10月24日下午2點30分，“2014創新型房地產與金融發展峰會會議”在成都明宇豪雅飯店2樓會議廳隆重召開。著名經濟學家馬光遠先生在此次會議中做了精彩演講，重點論道“當下中國房地產的最大問題”。

 

“房地產最大的問題一是創新不夠，二是不知如何與金融互動”

 

馬光遠首先分析了當下中國房地產面臨的最大問題，他認為第一大問題是創新不夠，第二大問題是不知道如何與金融本身產生互動。“以前的開發商很少考慮怎么在產品上創新，因為他們打打高爾夫就可以賺錢。現在的房企一定要轉化思維，沒有競爭力的開發商，終究是會被洗出去的。” 除了要加大創新力度、增強競爭力外，馬光遠表示思考金融與房地產的關系怎樣重新進行整合也很重要。“房地產市場不解決上述兩個問題，繼續吃老本是沒有希望的，沒有前途的，創新將是未來房地產業發展的一個方向。”

 

“換個思維思考中國的房地產，今年的房地產市場是最正常的一年”

 

馬光遠隨后簡單分析了一下當前的宏觀經濟，“過去十多年，中國工業附加值年均增長13%，現在掉到了6.9%，主要原因就是因為社會產能過剩。工業生產總值過去十年的平均增速在25%以上，上個月增速只有16.1%，掉了近10個百分點。”鑒于對當下宏觀經濟的判斷，馬光遠表示，我們必須換個思維思考中國的經濟，思考中國的房地產，“換個思維思考，今年的房地產市場是最正常的一年。” 他表示，許多人認為今年的房地產市場特別不正常，是因為那些人把之前 “不正常”的房地產市場看成了“正常”，而把現在“正常”的房地產市場看成了“不正常”。“人們過去習慣了單邊項目，房地產市場每年不漲20%以上，就會覺得不正常。” 馬光遠認為，如今的房地產市場是再正常不過了，“當下房地產市場的毛利率仍然在30%以上，凈利潤仍然在14%以上，比制造業好太多了。開發商感覺日子不好過了，那是因為他們賺得少了，房子賣起來難了。”

 

“政府對當下房地產業仍有影響力，三個20%說明問題”

 

眾說周知，過去政府對整個房地產業有著重要的影響，但是這個影響隨著住房市場供需基本平衡，市場力量后來超過了政府力量。馬光遠認為政府對當下房地產業仍有影響力，他用三個20%量化了政府的影響。“第一，中國房地產市場未來調整后，只有20%能存活，80%將被洗出這個市場。第二，不管政府未來政策如何調整，短期的周期性的調整對20%的城市會沒有影響，因為80%的城市住宅地產過剩嚴重。第三，如果從住宅的品質來講，只有20%的房子是優質的，80%的都是垃圾。因為過去十年房地產業太火爆，火爆的結果就是影響了行業的創新，因為以前任何品質的房子都能賺取不錯的利潤。”

 

“未來3-5年房企不應該想如何賺錢，而應該想怎樣活下去”

 

隨后，馬光遠也談到了眾多開發商最關心的問題—接下來的路怎么走？馬光遠強調，未來3-5年房地產業的日子可能會非常難過，房企一定要做好思想準備。“未來3-5年開發商都不要盲目拿地擴張，首先要想著該如何自保，如何保證現金流。盲目擴張，會死得很慘。” 他同時也指出，只要熬過了這段艱苦時期，房地產業仍然會有春天。“美國的房地產業搞了幾十年了，現在仍然是增速產業，而且是第一產業，所以中國的房地產業市場只要有創新、有競爭，仍然會迎來黃金時代。” “未來十年我仍然看好房地產市場，只是競爭更加激烈。房地產行業的盈利模式，競爭模式，產業模式都將發生翻天覆地的變化，能夠調整好心態適應這個變化，才會有機會迎來新機遇。”最后，馬光遠再次告誡，一定要轉換思維搞房地產，適應樓市新常態。