“北京的房價馬上要漲了。”2015年1月8日，北京市豐臺區科技園附近的鏈家中介門店，中介人員李林生頗為興奮地向看房的辛女士介紹，“昨天旁邊拍了一塊地樓面價已經小4萬元一平方米了，算算就知道以后這片兒房價得多少錢，您要看上合適的房子就趕緊下手吧。”
就在此前一天，華潤首開平安聯合體以86.25億元的高價將北京市豐臺區花鄉白盆窯地塊收入囊中，在經過63輪激烈競爭之后該地塊的純商品房樓面價最終被拍至3.8萬元/平方米。
暖市之時，土地成交情況對樓市的刺激總是這么直接，這次亦是如此。2015年開年樓市首周，一線城市的周成交數據比去年同期上升50.9%，其中深圳更是同比大漲278.9%。
與此同時，部分房企醞釀的提價計劃也已經付諸實際。在上海，綠城集團(綠城陽光公館 綠城百合公寓)在上海外灘板塊兩個高端住宅項目已經提價。
在北京，目前已經轉為現房銷售的核心城區頂級豪宅實際報價已經達到10萬~18萬元/平方米，2015年上半年北京至少有7個高端住宅項目將以高于10萬元/平方米的價格入市。
偉業我愛我家(博客,微博 )集團副總裁胡景暉表示，“從近日土地市場拍賣的情況來看，在經過了2014年四季度利好不斷的刺激和市場成交復蘇勢頭顯現之后，房企對于一線城市土地市場的熱情有所升溫，中小房企出手即是一種信號。”
房企“抱團”競地
1月7日下午三點半，北京市國土局二樓的土地交易大廳門口人頭攢動，參與競標的各房地產企業的土地拓展負責人、媒體記者再次集聚一堂，大家都盯著交易大廳的大屏幕等待著白盆窯村地塊的競拍。
白盆窯村地塊位于北京南四環花鄉橋以南，樊羊路與六圈路路口東北側，3.8萬元/平方米的樓面地價讓業界嘩然。實際上，1月5日作為2015年北京土地市場的第一槌買賣，位于豐臺區亞林西居住區一期兩宗地塊均被招商華潤九龍倉平安聯合體以86.9億元的高價摘得，其中經營性樓面價分別為4.9萬元/平方米和5.02萬元/平方米。
該地塊的現場競價在華潤首開平安聯合體、龍湖天恒聯合體、金融街(000402,股吧)首創聯合體、萬科、住總保利聯合體等5家之間進行，經過半個小時53輪的激烈競爭之后，華潤首開平安聯合體以86.25億元，溢價率達21.99%。
在中原地產首席分析師張大偉看來，該地塊總價刷新了北京最高總價紀錄，“從歷史看，該地塊在北京單地塊成交額上突破歷史紀錄，也是住宅類的最大單體成交額地塊。”
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，“該項目體量較大，位置相對優越，西南四環外、五環內的區位40萬平方米以上的規模在近年來的土地供應中已經十分少見，周邊配套建設相對五六環外的范圍要更加完善。而且從土地自身的結構來看，其中限價2.9萬元/平方米的自住房，定價已經基本與周邊二手房價格持平，開發風險和成本相對較小，從某種意義上來說也對開發商形成了一定的吸引力。”
據悉，白盆窯村項目的規劃建筑面積41.8萬平方米，容積率為2.7，需配建163300平方米的限價商品住房及122600平方米的自住型商品住房（地塊匯總、實拍、論壇）（地塊匯總、實拍、論壇）。
據偉業我愛我家市場研究院測算，剔除該項目配建和教育地塊的土地及建設成本，該項目純商品房的樓面地價為33216元/平方米，高于周邊二手房2.9萬~3萬元/平方米的價格。
值得關注的是，近期拍賣的幾宗地塊都有共同點——一線開發商操盤、險資參與、聯合拿地。
聯合拿地以及保險資金參與拿地開發的金融創新似乎正在成為一個趨勢。
“實際上，這個價錢還沒有達到北京市國土局設置的土地上限。”一位在競拍現場的開發企業負責人表示，此前公司也考慮過與別的企業合作參與該地塊的競拍，但最后因為總價太高等因素最終放棄了。“該地塊可定價部分只有13.27萬平方米，還包括一部分基礎教育用地。該地塊扣除土地增值稅、建安成本、財務成本、銷售成本等費用，開發商的利潤還是有限的。初步預計也就10%左右，還得在成本控制很好的情況下。”
而另外一位1月5日、7日均在拍地現場鎩羽而歸的某房企投資部負責人向中國房地產報記者坦言，這幾宗地總價都比較高，雖然地塊位置與前兩年的優質地塊相比都不算很好，但最終的樓面地價甚至超過周邊二手房均價，歸根結底是因為目前北京核心城區可出讓地塊少。
高地價的
“潘多拉魔盒”
如此高的樓面地價和溢價率或許正在釋放最新的市場信號。在全聯房地產商會執行會長任志強看來，北京土地市場樓面價5萬多元、溢價50%已是常態，“幾年前我說北京四環內的房價要漲到5萬多時，還被所有人大罵，并把房價上漲賴到開發商頭上。如今豐臺區的土地五六萬元的土地樓面單價，外加1萬元的契稅和利息，房價該是多少？”
作為打開2015年北京土地市場“潘多拉魔盒”的始作俑者，華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 還參與了1月5日豐臺區亞林西地塊的競拍。與白盆窯地塊相比，該地塊競爭更為激烈。
2015年1月5日北京市豐臺區亞林西西側地塊吸引了京投、中海、招商華潤九龍倉平安聯合體、萬科天恒、華遠首創聯合體、華僑城、龍湖方興葛洲壩(600068,股吧)聯合體、K2等8家企業及聯合體參與競價。
最終，華潤招商局九龍倉平安聯合體以42億元上限價格加競8000平方米限價房競得該地塊，成交經營樓面價49059元/平方米，土地價格4421萬元/畝，溢價率49%。
另一宗豐臺區亞林西東側地塊共有10家企業及聯合體參與競價：中海、招商華潤九龍倉平安聯合體、萬科天恒聯合體、華遠、首創、華僑城、保利、龍湖方興葛洲壩聯合體、遠洋、金融街。最終也被華潤招商局九龍倉平安聯合體以上限價格44.9億元加競限價房6000平方米競得，成交經營樓面價50201元/平方米，土地價格5543萬元/畝，溢價率49%。
2015年開年北京土地市場就交出一份完美的成績單。據統計1月份前7天，北京土地市場已經完成5宗經營性用地的成交，土地出讓金總額達179.3億元。其中，與華潤相關的聯合體已經先后三度出手，涉及的總金額達173.15億元。
“房企聯合拿地主要是針對高價地而采取的一種策略。一種情況是大家預期該地塊成交價高的話，成立聯合體會減輕資金壓力，而且也能共擔項目風險。另一種情況是該地塊產品比較多樣，比如有住宅有商業寫字樓或者其他，聯合體可以利用各家地產商開發優勢，比如這次招商華潤九龍倉平安聯合體，華潤擅長運營商業，招商擅長住宅，九龍倉擅長商業寫字樓，平安有資金，這樣的聯合體實力就比較強。”上述房地產企業負責人表示。
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