2015年北京首個單價十萬元以上豪宅亮相引發關注 全年超20個十萬元盤、70個五萬元盤入市加入“豪門盛宴” 經濟下行、買家觀望 眾多地產操盤手悲觀看后市

 

去年12月14日，北京市住建委放行全國單價地王融創農展館項目預售許可證，40套住宅，均價16.5萬元/平方米，預售單價最高達19萬元/平方米。如此一來，原本預計在2014年入市卻因“限高令”無法兌現的豪宅項目，大多都將在2015年粉墨登場。而新年伊始，蟄伏兩年的豪宅萬柳書院以14.5萬元/平方米亮相，加上正在排隊驗資的龍湖西局（西宸原著）等豪宅項目的陸續入市，2015年頂級豪宅市場將形成戰國時代。最為關鍵的是，2014年北京5萬元/平方米樓盤一共才賣了2000套出頭，而2015年，僅10萬元/平方米以上樓盤就將近二十個！無疑，擺在市場面前的一道難題就是——這么多豪宅，賣給誰？

 

探盤2015豪宅“領頭羊”

 

1月5日至北青報記者截稿前為止，微信朋友圈以及各大地產媒體，都在“狂刷”中赫萬柳書院的開盤亮相。據了解，萬柳書院全盤估計貨值130億元。此次共推出132套，首期目標二十億，205平方米至558平方米，主力戶型240平方米至270平方米。據該項目品牌總監朱敏介紹，消息剛一發出，認購已經達到十幾套。

 

不過據知情人透露，自2012年7月拿地至2015年1月銷售，萬柳書院歷時29個月最終成為打響頭炮者或成為頭羊，與其這兩年的蓄客不無關系。“很多戶型都是老客戶定制或者提前已經預訂的，因為萬柳書院開發商之前開發的項目釣魚臺7號院已經積累了很好的客戶資源，為書院的銷售貢獻不小”。

 

朱敏告訴記者：“14.5萬元/平方米是均價，最稀缺的房源可能要更高。至于14.5萬元單價是怎么制定出來的，我們是綜合了多方因素。從產品自身來看，萬柳書院是中赫置地的全新代表作，其產品力相較釣魚臺七號院(樓盤資料)有著全面的提升，價格因此略有提升；從區域來看，萬柳書院一墻之隔的萬城華府，二手房價格已經達到11萬-13萬元/平方米，作為全新的高品質產品，比八年前的產品高出約15%——30%，合乎市場規律；從市場來看，我們是海淀區核心區域的頂級住宅產品，不輸給任何一個熱點區域的豪宅”。

 

融創農展館項目單價16.5萬元，萬柳書院14.5萬元，基本已經為2015年的頂級豪宅定了調。“尚在去年年底，很多業內人士都預測鑒于2015年豪宅競爭激烈，涉及其中的開發商大多會采取低開高走的策略，先期先犧牲一部分利潤吸引買家的注意力，但現在看來，融創和中赫兩大豪宅價格已經為后來者樹立了標桿，直接高開已經不可扭轉。”業內人士分析認為。

 

2014年滯銷豪宅仍在

 

2015新盤怎么賣？

 

2014年，單價在5萬元左右的樓盤被定義為“改善型樓盤”，而頂級豪宅價格標準也因保利海德公園(樓盤資料)的8.5萬元價格入市被定位。新年伊始，新豪宅的定價無疑為這些老豪宅做了背書。東四環某十年前在售豪宅的“珍藏絕版”——將近10萬平方米的公寓，本來預計售價8.5萬元左右，但在農展館地王的蝴蝶效應之下，將售價調高至10萬元左右。“項目擱了十年，而且守著朝陽公園，內部也有大湖景觀，不到十萬元似乎說不過去，我估計朝陽公園板塊綜合實力最一般的泛海國際(樓盤資料) 也得破十萬”。該項目營銷負責人告訴記者。

 

漲價是必然的。但賣得動嗎？

 

據北京中原地產首席分析師張大偉介紹，2014年，北京單價5萬元以上的住宅一共才賣了2000套左右。而2015年，70多個定價5萬以上的項目蠢蠢欲動，其中超過10萬元以上的項目就20個左右，融創農展館、保利海德公園、香河園三號、懋源夏家胡同、北河沿七十七號、龍湖西局、泰禾西局核心區豪宅加上遠洋劉娘府地塊、東壩保利、恒大地塊以及華潤、招商的豐臺地塊……20多個頂級豪宅同場競技。按照一個樓盤200套保守計算，光這批頂級豪宅就有4000套以上的貨值，再加上今年有70個以上新盤單價會在5萬元以上，這么統計下來，北京將有幾萬套豪宅或接近豪宅的改善型樓盤房源，銷售壓力可想而知。

 

新豪宅面對的競爭還有二手豪宅，太陽公元、萬柳萬城華府、冠城園等等，他們不僅成為了新豪宅參考的對象，而且也成了新豪宅直接的競爭者。

 

根據麗茲行研究院數據顯示，2014年全年高端二手住宅成交2005套，相比2013年下降36.4%，相比2012年下降15.89%。下半年在利好政策刺激下，成交量開始回暖，整個下半年共成交1112套，12月份達到242套。

 

豪宅買家都去哪兒了……

 

當問到萬柳書院意向客戶構成時，中赫萬柳書院品牌總監朱敏表示尚未全面統計，但基本上確定由釣魚臺7號的老客戶以及新貴組成。

 

而另一豪宅融創農展館項目操盤手樓艷青則表示，該項目將面對全球發售，“光靠本土的財富人群是很難消化北京這么多豪宅的，必須面向世界范圍，在中國的首都置業將是灌輸給全球財富人群的一種觀念”。

 

中原地產統計數據顯示，北京樓市歷史上，成交10萬以上房源最多的項目只有6個，其中超過10套的項目只有4個。這6個項目成交達到了82套，占據了北京歷史10萬以上豪宅117套的70%。其中成交最多的釣魚臺七號院23套，也是北京歷史上成交最多套數最多的頂級豪宅項目。

 

也就是說，我們今天所看到的大量頂級豪宅面對著的客源是相當稀少的，而所謂的認購、草簽協議都不作數，只有真正的簽約、成交才能算作賣出去，銷售款落袋為安。那么，現在誰還在購買豪宅呢？

 

從前年開始，傳統的豪宅買家均受到沉重打擊，這也就是2014年豪宅賣不動的直接原因。

 

首先，一向是主力客群的政商群體徹底消失。國家反腐力度日益加大，加之官員財產登記預期加劇，傳統的政商，這個隱晦的群體手中的房產已是燙手的山芋，更別說購買新的物業了，基本上房叔、房姐將逐漸絕跡。

 

其次，山西、陜西、內蒙古能源領域客戶朝不保夕，已經淡出樓市。山西炒房團、內蒙古炒房團、溫州炒房團都已經成為過去。尤其以樓市土豪著稱的山西煤老板更是受到產業下行的打擊。一位山西太原煤老板告訴記者：“前幾年，每噸好一些的煤賣450元/噸，可以說是暴利，而如今每噸煤的利潤只有3元錢，但照樣得賣，否則煤放著就是賠本，去年我總共賣煤賺了4萬元錢，現在別說買房，能把企業做下去就不錯了”……

 

第三，以前也曾經是樓市不可或缺之力量的江浙財富人群，也因為制造業、進出口、期貨行業不景氣的原因，失去了以往買房的動力。

 

此外，霧霾影響、限購影響甚至股票市場的爆發也客觀地影響著目前豪宅的銷售。

 

據了解，目前一些新型行業的人士成為豪宅的新買家。比如互聯網領域的“馬云們”以及一些創業成功的企業家。但這部分買家明顯不夠豪宅們“瓜分”的。“阿里巴巴一共才創造了幾十個億萬富翁，幾百個千萬富翁，而千萬富翁是買不起今天的豪宅的，我們還將直面僧多粥少的局面。”一位豪宅開發商笑稱。

 

根據麗茲行豪宅研究院獨家統計數據，2014年高端二手住宅需求年齡以30-40歲高端人士為主，占比達到35%；30歲及以下需求占比為27%，與去年相比30-40歲人群占比略有下降，40-50歲占比提升6個百分點，30歲以下及50歲以上人群占比持平。高端人士購房需求多為多次置業，30-50歲之間各年齡段趨于平衡化。

 

“六萬元時代” 真的到了嗎？

 

“大量千萬富翁將在地鐵穿行……”這是新年幾宗新土地入市之后，網絡上流傳的口號。人們的住房“被豪宅”化的原因，源于地產人士口中“北京地產六萬元時代”的開始。

 

1月5日，豐臺亞林西兩宗地塊總成交價86.9億元，溢價率均近50%。據測算，兩宗地的樓面價分別為每平米3.73萬元和4.97萬元。未來商品房每平米售價在7萬元以上。1月7日，北京再拍出三塊地，總成交金額達92.41億元。其中，豐臺白盆窯地塊以86.25億元價格刷新了北京總價地王的新紀錄，未來商品房售價也會達到7萬左右。

 

對此，萬科北京區域首席執行官兼北京公司董事長毛大慶表示，2015年開始，北京樓市的普通商品房房價將進入6萬元時代。小區房價可能會上漲10%到15%這樣一個幅度。

 

雖然無論是開發商還是研究人士，都對北京、上海等一線城市的地產走勢表現出樂觀的態度。但在私下里，職業操盤手們卻不這么看。

 

幾天前，記者在地產營銷人士中間做了一次小調查結果發現，大多數操盤手不看好2015年的市場走勢，而樓盤的議價空間也朝著有利于買房人一邊傾斜。“現在北四環內的某知名樓盤，對外報價8萬多元，其實不到6萬元就能買到；而望京的幾個項目也一樣對外都7萬以上，其實真正成交都在5萬左右。”一位操盤手向記者透露。

 

目前，亦莊、望京、東壩、孫河、門頭溝、豐臺等諸多熱點區域，5萬元以上的樓盤扎堆，2014年房企普遍沒有完成指標，大量貨值積壓，舊的沒去，又添新品，操盤手們年關難過。“眼下，已經有不少項目的操盤手都已經選擇離職，一部分是2014年銷售不利的替罪羊，而另一部分則是對明年的市場太過悲觀所致。所以，所謂的六萬元時代僅僅是開發商美麗的愿景，我寧愿相信，2015年是樓盤銷售快跑、保命的時代。”該操盤手說。

 

據了解，目前，找客戶是豪宅以及改善樓盤的第一要務，很多樓盤除了本身的銷售員外，紛紛尋找拓展客戶資源，對于能介紹買房的人，開發商往往能愿意放出2%甚至3%的傭金、提成，也就是說一套3000萬的豪宅，介紹買房成功即可獲得60萬至90萬之間的介紹費。“這種情形，只有在市場的冰峰期才會出現，2015年羊年，高端房市場絕不會是‘喜羊羊’。”一位業內人士道。