據報道，有“樓市風向標”之稱的“金九銀十”，從全國的樓市成交來看，觀望情緒濃厚。中國人民銀行與銀監會近日宣布對“二套房貸”政策松綁，業內人士認為這將有助于釋放改善性住房需求，但能否扭轉樓市下行趨勢仍有待觀察。

 

引發央行政策調整的，應該是一線城市從7月出現的商品住宅量價加速下跌苗頭，這些數據也引發了金融界的高度關注。一些金融機構認為，過去7年間，信貸激增和房價上漲推高了中國信貸風險和宏觀經濟風險。

 

在過去的十多年里，房地產市場一直被“黃金時代”的光環所籠罩，即使面對金融危機等壓力，也依然呈現出良好的投資勢頭。然而，隨著當前樓市調控的不斷深化、銀行貸款的門檻一再提高的情況下，房地產的投資屬性已經出現了減弱的跡象。

 

我們認為，在傳統旺季的“金九銀十”期間推出房貸新政，市場各方不應該過于樂觀，房貸新政對于樓市成交、“去庫存”的實際效果，仍然有待觀察。房貸新政不是要挽救樓市，房地產市場也不是經濟增長的發動機。我國經濟健康增長，主要還是要靠加快經濟調整轉型，推動產業創新，突出發展民營經濟，探索新型城鎮化模式，不斷增強發展內生動力。

 

經濟之聲特約評論員、 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此發表評論。

 

記者：在百城房價連續5個月下跌、且跌幅擴大之時，管理層在9月最后一天出手松綁樓市限貸。但是黃金周期間，全國房地產市場波動不大。為什么被業內人士稱做樓市最大的松綁政策，沒有人們預期中影響那么大？

 

楊紅旭：首先這個是9月30號出的新政，地方銀行商業銀行還沒有來得及出執行細則，所以很多人可能也要等，因為現在銀行放貸還沒有真正的放松，現在去簽約可能享受不到最新放松以后的優惠房貸，購房簽約的時間節點就很重要，要能夠趕上房貸開始放松的時候去簽約，我認為主要受這種影響。

 

第二，畢竟很多城市的庫存量非常高，很多城市房價在跌，很多人的預期可能會被房貸新政刺激一下，但是要立馬使他們由悲觀扭轉成樂觀是需要一段時間的，沒那么快會全面逆轉人們的預期。

 

記者：到目前為止，46個限購城市中，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外，其余城市已經取消限購，現在限貸又開始悄然松綁，其呵護市場的政策意圖非常明顯。在這項政策落地后，你覺得是房地產開發商還是銀行更高興呢？

 

楊紅旭：政策的放松其實對于相關的市場參與主體都是利好的，因為政策放松之后會使市場需求釋放，房價止跌反彈。開發商能夠資金回籠，使經營穩健；對銀行也是有好處的，因為現在允許銀行籌集資金，通過MBS，包括專項債來融資，籌集新的資金支持房貸，這樣其實它沒有占用商業銀行既有的信貸指標，是新增的一個資金池子來支持房貸。只要銀行銀監會允許商業銀行新增的資金池子，這樣總歸是可以賺錢的。

 

但是我認為對于個人購房者可能利好更大，尤其是這次政策重點關注的投資改善需求，就是你有一套房子，但是房貸已經還清了，再買第二套，而且是屬于普通房的第二套當中房子的話，可以享受首套房貸利率，等于在房貸方面使購房者明顯降低了成本，因此政策其實利好很多的相關參與主體，其中對于投資改善的群體利好程度最大。

 

記者：過去有人經常會提一個詞叫“樓市泡沫”，您覺得在限貸、限購這些措施之后，目前樓市的泡沫被擠掉了嗎？

 

楊紅旭：我跟很多人的觀點是不一樣的，我說中國整體看是基本沒有泡沫的，大部分人不同意，確實少數地區是有的，類似溫州、鄂爾多斯。很多人認為中國房價是偏高的，這一點我也認同，但認為這是一個大泡沫我不太認同。其實中國的樓市包括房價的漲幅有個拐點，就是2011年，2011年之前大概十年間，除了2008年，大部分時間房價的漲幅都在10%以上，2011年隨著調控的開始，很多的國十條、國八條等等，全國房價的漲幅開始由兩位數減成了個位數，2011年、2012年、2013年到今年,連續四年，全國房價還在漲，但是漲幅在持續縮窄，基本上已經跟GDP漲幅差不多了，所以我認為這四年是房價漲幅放慢的過程。

 

記者：十一期間因為缺乏信貸政策放松之后的細則出臺，很多購房者都在等待，而這些等待的朋友們很關注的就是在年底之前是不是會再次看到房價的反彈？

 

楊紅旭：就全國而言，年底可能看不到全面的反彈。這次房貸放松會刺激需求，但是庫存壓力非常重，房價的漲還是跌要看供求關系。信貸放松刺激需求，但是還要看需求的增幅會不會超過庫存的增幅。假如庫存回落了，這個是有利于房價慢慢止跌反彈的。少數城市，類似一線城市和少數的二線城市的庫存量并不是特別高，去化周期也不是特別長，這種城市一旦需求開始釋放，政策利好出來之后，年底有可能房價開始止跌反彈。但是對于大多數的三線、四線城市，包括部分的二線，年底還看不到明顯反彈，可能要等到明年某些季度可能會出現全國性的房價見底反彈。

 

記者：這次二套房貸松綁之后，有人預期說管理層手里還有一些選項，比如降低房貸的利率，取消二手房的交易稅，甚至出臺購房退契稅、購房帶落戶、購房給予一定資金補貼等政策。哪些政策可能會在明年推出？

 

楊紅旭：這要看我們目前樓市的反應。第一波救市是六月份之后，很多城市放開限購，這一波的刺激力度其實是有限的，很多城市的成交量并沒有明顯的增長。第二波是放貸，信貸放松之后市場的反映力度應該比限貸放松要大一點，但能不能讓整個樓市止跌，誰也不敢打保票，假如到年底市場依然沒有止住下跌，我認為明年還會有政策出臺，主要應該集中在稅收方面。所以說放開限購是第一波，限貸放松是第二波，減稅應該是第三波。第三波要視前面兩波的效果和樓市下滑的速度能不能止住，甚至能不能企穩，假如止不住，明顯會有減稅的措施出來。