央行房貸新政剛剛出臺，多數銀行都表示積極配合，雖然北京樓市由于其特殊性，首套房優惠利率普遍在9折至9.5折，遠高于最低7折的下限。但仍對剛需購房人產生了明顯的刺激，許多售樓處都反映來電量和來訪量在增加。
雖然長假和政策落地的因素導致10月份前半月入市新盤數量大幅減少，但業內對于新政策刺激作用依舊十分看好。亞豪機構就預計，剛需和剛性改善型需求將從此次調整中直接受益，而這部分買房人也將在近期尋求入市機會，從而拉動樓市成交復蘇。
前半個月僅四個新盤入市個別剛需項目收緊優惠幅度
樓市房貸新政和普通住宅標準上調兩大利好政策在十一假期前集中出臺，雖然曾被業界熱議，并一度擔心會引發房價報復性上漲，但經過了半個月的政策落地后，并沒有對樓市產生立竿見影的拉升效果。一向有“銀十”之稱的10月份，開局并不理想。
根據北京市房地產交易管理網的數據統計，10月前兩周，北京共有4個新盤項目入市，分別為長假期間開盤的朝陽區項目首開常青藤(樓盤資料 業主論壇) 和利錦府(樓盤資料) ，以及上周剛剛入市的昌平區的蔚云府和房山區的首開熙悅山瀾庭(樓盤資料 業主論壇) ，4個項目累計新增供應730套，遠低于9月份同期十幾個新盤的入市量。
不過，需要注意的是，由于兩大利好政策的出臺，市場各方對樓市的悲觀預期有所轉變，新入市樓盤價格優惠幅度也開始收窄。據統計，上周末開盤的首開熙悅山瀾庭均價為21500元/平方米，較前一期開盤價格微漲3%，開盤優惠也從“1萬抵5萬”變為“1萬抵3萬”。
對此，業內人士認為，由于兩項刺激政策被認為直接利好剛需，也導致部分剛需盤出現樂觀的心理。但實際上，市場成交情況依舊萎靡，部分開發商因為過于樂觀而提價，導致蓄客和成交都出現了困難。
市場總監郭毅對此分析表
示，10月前半月開盤量的暫時萎縮主要來自于假期效應的影響，長假出游的消費趨勢導致購房者看房、選房拖后，而信貸政策也還處在落地過程中，上周并未有銀行開始執行新的房貸政策。雖然部分項目出現看房客戶增加的情況，但從售樓處的反饋來看，參與排號、認購的客戶數量并沒有大幅上漲，樓盤蓄客量不足，依舊是各個新盤項目頭疼的問題。
相當于購房門檻降低一半或將促使剛需重回市場
此次央行關于貸款政策的調整，對于剛需購房人和部分改善型購房人來說，無疑是最直接的受益者。雖然已經出臺新貸款政策的銀行，大多是以首套房利率優惠9折或9.5折為主，但相比上半年按照基準利率執行的首套房房貸仍舊是明顯的利好刺激。
鏈家地產市場研究部張旭就舉例道，首套房認定標準放寬，綜合來看，名下無房但有貸款記錄的購房者以及“賣一換一”的改善人群將會享受首套購房優惠，首套房認定進行調整后，將導致首付由七成變成三成，貸款利率也執行首套房標準。
這都將使得曾經被限購和限貸政策誤傷的部分購房需求得到釋放，樓市成交量也有望在年底出現回升。
郭毅判斷，房貸新政和普宅標準的上調在降低購房成本的同時，另一個明顯作用就是提振了市場信心，從而拉動處于觀望期、暫緩購房計劃的買房人開始入市成交。她預計四季度北京商品住宅的成交量將會有所上升。
庫存壓力依舊漲價為時尚早
政策刺激交易往往會帶來房價上漲的后續影響，許多購房人也擔心政策松口會讓北京樓市再次出現暴漲。對此，郭毅認為，即便樓市因為剛需入市而成交復蘇，但房企在高庫存以及全年銷售業績等因素影響下，未來一段時間樓盤項目仍將會以“跑量”為主，伺機漲價的項目必然會被剛需買房人拋棄。
對北京住宅庫存作的最新統計結果顯示，北京住宅存量在10月份達到今年最高點，10月7日，北京商品住宅可售套數已經突破9萬套，達9.13萬套，與今年年初的5.5萬套庫存相比，大增3.6萬套。
因此，不少業內人士都認為，開發商在銷售業績、庫存壓力的影響下，仍會以“跑量”為主。而北京成交價格在30000-50000元/平方米的商品住宅僅占市場成交量的15%左右，因此，政策紅利并不足以支撐成交量的大舉回升，支撐北京房價上漲的動力不足，使得四季度北京樓市整體成交將呈現出“量漲價穩”的態勢。
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