每年樓市“金九銀十”,都是開發商刷量的好時機，各種五花八門的優惠充斥著購房者的眼球。如何區分房子是真優惠還是假優惠？一位房產工程的承接人張斌（化名）透露說，不能一竿子打翻一船人，但“買房者還是要辨清樓盤真假優惠，特別是"豆腐干"工程”，一個樓盤若大幅度讓利優惠，一是開發商急需回籠資金，二是清盤處理尾盤尾房，購房者不妨多花些時間以掌握更多的信息。
進入黃金周，不少樓盤重啟大規模優惠，“特價房”、“認籌5000抵10萬元”、“贈送3年物業費”等促銷手段回歸市場，一些樓盤還推出“花式”優惠。
“這幾天我們樓盤有特價房，折上折還是很優惠的。”“這套房型，我們現在有特價房，就是樓層在7樓、8樓。”—不少置業顧問都會這樣推薦特價房。
“這套房子算下來預計要150萬左右，不過我們現在有特價房，你可以考慮一下，折上折算下來130萬，便宜了20多萬。”昨日上午，記者在漢陽墨水湖區域一樓盤踩盤時，置業顧問推薦特價房時說，“現在才有特價房的優惠，也就這幾套了。”
“特價房不是看怎么做促銷活動，不論是折上折還是一口價，購房者應該把重點放在房子上，不是真正讓利的房子都是多多少少有問題的。”張斌分析說，“購房者會忽略層高的問題，其實，層高是最基本的判斷標準。”
樓盤銷售主推特價房
昨日，記者從收集的最近一批特價房源看，數量均為限量。除開一些拿所謂原價與現行活動比價的“虛晃”優惠房源，真正拿出特價房的樓盤，多的有20套，少的則只有1套，但實際上，數量有限，影響到的人群也有限。
張斌分析說，就特價房而言，不少房源在樓層、位置上不太理想，到最后，真正選擇特價房，享受到這樣優惠的購房者也并不多。除開這些打眼的特價房，樓盤真正的活動仍以讓點、認籌抵款等形式為主。
其中，具體優惠內容普遍是類似“團購2萬抵5萬再99折”等，不同房源抵價可能不一樣，讓點也多少不同，但主打形式基本類似。
“這是個數學題，不論是抵價還是折扣優惠，看著多實惠，其真正成交均價，都是早算好的。”張斌透露，一些樓盤，雖然明面上有折扣及活動，但真正算下來，成交價與前期推盤價基本持平。購房者心理預期較高，與近年個別區域房價跳漲也有關。
折扣價其實與推盤價持平
低價房或存在質量問題
“我們前段時間看中了光谷一個樓盤，但二期以低于一期1000元價格開盤。這樣的房子是不是有問題？”日前，網友“光谷程序袁”在房產論壇上發出帖子，希望網友能一起鑒定，該樓盤是否因為二期房存在質量問題，才會低價銷售。
該樓盤負責宣傳的離職人員羅晨（化名）坦言，這么大的開發商，如果真的有質量問題，肯定是不會生存這么長時間的，“主要還是因為二期的整體規劃不如一期，朝向、通透度都不是特別好，小區生活方面，也不如一期方便。”
羅晨透露，“雙限”解除后，房價一直處于平穩狀態，并且在以去庫存為首要目標的大背景下，開發商是不會將“樓王”拿出來的。
張斌對羅晨的解釋比較認可，“現階段，開發商拿出不好的單元做活動，也是人之常情，總不可能在成交量剛抬頭，價格沒動靜的時候就拿好樓出來賣吧，其實看房子也不能全看開盤價，核算整體價格，如果偏差不大，應該質量沒有很大問題的。”
提醒
別因優惠而買到“豆腐干”工程
“如果特價房真是一個單元里面只剩最后幾個樓層落單，購房者還是可以考慮一下。”張斌在談到特價房的問題時認為，購房者最應該注意的是層高和朝向隔熱板的問題。
張斌支招購房者，在看房時，最好辨別商品房的一招便是看層高，“一般層高為2.8米，如果低于這個高度，可以說80%開發商在建設的時候明顯就是為了快速回籠資金，這類樓盤，我們也叫"豆腐干"工程。”
另外，對于商品房朝陽的隔熱面，張斌認為，隔熱是否做得好，在未來使用居住的時候是非常重要的。
此外，張斌提醒，市民在買房前應先檢查樓盤項目是否取得預售許可證。未取得商品房預售許可證的項目，向購房者違規收取誠意金和房款，屬于違法銷售。由于項目未取得預售許可證，住建部門監管難度大，后期開發商若出現資金斷裂等情況，將損害購房者利益。
張斌建議，在判定樓市促銷優惠真假時，要做好均價的對比。首先，跟該項目周邊的樓盤項目均價做對比。其次，與此項目的歷史均價做對比。兩個對比后，若均價真有優惠，基本可以判定此項目是在優惠讓利。
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