2014年，對于我國房地產行業而言，注定是不平凡的一年。我國樓市告別了高歌猛進的“黃金時代”，進入新的發展階段“白銀時代”。賣房子輕松賺錢的日子一去不復返，控制成本、加速去化變成房企求得生存的關鍵點。房價回落、市場分化、互聯網沖擊迫使房企、中介不得不做出變革。縱使前方的路荊棘密布，大家只有揚長避短、勇往直前，或許在未來的市場競爭中才有機會取得領先優勢。

 

新舊住宅價值差別

 

傳統住宅：房子本身、交通配套、醫療配套、教育配套

 

升級版住宅擴充內容：社區購物中心、會所+運動場所、智能+新風系統、城市公園

 

房價結束高增長

 

2014年的房子不好賣了！“日光盤”難再現，“搞促銷”唱主調，北京房價結束了一漲均漲的“黃金時代”，進入有起有落的“白銀時代”。

 

受到自住房的沖擊，部分剛需盤價格出現松動。今年3月，繼位于大興區的住總萬科橙(樓盤資料) “被降價”后，剛需盤打折促銷的項目越來越多。有些剛需項目開盤推出“5萬抵15萬”、“5萬抵10萬”的優惠，有些剛需盤給予九八折至九五折不等的折扣，還有些剛需盤可以贈送一定的面積。“現在房子不好賣，房企的日子不好過。大家不敢提出降價，只能說是促銷。”一位房企內部人士如是說。眼看著房企態度轉暖，購房人有些“受寵若驚”。

 

930新政出臺、央行降息后，北京樓市逐步回暖。部分房企加快推盤速度，借勢政策利好出手搶收，以沖刺年底業績。12月13日，北京農展館地王項目入市，獲批住宅擬售價格達到16.5萬元/平方米。“北京農展館地王項目入市，刷新了北京豪宅獲批單價歷史紀錄，打破了北京市場價格標準。”亞豪機構市場總監郭毅說，這是北京地價推高房價的典型例證。在郭毅看來，今年底至明年年中北京會有一批新的豪宅項目集中入市，像中赫萬柳書院、佳兆業廣場、夏家胡同地王項目等，這些豪宅均價將會超過10萬元/平方米。明年北京豪宅單價超10萬，但不會出現大幅提價。

 

房企擴張玩跨界

 

今年，我國樓市發生巨變，庫存居高不下、房價持續回落，市場分化明顯。告別“黃金時代”的樓市，進入新的發展階段“白銀時代”。如何在“白銀時代”贏得市場，尚無定論。但是，越來越多的房企已經跳出單純的“造房子賣房子”模式，開始邁出跨界經營的步伐。

 

龍頭房企的轉型走在了行業的前列。今年10月，恒大新西蘭咔哇熊乳業生產的咔哇熊嬰幼兒配方奶粉亮相中超賽場，標志著恒大正式涉足乳業領域。這是繼民生住宅、文化旅游、快消體育產業后，恒大又一次重金步入新領域。除了恒大，萬科、萬達等龍頭房企也在加快轉型。萬科從專注住宅開發向商業地產、養老地產及旅游地產等多領域進軍。萬達從商業地產向文化產業、旅游、電子商務延伸。

 

“我國房地產行業進入新的發展階段，從過去大家閉著眼睛都能掙錢的階段，過渡到賺錢越來越難的階段。”郭毅說，由于土地成本、開發成本、人力成本都在增加，房企的銷售價格不再能像以前一樣實現高速增長，所以房企的利潤空間在收窄。為了尋找新的贏利點，房企開始探求多元化發展。但無論房企走向何方，都需要根據自身優劣，最大化規避短板，發揮長處，才能在未來競爭中取得相對領先的優勢。

 

同時，中介與電商的平臺之間“戰斗”不斷升級。鏈家地產與搜房停止合作，在鏈家地產北京公司副總裁林倩看來，是因為搜房轉變為競爭對手。鏈家與搜房決裂后，推出自己的電商平臺鏈家網。我愛我家大力發展自己的電商平臺，在今年還推出海外房產頻道，涉及美國、英國等10多個國家和地區的房地產交易服務。

 

土地市場內冷外熱

 

2014年，土地市場可以用“內冷外熱”來形容最為貼切。一方面是“地王”之爭驟減，百日斷供、土地流拍重新抬頭；另一方面，北京宅地出讓金總額和住宅平均樓面價雙雙突破歷史最高點。

 

據美聯物業、我愛我家、中原地產等多家機構數據顯示，截至12月23日，北京土地出讓金總額為1911.4億元，算上僅剩下豐臺區一宗地塊待售，預計全年的土地出讓金總額或將達到1920億元。北京住宅用地平均樓面價高達14557元/平方米，與去年平均樓面價9616元/平方米相比上漲51%。

 

與去年土地市場不同的是，今年北京經營性土地出現百日斷供的“怪象”。偉業我愛我家市場研究院宋輝表示，從3月1日起至6月9日，北京經營性土地的供應量為零，直至6月10日，北京土地儲備中心網上掛出兩宗住宅用地，才打破了此次“斷供”的僵局。對于百日斷供，業內人士表示，政府控制供地是幫助樓市強制降溫，但也有人認為，供地放緩還源于房企對拿地的熱情不再高漲。此外，北京孫河一地塊兩次流拍，在房地產行業引起震動。孫河地區是去年的熱點區域，曾經出現過龍湖、中糧等多家房地產企業輪番搶地的熱潮。亞豪機構市場總監郭毅表示，在市場整體環境出現下行之時，房地產企業拿地變得謹慎了。“流拍的孫河地塊起始價過高，是房企不愿出手的主要原因。”一位房企人士說。

 

直至930新政、央行降息落地，北京土地市場逐步回暖。美聯物業高級經理張磊說：“如果開發商覺得拿一塊地，可以做出好賣的產品，獲得較好的利潤，那么他們就會出手。否則，北京土地流拍、底價成交的情況還會出現。”