的增多，其同質化和漸優化趨勢也將增強。要真正把握這一市場機遇，地方政府和開發商都須具有全局戰略性思維，統籌規劃及合理預估未來地方市場的需求結構和房價承擔能力。
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