“除非北上廣核心區域、房齡不長于十年的，否則繼續持有房子的必要性是比較弱的，因為房地產作為帶來超額回報的行業的年代已經過去了。”北京師范大學金融研究中心主任鐘偉近日在某機構2015年宏觀經濟金融暨投資策略會上稱，三四線城市的房地產已經沒有投資價值。
房地產市場回暖可能性不大
“2015年房地產的總體特點是：一線城市好，三四線城市一般；銷售面積好，大概能有14億平米，但銷售價格一般；住宅銷售不錯，但商業、寫字樓商鋪一般；房產銷售端不錯，房地產投資、土地購置一般。同時，要關注人口、商業和利率對房地產的影響。”對于2015年房地產行情，鐘偉做出如是判斷。
“對于房地產調整的判斷，市場短期內整體回暖的可能性不大。”中誠信托副總裁李振蓬也發表了相同觀點。她給出的理由是：第一，市場預期；第二，利率市場化；第三是庫存巨大。房地產行業的調整，上一輪調整周期從2007年第四季度到2009年第二季度，延續了7個季度。市場銷量最大跌幅超過20%，價格跌幅超過15%。如果以2014年一季度開始作為此輪房地產調整的開始算，調整周期會到2015年下半年甚至2016年上半年。
東邊不亮西邊亮，房地產并購重組正在迅猛增長。Wind數據統計，截至2014年9月底，房地產行業已完成和未完成的并購金額合計為1054.04億元，去年同期這一數據僅為552.38億元，同比增長了90%。
“整個地產行業的并購重組機會很大。”李振蓬分析，2014年市場基本面的整體低迷讓房企的規模化發展受到了巨大阻礙，市場格局或將面臨重新洗牌的可能性，因此并購整合成為房企突圍融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。
對于2015年房地產信托風險，鐘偉表示：“總體來講，信托違約率微乎其微。剛性兌付的打破是很難的。”2012年融資方將高息的信托資金替換為相對低息的信托資金。這表明開發商對未來的預判更加謹慎，不愿冒險，所以違約風險更低。
對于具體房地產信托產品是否會違約，鐘偉表示，主要看兩點：一是項目，避免多次滾動發行的項目；二是發行主體，一般背靠較大的平臺、資金實力雄厚、中大型信托公司不愿意打破剛性兌付，否則可能喪失市場聲望和客戶資源。
2015年最多兩次降息
對于2015年貨幣政策走向，鐘偉認為：“不會那么劇烈。市場普遍預計的全面降準可能性不大，人民銀行最大的可能性是把央票回收，大概能釋放1.3萬億-1.4萬億的流動性，效果相當于降準不到1個百分點。”
至于降息問題，鐘偉表示，2014年已經降息過一次，2015年上半年可能還有一次降息，但2015年最多兩次，要達到市場預期的4次是不現實的。理由在于，降息后股票上漲，國債隨之上漲，但理財產品的收益不會漲，但銀行儲蓄資金勢必會減少，轉變成信托或財富私行的產品。
此外，央行通過各種各樣的創新工具，為市場注入流動性。“貨幣政策的變化給A股帶來的機會還是不少的。”鐘偉說。
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