中國指數研究院近日發布《全面放開二孩政策人口增長促房地產市場需求結構性變化》，十八屆五中全會公報指出，促進人口均衡發展，堅持計劃生育的基本國策，完善人口發展戰略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應對人口老齡化行動。此次調整是繼2013年十八屆三中全會提出單獨二孩政策后的又一次人口政策調整。近年來我國出生率持續下滑，人口總量增速放緩，尤其是15-64歲勞動年齡人口占比和增速持續下降。與此同時，總撫養比持續走高，老年撫養比達到13.7%的歷史較高水平，人口紅利漸趨弱化，老齡化加速背景下，人口政策調整對未來人口總量及結構均帶來較大影響，且作為影響房地產市場的關鍵因素，全面二孩放開帶來的人口總量及結構的調整將進一步推動房地產市場需求變化。

 　　1、放開二孩政策對人口變化影響：人口規模擴大，城鎮新增人口增加，同步增加勞動供給，延長人口紅利期

 　　近年來人口出生率逐漸下降，人口總量增速放緩。統計局數據顯示，隨著計劃生育政策實施效果的顯現以及80后生育高峰期的結束，1990年以來我國出生率持續下降，2010年達到了11.9的較低水平，2011年至今保持在12左右。持續下滑的出生率帶來的顯著結果是人口總量增速的放緩。1998年以來，新出生人口降至2000萬以下，年末總人口增速降至1個百分點以下并呈現持續下行趨勢，至2014年增速降至0.5%左右。單獨二孩政策的實施推動2014年出生人口較2013年增加48萬人，但與此前相比，年均新生人口規模仍處于較低水平。

 　　勞動人口總量增速放緩，撫養比持續走高，人口紅利漸趨弱化及老齡化加速背景下，人口政策調整勢在必行。近年來15-64歲年齡段人口總量增速同樣呈現放緩趨勢，占總人口比重持續下滑。2014年統計局數據顯示，這部分人群總量約10萬億人，較2013年減少113萬人。與此同時，總撫養比持續走高，尤其是老年撫養比提升較快，2014年65歲以上老年撫養比達到13.7%的較高水平。勞動人口比重下降及撫養比的上升導致人口紅利漸趨弱化。

 　　十八屆三中全會提出單獨二孩政策，十八屆五中全會提出放開全面二孩政策，堆積的生育意愿釋放將帶來短暫生育高峰。長期來看，會對未來我國人口規模增速放緩甚至下降、新增勞動人口逐年減少、人口結構趨于老齡化等起到一定的緩解作用，同時不同群體生育意愿的差異所來帶的人口分布結構將進一步分化。

　　1.1、人口總量變化：緩解人口增速放緩壓力，推后人口規模高峰期

 　　全面二孩放開后，總人口數量增加，將延緩人口規模增速放緩步伐，人口總量高峰期推后。根據六普數據，2010年全國一代二人戶和二代三人戶共計約17726萬戶，一代二人戶中大多數為夫妻，二代三人戶大部分以夫妻+孩子為主。我們假定在政策范圍內有再生育意愿的育齡婦女年齡段集中在15-49歲。根據估算，全國一代二人戶及二代三人戶中，15-49歲年齡段夫妻家庭戶數占到60%左右，約10636萬戶。扣除單獨及雙獨夫妻家庭約5200萬對，還有約5400萬戶。考慮到40%的再生育意愿，則全國約有2000多萬戶符合全面二孩條件家庭有再生育打算。再加上近四年新增一代二人戶及二代三人戶，我們預計這一數據還將有1000-2000萬人口的增加。

 　　從城鎮家庭考慮，我國城鎮一代二人戶和二代三人戶共計約10418萬戶，根據估算，城鎮50歲以上夫妻家庭戶數占35%，假定城鎮一代二人戶及二代三人戶中，15-49歲年齡段夫妻家庭戶數占到65%左右，約6772萬戶，扣除3900萬戶單獨及雙獨夫妻家庭，還有大概2800萬戶。同時考慮到40%再生育意愿，則城鎮約有1000多萬戶非單獨家庭有再生育打算。

 　　衛計委測算數據也顯示，在目前約1.4億已育一孩的已婚育齡婦女中，按現行生育政策可生育二孩的約5000多萬人，占37%;實施全面兩孩政策后，新增可生育二孩的目標人群約9000多萬，占63%。

 　　受堆積效應影響，短期內人口集中釋放，近五年是人口增長高峰期，我們預計短期內全面二孩放開帶來的2000-3000萬的新增人口。隨著累計生育效應的釋放，2020年后，每年新增人口將呈現逐漸減少趨勢，且隨著90后、00后進入高生育率年齡段，這部分人群多數為獨生子女，符合全面二孩政策條件人群規模逐漸減少。而十三五時期新生人口到2035年后將逐漸進入生育年齡，推動人口總量的增加。根據聯合國最新預測人口數據，我國人口總量將在2025-2030年達到高峰，全面二孩放開后，增加的人口將延緩人口高峰期5年左右。我國人口總量在2020年將達到14.2億人，2030-2035年達到峰值14.5億人，之后開始緩慢下降，至2050年降至14億以下水平。衛計委測算數據也顯示，全面二孩放開后，全國人口總量將在2020年達到14.3億，2029年達到峰值14.5億人，峰值以后緩慢下降，到2050年將為13.8億。

　　1.2、人口結構變化：短期少兒撫養比壓力加大，但長期增加勞動力供給

 　　短期來看，二孩政策帶來的生育小高峰使得少兒撫養比較政策調整前明顯提高。根據聯合國預測分年齡段人口數據，0-14歲年齡段人口總量在2020年將達到高峰，之后開始回落。2020年后，隨著80后逐漸進入40歲以上低生育力年齡段，僅依靠生育意愿更低的90后以及00后，每年新生人口將呈現下滑態勢。全面二孩放開后，累計的生育意愿帶來短暫生育小高峰，少兒撫養比較政策調整前將有大幅提高，但隨著累計效應的釋放，出生人數仍將呈現萎縮趨勢。

 　　長期來看，大量新生人口減緩未來勞動力供給壓力。2014年，我國15-64歲人口總量約10.04億人，較2013年減少113萬人，占全國總人口比重為73.45%，較2013年下降0.47個百分點。根據聯合國預測數據來看，15-64歲年齡段勞動人口無論是總量還是占比均呈現持續下滑態勢，2020年總量將減少至十億以下。全面二孩放開帶來的新生人口在2035年后將進入勞動人口年齡階段，對勞動力長期萎縮起到一定的緩解作用。

　　1.3、人口分布變化：高住房及撫養成本壓力下，城鄉及地區差異顯著

 　　城鄉差異：城鎮政策受益群體規模大于農村，全面二孩放開對城鎮人口增長影響較大。根據六普數據，城鎮平均育齡婦女人數有1907萬人，農村有1665萬人。從育齡婦女分孩次生育狀況來看，第一孩生育率農村高于城鎮1.7，兩者差別不大。而從第二孩出生人口及生育率來看，城鎮出生人口16萬人，生育率僅8.4，農村29萬人，生育率達到17.4，城鎮二孩及以上出生人口不及農村的六成，生育率低于農村9.0。且從總量來看，根據之前估計數據，城鎮符合二孩政策條件的家庭規模占據較大比例，雖然城鎮再生育意愿相較農村要低，但隨著新型城鎮化以及戶籍制度改革的逐步推進，未來隨著全面二孩政策放開，新增二孩出生人口中，城鎮新增規模將明顯大于農村。衛計委預測數據也顯示，新增二孩主要集中在城鎮，占全部新增二孩出生數的76%。

 　　地域差異：從不同區域來看，東部地區受政策影響較大。從不同城市來看，受高住房及撫養成本壓力，一線及部分二線城市育齡婦女再生育意愿不及三四線城市。六普數據顯示，北京、上海、天津15-64歲婦女平均活產子女數均在1個以下，貴州、廣西等中西部省份活產子女數較高，其中貴州達到1.86。從各地區15-49歲育齡婦女人數占地區總人數比重來看，北京占比最高，貴州占比最低。可見北京、上海等一線及天津等部分二線城市生育意愿相對較低，但這些城市育齡婦女中大多數僅有一個孩子，在政策受益范圍內。而中西部地區育齡婦女人數比重偏低而活產子女數較高，這些地區生育意愿相對較高，但育有二孩及以上的婦女人數占據較大比例，政策受益群體規模占比相對較低。

 　　隨著二孩政策的放開，不同區域受政策影響程度除生育意愿這一因素外，符合政策條件育齡婦女人口規模也是一個重要因素。東部地區因政策受益群體規模占當地育齡婦女人口總規模比重較高，受政策影響程度較大，未來人口增長將快于中西部地區。從同一區域來看，不同城市因育齡婦女中再生育意愿不同，未來人口變化也將呈現明顯差異，一線及部分二線城市再生育意愿將不及三四線城市，在住房成本及撫養成本相對較低的城市，生育意愿較高，未來人口將呈現較快增長。

　　1.4、人口群體生育意愿變化：不同職業群體生育意愿將呈現明顯差異

 　　經濟及時間成本也是影響生育意愿的重要因素。生育二胎所帶來的壓力不僅包括經濟壓力，還體現在機會成本、時間成本等方面的壓力。因此收入水平以及工作壓力也是影響生育意愿的重要因素。在同等條件下，經濟壓力越小，生育意愿越高;工作壓力越小、時間越充裕，生育意愿越高。六普數據顯示，不同職業15-64歲婦女中，農、林、牧、漁、水利業生產人員多為農村人口，在撫養成本方面相對較低，且時間較為充裕，有2個及以上子女的婦女人數占總人數的比重較高。在活產1個子女的婦女人數占比相差不大的國家機關、黨群組織、企業、事業單位負責人群體、專業技術人員群體、辦事人員和有關人員群體三類群體中，國家機關這一群體生二胎及以上的婦女人數占比要高于辦事人員、專業技術人員。

 　　當前因一部分群體因再撫養一個孩子的經濟成本較高生不起，或者工作壓力較大不敢生，導致不同職位群體生育意愿產生較大差異。不考慮農業等以農村人口為主的職位，城鎮中像類似國企、事業單位這種職位群體中，部分育齡婦女因再撫養一個孩子的經濟成本及時間成本相對較低，再生育意愿相對高于其他職位群體，未來這部分人群再生育可能性較大。

 　　2、放開二孩政策對房地產市場影響：住房需求增長、產品結構及熱點區域變化、配套要求提高，房企白銀十年迎來新機遇，提出新挑戰

　　2.1、需求總量：二孩政策助力白銀時代房地產需求總量增長

 　　二孩政策全面實施推動房地產需求總量增長。二孩政策的全面實施在短期內推動人口生育高峰，根據預測，累計生育意愿的釋放將帶動短期內城鎮出生人口將增加約1500-2000萬人，按2012年城鎮居民人均住房建筑面積32.9平方米計算，未來五年將增加城鎮住房面積約4.9-6.6億平方米。而此后人口生育率將有所減弱，出生人口數有所回落，仍將較政策實施之前增長，將帶來住房面積的增加。未來長期一段時間，隨著新型城鎮化進程加快和戶籍制度改革的深化，加之二孩放開影響，預計到2040年，我國城鎮人口將超過10億人，較2015年增加2.5億以上，這部分人口增長帶來的需求，將成為推進白銀時代房地產長期平穩健康發展的重要助力。

 　　另外我們要看到，一般而言，由于當前多數城市已放開限購，短期內房屋需求或將以持有一套房再直接購買大戶型產品或先買后賣的置換形式出現，因而需求量增長或將超出上述預期。

　　2.2、需求結構：短期大戶型產品躍居主流，長期小戶型仍將增長

 　　短期內人口增長影響戶型變化，三室將成為剛需，四室以上改善性需求將有明顯增長。隨著二孩政策的實施和短期出生育的提高，未來五到十年，二孩家庭戶數將有明顯增長。對于這些家庭而言，原本的剛需二室戶型將難以容納家庭人口數的增長，因而夫妻一間、孩子各一間的三室戶型將成為未來剛需主流。隨之更大戶型的改善性需求也將有所增加。若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，或選擇兒童房等，則首改將向四到五室發展。總體而言，隨著家庭人口數的增加，未來大戶型需求將同步增長。目前“70/90”政策已基本取消，未來開發商在戶型設計選擇時更為便宜。

 　　而從統計局數據來看，對于90-144平方米的改善性需求，投資方面已有所增加，2014年90-144平方米的中等戶型住宅投資額為34374億元，較上年增加18.3%，遠超過住宅9.2%的增幅，占住宅總投資額比重為53.4%，較上年擴大4個百分點。但從銷售數據來看，2014年90-144平方米住宅銷售面積60334平方米，下降7.4%，雖降幅較其它兩種戶型最小，但從占比來看較上年變化不大。未來受二孩政策影響，中等戶型銷售和投資占比將繼續擴大，144平方米以上大戶型占比也將有所增加，而90平方米小戶型規模將有縮減。

 　　長期來看，十五到二十年后，隨著適婚人口的增長，以二室戶型為主的剛需將有增加。從我國城鎮居民家庭戶均人口變化趨勢來看，隨著城鎮家庭戶規模的不斷擴大，戶均人口呈現下降趨勢。盡管20-30歲左右城鎮居民家庭首次置業，以二室為主、90平方米以下小戶型的住房仍將占據一定比重。至2035年，放開二孩政策增加的新生人口逐漸進入婚育階段，成為適齡首置需求群體，延緩20-34歲城鎮人口規模減小的步伐，甚至在城鎮化進程作用下，出現一定反彈。這也意味未來小戶型需求下降速度將被延緩甚至有反彈趨勢，但總體來看，隨著全面放開二胎政策明顯促進中等戶型住宅成交量增長以及中年群體需求的擴大，小戶型需求已逐漸退出市場主導地位。

　　2.3、需求分布：政策利好東部地區、熱點城市改善需求釋放

 　　不同城市人口增長影響需求總量。此前分析中，我們得出結論，三四線中小城市二孩生育意愿和生育率將高于一二線重點城市。不同城市人口增長速度也將影響相關房地產市場需求。從需求總量變化來看，未來三四線城市中二孩家庭對空間需求將更大，其需求總量也將更為突出。從這點來點，對于三四線部分城市高庫存去化而言將是一大利好。

 　　不同城市銷售主力戶型影響需求增長。我們同時認為不同城市當前主力戶型也將對未來需求產生影響。此前我們已經分析，認為隨著二孩家庭數量增加，部分家庭將考慮大戶型產品，短期內三室將成為主力戶型，而四室及以上將成為改善性需求集中區域。未來部分二室戶型的家庭在生育二孩后或將考慮換房。當前各城市主力戶型有明顯區別，從2014-2015年成交數據來看，多數城市二室戶型占比主要在40%左右，其中北京、武漢、東莞及北京周邊香河占比已超過40%，未來這些城市生育二孩家庭換房量相對較高;而南昌、西安占比相對較低，特別是南昌，近年三室戶型占比近2/3，未來新增人口對其庫存去化幫助將相對弱化。

 　　我們可以看出受不同區域不同城市主力戶型不同。一般而言，一二線重點城市主力戶型以二室、三室為主，三四線城市中三室、四室大戶型相對較多，對于當前庫存量較高的三四線城市而言，由于市場主流戶型較大，已能滿足二孩家庭需求，其對庫存去化影響較小;東部較發達地區吸納外來人口數較多，二室、三室占比較高，而中西部地區人口流出相對明顯，大戶型占比較高，因而在全面放開二孩政策影響下，東部地區、熱點城市向三室、四室轉變需求將更為明顯。我們認為，二孩政策將更為利好重點城市及東部城市群，未來這區域換房率將有所增加，大戶型更為主流。而受未來長江經濟帶、長江中游城市群和成渝城市群的發展帶動和就近城鎮化影響，這些地區城鎮吸納人口速度將加快，二孩政策也將同步帶動當地中等戶型的銷售。

　　2.4、需求配套：更為關注少兒服務及配套，學區房價位再上揚

 　　以社區為主體，對商業、家政、親子配套要求更加提高。隨著家庭人口數的增加，購房者對于社區配套將更為關注。由于新生兒需求而置換或購買的大戶型產品，在考慮交通、商業等傳統因素同時，家政、親子、兒童醫療、婦幼保健等配套將成為重點考量因素，社區環境和服務對兒童的親和度將成為產品的重要賣點。對于企業而言，在地產白銀時代，由傳統的城市開發商向運營商、服務商轉變，也應更關注社區服務。未來隨著二孩全面放開和新增人口的增加，房地產企業在開發相關項目時，后期服務中應有意識地向少兒服務及配套傾斜。

 　　學區房成為熱點，未來價格將在追捧中上漲。二孩政策放開帶來的生育小高峰也將帶動學齡兒童的增加，相關教育資源進一步緊張。特別是優質中小學校，作為相對稀缺的教育資源，其周邊學區房將受到新一輪的追捧，這將促使學區房新房和二手房同步活躍。從去年放開單獨二孩數據來看，根據衛計委數據顯示，到2015年9月底全國有176萬對單獨夫妻提出再生育申請，但申請數最高的為2014年七八月份，每月申請量達到15萬對左右。以北京海淀區為例，我們對新房和二手房成交做簡單分析，從數值上看，2014年6月以來北京二手房成交不斷增長，6-7月同比超過上年同期;而新房成交也自8月起呈現攀升趨勢。二孩生育或也是推高海淀區成交量的因素之一。

 　　學區房受追捧，在短期內房價將持續上漲，部分優質學校周邊價格上漲或更為迅猛。對于開發商而言，在小區內或周邊引進優質教育資源，將成為吸引消費者特別是二孩家庭購房的重要因素。

　　3、小結

 　　人口尤其是城鎮人口的快速增長，為我國此前十數年房地產市場迅速發展提供了良好的基礎。隨著我國第三次出生高峰人群購房需求的逐漸釋放，城鎮人口增速亦有所放緩，人口對房地產業的直接推動作用將有所減弱。而此次五中全會提出全面放開二孩政策，將對未來人口增量和人口結構產生重大影響，直接關系未來房地產業發展變化。

 　　從人口總量來看，隨著二孩政策實施，伴隨人口總量的增長，住房需求也將持續增加。同時，人口年齡結構變化推動房地產市場戶型結構需求轉變，短期內，三室、四室為主的中等戶型、大戶型住宅將成為首置或首改的主力，五室及以上戶型占比也將增加，而長期來看，到2035年二室為主的小戶型也將占據一定份額。而區域也將影響人口增量和結構分布，二孩政策短期內將更為推動重點城市及東部城市群中大戶型的庫存去化，活躍當地市場。

 　　與此前十年新增城鎮人口快速增長帶來的機遇不同，隨著人口規模增速的逐步放緩、年齡結構的不斷變化，房地產市場未來面臨需求將更多元化、更具特色，特別是以學區房為代表的優質配套住房將更受二孩家庭的青睞，成為短期內需求追逐焦點。而預測未來市場主體需求類型，把握主體需求相關配套及服務，也將是企業在下一個十年發展中的重要關鍵。