雖然今年樓市市場整體低迷，但高端住宅市場表現向好。據機構統計顯示，8月北京別墅成交套數為260套，環比上升26.8%，成交面積也達為69720平方米，環比上漲3.6%，成交均價達36384元/平方米，環比上漲幅度達到11.2%。除去保利·海德公園外，中赫·萬柳書院及萬科甲柒拾柒號也將在今年年底前入市，無形之中催熱豪宅市場，并提高了豪宅市場價格段位。那么北京豪宅市場具體情況到底是怎樣的？有哪些原因使豪宅市場逆勢而生？之后的市場將向什么方向發展，記者對此展開調查。
豪宅市場逆勢升溫
日前，位于奧北別墅區的北辰·紅橡墅項目樣板間開放，吸引不少購房者前去參觀。據銷售人員介紹，該項目本期提供房源99套，主力戶型為360-510平米聯排雙拼別墅，總價800-1500萬元/套，房源均為地上二層，地下一層結構，預計2015年9月毛坯交房。“最近前來參觀、咨詢的購房者較多，不少人一直關注著樓盤動態。”該銷售人員說道。
從事金融工作的張先生今年年中就有升級置業的打算，在他看來，該項目位置、價格都較為合適，張先生希望在市場較為低迷的時候入手，買個“低價”，用于自住的同時，也算是做了回中長期投資。
據了解，像張先生有這樣想法的購房者不在少數，但這類人群也有他們的擔憂。剛看完樣板間的李女士對騰訊房產表示，因為最近市場傳言限貸政策將松綁，所以她還想再觀望下，看看房貸究竟能有多少優惠。另外李女士也表示，因為近期入市別墅項目較多，她還想在這段時間里，多實地看盤，進行比較后再定奪。
有7年高端住宅項目銷售經驗的張玉霞告訴騰訊房產，相比剛需樓盤，今年豪宅市場相對熱鬧。尤其是進入樓市下半場，不少樓盤相繼入市，購房者選擇面增大。雖然高端項目在價格下調上一向較為“矜持”，但是個別項目也會給到置業者一定的優惠。
豪宅集中放量使選擇面加大
據統計數據顯示，8月，北京64個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共售出180套，環比上月上漲73%。其中，套均總價在1000萬以下的樓盤共成交156套，在總成交量中占比87%。套均面積100-200平米的中小戶型豪宅自年中開始，市場占比就在逐漸增加。8月份則占據整體市場近八成，主導北京公寓豪宅市場。由此可以看出，開發商銷售策略的變化直接影響了購房者置業方向與置業理念，而置業者購房計劃的改變又促使開發商進一步調整銷售戰略，從而贏得市場。
分析師認為，豪宅市場成交樂觀建立在兩個基礎上，一是豪宅價格低于購房者預期入市，二是豪宅項目入市量增加。“豪宅置業者一般都是有多次置業經驗的，他們會選擇在市場相對蕭條之時購買。”張大偉說道。
相比普通商品房，今年豪宅市場整體情況較好，總體來看，豪宅價格不會出現大起大落的情況。以價換量不是豪宅的營銷方式，當然不排除個別企業因資金周轉不靈而選擇此種營銷方法。至于豪宅成交量增幅，還要進一步觀察。不同層級、不同檔次的豪宅銷售表現不一。此外，朱曉紅表示，雖然地方限購政策逐步放松，但是北京地區的限購政策暫時還不能取消，因為北京市場需求量較大，如果徹底放開，那么市場成交量及成交價格都會上漲。“今年頂豪集中放量，往年北京市場很少見。”朱曉紅說道。
需求將以改善型自住為主
據美聯物業統計數據顯示，自今年初“限高令”開始松動以來，高端豪宅項目入市積極。截止今年9月上半月，北京共有14個單價超過5萬的豪宅獲得預售許可證，同比去年同期上漲1倍。在14個豪宅項目中，以行政區劃分，項目最為集中的行政區為朝陽區及海淀區。從環線角度上劃分，有5個項目分布在四環以內，包括保利海德公園(樓盤資料)、中海楓丹公館等。相比去年項目集中于東、東北5-6環相比，今年豪宅重回核心區域，增加了購房者的置業興趣。
那么，豪宅市場升溫究竟能持續多久？對此，北京懋源置業有限公司總經理張津嶺表示，未來伴隨城市核心區土地供應大幅減少，可供開發的新地塊較少，在這種市場供應稀缺的情況下，城市精英階層對高端公寓的需求卻在日益增加，市場存在明顯的供不應求。除了基本的地段價值、配套價值外，如何打造出項目獨特的氣質、提升價值是開發商在項目開發建設中必須重點考慮的，也是決定各項目市場地位的重要衡量因素。
分析師認為，近兩年來北京土地市場多宗高價地塊頻出，伴隨項目開發周期逐漸完成，包括萬柳書院、佳兆業廣場、融創農展館等項目都將于今、明兩年陸續進入銷售階段，到2015年，預計將有逾70個公寓豪宅項目同期在售。未來北京高端市場需求客群將逐步轉變為以升級改善型的自住需求為主，四環內高端項目價格仍會保持穩定，而五環以外的公寓豪宅項目價格將可能出現波動。
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