物業管理能(neng)力TOP20榜單解讀

　　物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)能力(li)榜(bang)單評價(jia)的(de)是(shi)企(qi)業(ye)在(zai)傳(chuan)統物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)服務(wu)方面的(de)表現，綜合反映了企(qi)業(ye)當前的(de)管(guan)理(li)(li)規(gui)模、盈利(li)能力(li)、軟性服務(wu)和(he)硬件設施(shi)質量等，既是(shi)企(qi)業(ye)已有管(guan)理(li)(li)成果的(de)展現，也(ye)是(shi)相關業(ye)務(wu)未來發展的(de)基礎。

　　1、傳統企業多選(xuan)新三板，管理模式相對成熟

　　隨著物業管理行業的發展潛(qian)力被逐(zhu)漸認(ren)識，越(yue)來越(yue)多(duo)的企業選擇(ze)登陸資本市(shi)場。一些規(gui)模(mo)較(jiao)大(da)的企業，如彩生活、中海、綠城等相繼在香港上(shang)市(shi)，萬(wan)科(ke)和長城物業也有上(shang)市(shi)計劃;更(geng)多(duo)的企業規(gui)模(mo)較(jiao)小，或尚(shang)未實(shi)現盈利，因而在新(xin)三板掛牌。

　　本次進入(ru)(ru)TOP20榜單的(de)(de)企(qi)業(ye)中(zhong)，共(gong)有(you)六(liu)家為上市(shi)企(qi)業(ye)，分別為綠城、彩生活(huo)、中(zhong)奧、中(zhong)海、藍光(guang)和遠(yuan)洋(yang)。另有(you)部分上市(shi)企(qi)業(ye)也進入(ru)(ru)了我們(men)的(de)(de)總榜單，如開(kai)元(yuan)物業(ye)、明喆(zhe)物業(ye)、東(dong)光(guang)物業(ye)等，這些企(qi)業(ye)起家較早，有(you)一定的(de)(de)管理面(mian)積基礎(chu)和成熟的(de)(de)運營(ying)模式(shi)，但(dan)在服務創新和發(fa)展空間(jian)方(fang)面(mian)略有(you)欠缺(que)，因而未(wei)進入(ru)(ru)TOP20。

　　2、自(zi)有項目(mu)是布局基礎(chu)，搶占新社區管理權

　　房(fang)企(qi)旗下(xia)物(wu)業企(qi)業有布局(ju)的(de)先天(tian)優(you)勢，簽約管理的(de)社區大(da)(da)多(duo)是自(zi)己開(kai)(kai)發的(de)項目。如恒(heng)(heng)大(da)(da)金(jin)碧物(wu)業進(jin)入(ru)了超過170個(ge)城(cheng)市，恒(heng)(heng)大(da)(da)地產自(zi)有社區的(de)廣(guang)泛(fan)布局(ju)，便于在全國迅速鋪開(kai)(kai)物(wu)業管理網絡(luo)、打通渠道。

　　進軍物(wu)業管(guan)(guan)(guan)理較早的房(fang)企，由于物(wu)業管(guan)(guan)(guan)理體系已(yi)經十(shi)分成熟(shu)，近年(nian)來(lai)迅速擴張(zhang)，拓展的非(fei)(fei)自(zi)(zi)有(you)(you)社區面(mian)(mian)積(ji)也逐步增加(jia)。如綠城物(wu)業，截(jie)至2015年(nian)9月末(mo)，旗下非(fei)(fei)自(zi)(zi)物(wu)業管(guan)(guan)(guan)理面(mian)(mian)積(ji)達5386萬(wan)平方米，占(zhan)總管(guan)(guan)(guan)理面(mian)(mian)積(ji)的76.8%;萬(wan)科物(wu)業和首創置業、中南建(jian)設等(deng)多家企業簽訂了物(wu)業管(guan)(guan)(guan)理合作協議(yi)，輸出(chu)“睿(rui)服務體系”。這些(xie)房(fang)企能采(cai)用更(geng)為標準(zhun)化的模式進行管(guan)(guan)(guan)理，因此成本控(kong)制能力更(geng)強，并開始對利潤有(you)(you)所追(zhui)求。

　　隨著行業競爭(zheng)加劇，房企(qi)對非自(zi)有社區管理(li)權的(de)搶占，以及(ji)中小物業管理(li)企(qi)業的(de)并購還(huan)將提速。以彩生活為(wei)(wei)例(li)，2015年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，公司新委(wei)任(ren)合約住宅小區135個，管理(li)面(mian)積2324萬(wan)平方(fang)米(mi);通(tong)過收購獲(huo)取的(de)住宅管理(li)小區為(wei)(wei)384個，管理(li)面(mian)積為(wei)(wei)5422萬(wan)平方(fang)米(mi)。

　　3、基礎管理(li)決定品(pin)牌價值(zhi)，口碑(bei)靠服(fu)務積累

　　盡(jin)管房企(qi)在增值服務方面(mian)的(de)拓展十(shi)分積極，但基礎物業(ye)(ye)管理的(de)質量(liang)是影響業(ye)(ye)主滿(man)意度的(de)關鍵因(yin)素，也決定了房企(qi)物業(ye)(ye)品(pin)牌的(de)口(kou)碑。

　　基礎物業(ye)(ye)管理(li)包(bao)括業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)服(fu)(fu)務(wu)(wu)和設施維護，如物業(ye)(ye)管理(li)人員(yuan)對(dui)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)態度、安保監控措施是(shi)否到(dao)位、對(dui)公(gong)共區域的(de)(de)(de)設施維護和清(qing)潔、回應(ying)報修投訴是(shi)否及時(shi)、社區會所和配套(tao)的(de)(de)(de)功能等。根(gen)據我們的(de)(de)(de)調(diao)查，口碑(bei)較好的(de)(de)(de)房企物業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)要(yao)還是(shi)仁恒(heng)(heng)、綠城(cheng)等“老牌”，而他們的(de)(de)(de)品(pin)牌價值也是(shi)長期(qi)(qi)優質基礎服(fu)(fu)務(wu)(wu)積(ji)累的(de)(de)(de)結果。如綠城(cheng)物業(ye)(ye)的(de)(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)滿(man)意度在(zai)業(ye)(ye)內領先;仁恒(heng)(heng)物業(ye)(ye)對(dui)于社區公(gong)共設施定期(qi)(qi)提供專(zhuan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)維護等。

　　基礎物(wu)業管理(li)到底有多重要?我們認為，一方面(mian)，基礎物(wu)業管理(li)能夠提高業主對物(wu)業平臺的信任度(du)和依賴性，是業主使(shi)用增值(zhi)服務的基礎;另一方面(mian)，口(kou)碑(bei)較好的房企物(wu)業定位(wei)普(pu)遍高端，業主消費能力強，更具盈利空間。

　　4、積極搭建線上平(ping)臺，完善(shan)功能提供便利

　　搭建線上平(ping)臺(tai)，通過(guo)APP向業(ye)(ye)主(zhu)提供各類(lei)服務，是今年(nian)房企(qi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)最大亮點。使用(yong)APP更貼合當(dang)前人們的(de)生活習(xi)慣(guan)，尤其隨著(zhu)業(ye)(ye)主(zhu)群體(ti)中80、90后(hou)比例提升(sheng)，APP功(gong)能逐漸豐富和平(ping)臺(tai)交(jiao)流活躍度提高將是物(wu)(wu)業(ye)(ye)線上平(ping)臺(tai)發展的(de)兩大趨(qu)勢(shi)。

　　在物(wu)業(ye)(ye)APP的(de)(de)(de)功能(neng)和(he)操(cao)作體(ti)驗(yan)方面(mian)(mian)，當前較為(wei)完善的(de)(de)(de)有保(bao)利物(wu)業(ye)(ye)、中奧(ao)到(dao)(dao)家(jia)(jia)等。保(bao)利的(de)(de)(de)APP“若比鄰”界面(mian)(mian)整(zheng)體(ti)設計簡潔、陽光，符合年(nian)輕人喜好;功能(neng)中包含服(fu)務(超市(shi)、家(jia)(jia)政、洗衣、送(song)藥、按摩、半成品菜等)，周邊商戶，社區活動的(de)(de)(de)報名和(he)發(fa)布等。中奧(ao)到(dao)(dao)家(jia)(jia)的(de)(de)(de)APP“愛(ai)到(dao)(dao)家(jia)(jia)”界面(mian)(mian)與淘寶相(xiang)似，可線上購買的(de)(de)(de)商品類型豐富(如鮮果、生鮮、早餐、超市(shi)等)，服(fu)務也包含了家(jia)(jia)政、干洗、送(song)奶、租車、美(mei)甲(jia)等。

　　在線上(shang)平臺的(de)(de)(de)維護和(he)交流(liu)方面，恒大和(he)朗(lang)詩的(de)(de)(de)表現較為出(chu)色。恒大的(de)(de)(de)APP“密蜜”是(shi)與騰訊(xun)合(he)作(zuo)打造的(de)(de)(de)，雙方計(ji)劃(hua)在社區O2O領域合(he)作(zuo)深入(ru)發(fa)展(zhan)，恒大有(you)業(ye)主(zhu)規模作(zuo)為基礎，線上(shang)平臺的(de)(de)(de)搭建(jian)則是(shi)騰訊(xun)一貫(guan)的(de)(de)(de)優勢，APP推出(chu)不(bu)到一個月(yue)，功能與朋友圈接近(jin)的(de)(de)(de)互動平臺就不(bu)斷有(you)業(ye)主(zhu)發(fa)布(bu)狀態和(he)照片(pian)。朗(lang)詩的(de)(de)(de)APP“朗(lang)詩愛家”中(zhong)，則能由業(ye)主(zhu)建(jian)立(li)各種主(zhu)題俱樂(le)部(bu)，將有(you)相同興趣愛好的(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)集聚起來(lai)組(zu)織活(huo)動，當前已有(you)攝(she)影、旅游戶外、美食和(he)籃球(qiu)四個俱樂(le)部(bu)，會員數量最多超過600名。

　　5、智能化(hua)系統代替人(ren)力，增值(zhi)業務(wu)增加(jia)盈利

　　盈(ying)利是(shi)房(fang)企發展物(wu)業管理的最(zui)終目的，尤其對于已將物(wu)業分拆上市或有(you)分拆計劃(hua)的房(fang)企來說(shuo)，提(ti)高盈(ying)利能力更是(shi)當務(wu)之急。受限于相關政(zheng)策(ce)，房(fang)企若要直(zhi)接提(ti)高物(wu)業收(shou)費有(you)一定(ding)難(nan)度(du)，收(shou)入和(he)利潤提(ti)升關鍵在于兩方面：

　　一(yi)方(fang)面，房企要(yao)依靠系統智(zhi)能化減少人(ren)力、降低成本(ben)。如(ru)彩生活通(tong)過(guo)(guo)自動(dong)化、集約(yue)化、標準化的管理(li)系統代替人(ren)力，控制(zhi)雇傭的員工(gong)數量(liang)，每(mei)一(yi)個管理(li)的社(she)區均(jun)只有(you)主任(ren)和客戶經(jing)理(li)兩(liang)個職務(wu)，使用彩生活的系統，自行雇傭員工(gong)，自負盈(ying)虧;金地則在智(zhi)慧(hui)社(she)區的建設(she)(she)上做了(le)積極的探(tan)索，內容(rong)涵蓋智(zhi)慧(hui)門禁、智(zhi)慧(hui)車場、智(zhi)慧(hui)設(she)(she)備(bei)等。但(dan)值(zhi)得注意的是，過(guo)(guo)度成本(ben)管控可(ke)能會造成業主投訴(su)率上升，影(ying)響品(pin)牌。

　　另一方(fang)面，房企(qi)則要通過對業主(zhu)大數據的(de)(de)(de)分(fen)析，發掘增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)潛力。目(mu)前(qian)來(lai)看，房企(qi)提供的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)服(fu)務(wu)主(zhu)要包括電商生活用品消費(fei)(fei)類(lei)、家政體驗上門服(fu)務(wu)類(lei)等(deng)，房企(qi)作為中(zhong)間渠道向(xiang)供應商收取費(fei)(fei)用。長遠來(lai)看，房企(qi)對社區金融(rong)如(ru)保險(xian)、理財、P2P，房屋(wu)租(zu)賃和托管，社區醫(yi)療(liao)、養老、教育等(deng)領域布局積極，這部分(fen)業務(wu)能帶來(lai)的(de)(de)(de)利潤更高，是房企(qi)物業增(zeng)(zeng)加盈利的(de)(de)(de)關鍵(jian)。

　　社區運營(ying)創新(xin)TOP10榜單解讀

　　社(she)區運(yun)營(ying)創(chuang)新側(ce)重于評價房(fang)企(qi)在社(she)區運(yun)營(ying)方面的(de)(de)拓展和(he)創(chuang)新，反映的(de)(de)是房(fang)企(qi)對“互聯網(wang)+”大趨勢的(de)(de)現有布局，包括線上平臺的(de)(de)運(yun)營(ying)、業主互動(dong)、以及服務(wu)的(de)(de)多樣性和(he)盈利性等，是業務(wu)成長空(kong)間(jian)的(de)(de)綜合體現。

　　組織(zhi)(zhi)豐(feng)富社(she)區(qu)活動，配套(tao)設(she)施(shi)人(ren)性化(hua)。如(ru)東原(yuan)物業在社(she)區(qu)中推(tui)出“童夢(meng)童享”兒(er)童成長(chang)系(xi)統，以硬(ying)件設(she)施(shi)為基礎、軟性服(fu)務為運(yun)營重點。硬(ying)件方面，針對(dui)不(bu)同年齡段的兒(er)童都有相(xiang)應的場地，如(ru)0-12個月的爬(pa)爬(pa)區(qu)、1-3歲的兒(er)童劇場、3歲以上的歡樂水世界等(deng)，在設(she)施(shi)的選材和(he)細節設(she)計上都高(gao)于兒(er)童安全標準(zhun)。軟件方面，東原(yuan)除了提供托管服(fu)務和(he)媽咪(mi)交(jiao)流平臺外，還引入了美(mei)國海森高(gao)教育(yu)，組織(zhi)(zhi)少(shao)兒(er)文(wen)化(hua)藝術團，定期舉辦游園(yuan)會活動等(deng)。

　　整(zheng)合業(ye)(ye)主(zhu)大(da)數據，進行圈(quan)層化管理。如綠地(di)在(zai)(zai)商務(wu)社區中(zhong)搭建企業(ye)(ye)服(fu)務(wu)平(ping)臺，主(zhu)要亮(liang)點(dian)是提供產業(ye)(ye)化服(fu)務(wu)如政務(wu)綠色通(tong)道(dao)、融資貸款、掛(gua)牌等，并通(tong)過APP“時在(zai)(zai)”實現企業(ye)(ye)家(jia)的互(hu)動和交流，增加企業(ye)(ye)合作機會(hui)，整(zheng)合產業(ye)(ye)鏈，在(zai)(zai)大(da)數據中(zhong)挖掘盈利空間。

　　注重系統智能化和(he)互聯(lian)網(wang)化的(de)開發。如(ru)恒大健(jian)(jian)康在恒大旗(qi)下(xia)社(she)區中陸續開設(she)了“互聯(lian)網(wang)+“社(she)區健(jian)(jian)康管理中心，為(wei)業(ye)主提供(gong)線上線下(xia)聯(lian)動的(de)健(jian)(jian)康管理服務，包括(kuo)建立(li)健(jian)(jian)康檔案(an)、健(jian)(jian)康評估、危機預(yu)警(jing)、私(si)家醫生、遠(yuan)程會(hui)診(zhen)和(he)國(guo)際醫療(liao)等。更多最新、行業(ye)分析報(bao)(bao)告、市場(chang)(chang)分析報(bao)(bao)告、市場(chang)(chang)調研報(bao)(bao)告、市場(chang)(chang)調查、市場(chang)(chang)調研、行業(ye)分析、調研報(bao)(bao)告請(qing)訪問