6月6日上海訊 境外資本活躍程度常是衡量一個地區市場風險和潛力的重要指標。今年以來，中國房地產市場拐點論”、“風險說”論斷甚囂塵上。資本界一向運籌帷幄的李嘉誠大量拋售內地物業引得猜測聲四起，不動產投資基金嘉實房地產高調宣布停止在中國市場上進行投資活動也加劇了中國房地產行業風險意識。
中國樓市是否真的已經風聲鶴唳，境外資本會否選擇全身而退？世邦魏理仕亞洲資本市場部董事總經理潘格雷（Greg Penn）接受新華網記者采訪時卻表示，外資投資中國市場的意向仍然很強烈，機遇仍然存在于中國市場。而據世邦魏理仕此前的《2014年亞太區投資者意向調查》報告也顯示，與去年相比，絕大部分投資者希望2014年作為凈買者，在亞太地區房地產市場投入更多資金。全球投資者的眼光仍然將中國視為投資的前沿陣地。
未來6個月或是投資機遇期
一線城市基本面很好
多項數據指向2014年房地產市場或面臨危機。中國經濟增速下滑，房地產市場整體成交量急轉直下，個別城市房價出現大幅下滑，國外多家投行亦唱衰中國房地產行業。
對此，潘格雷表示，整體來看，今年中國的房地產市場交易確實不是很活躍，但是卻應區別對待，二線城市因為過去幾年快速發展，有些城市面臨供應過度的狀況，我們看到一些城市在價格上出現松動，甚至下調；而一線城市基本面還是非常好的，價格也比較平穩，所以在目前的經濟形勢以及房地產市場狀況下，一線城市會作為海外基金的一個投資重點。”
“據我們接觸下來，目前的形勢下，海外投資者的策略是會更加耐心地等待機會，因為危機與機遇常常是并存的。其實國外資金對于海外市場的需求仍然非常強勁，包括在亞太區的新加坡，香港，海外的基金，對于中國投資意向還是比較強烈的。”
當記者問及市場到達怎樣一種程度則說明機會來臨，而現在海外資本重點關注的物業形態又是哪些時，潘格雷回答，“等待機會主要因為買賣之間會存在一個期望值，如果這個價值區間縮小的話，機會就來了。這種機會可能就在將來的6-12月份出現。但目前來看，買賣方法還是有一個價格差異的。
“目前比較好的投資機會是一些比較高質量的商業物業，包括比較熱門的一些產業，如物流倉儲，因為電商的發展對于物流倉儲的需求非常強勁。”潘格雷透露，在過去的幾個月中，一些比較熱門的海外基金都在把大量資金投資到物流物業這個領域。物流倉庫和工業園的交易量在增長，物流倉儲價格在上漲，空置率在下降，投資回報率十分可觀。
事實上，據記者了解，海外基金早在前幾年就已經在中國激進布局，搶灘物流地產市場。全球最大工商業地產基金管理公司之一的嘉民集團就不斷加碼投資中國物流市場，從上海到周邊地區，嘉民集團的投資力度與速度步步激進。而從2003年就攜“物流地產”概念進入中國，亞洲最大的物流基礎設施供應商和服務商普洛斯集團在中國倉儲物流市場更是以“鶴立雞群”的姿態成為中國物流市場大佬。
值得一提的是，并非只有海外資本對物流產業這塊“香餑餑”先知先覺，近年來，中國資本也是紛紛將觸角伸向這塊領域。潘格雷透露，中國資本市場現在也是非常看好這個產業，不久前，中資組成一個財團就以約5億美金入股了一家大型的物流管理基金；菜鳥平臺則更其中經典案例。現在的物流市場屬于外資，中資齊頭并進的狀態。
電商崛起無疑是物流產業的重大利好。據艾瑞研究預測，至2017年中國網絡零售額將達4.1萬億人民幣。世邦魏理仕表示，隨著B2C市場份額的擴大以及在線零售市場本身規模的擴大，未來電子商務對物流倉儲設施的需求將會繼續增加。可預計的是，在旺盛的市場需求和可觀的利潤回報下，全球追逐投資機會的境外資本將會在中國的物流市場演繹得更加風生水起。
境外核心資本投資比重上調是趨勢
住宅市場投資機會置后
2013年無疑是海外資本進駐中國市場的大年。根據聯合國貿易和發展會議公布的《全球投資趨勢監測報告》顯示，2013年流入中國的外國直接投資達1270億美元，穩居世界第二。聚焦亞太地區，關注房地產行業，世邦魏理仕有報告統計顯示，2013年亞太區房地產投資總額達904億美元，同比增長達到24％。
對于或存變數的2014年，“盡管面臨一些阻礙和挑戰，投資者對亞太區房地產市場的長遠投資前景，仍普遍保持積極態度。”潘格雷表示，中國的經濟放緩會令投資者調整業績增長預期，但中國房地產市場未來潛力巨大，以及經濟結構由出口驅動轉型為內需為主，使其仍具吸引力。
資本總是追逐利潤的，而在市場發展的不同階段，國際資本也會根據行情調整收益預期，潘格雷向記者介紹，三四年以前，中國的房地產市場發展迅速，住宅價格漲得很快，銷售也比較火爆，那個時候接觸的大部分外資的投資者投資中國住宅市場所需要的投資回報率年化內部收益大概為15%-18%，這是我們所看到的機會型資本。
“而現在，我們看到的更多是一些成熟市場的資本，他們追求低風險，相對比較平穩回報的投資，更喜歡一些穩定收益的項目。這是我們目前看到的一個趨勢。其實核心資本比重的上調可以說是對中國經濟長期的看好，因為價值資本，核心資本的投資周期會更長，是對經濟比較看好的情況才會去做這樣的投資。比如海外，很多成熟的項目都是由這些資本去控制和持有的。”
涉及境外資本的投資方向，潘格雷表示，“現在核心資本所需要的投資回報率內部年化收益約為12%，對商業會比較感興趣，而住宅市場相對較少”，商業地產特別是一線城市核心區域的商業辦公，基本上都是成熟的樓，開發風險和租賃風險較小，所以資本所要求的回報率也會相應降低。此外，潘格雷再次強調，物流與工業園的利潤也是國際資本目前所青睞的。
事實上，盡管商用物業是核心資本目前所看重的，潘格雷卻表示，商用物業的行情也是存在差異的，受到電商沖商業交易增長確實有所緩慢，尤其目前中國一些二三線城市存在“供過于求”的現象，現在外資會更加謹慎，所以目前外資更關注的是一些地理位置、項目品質和管理團隊優異的優質資產。這些有機會的區域更多是在一線城市以及門戶城市。因為這些地區人口基數大，消費面臨轉型，消費觀念和能力也在提升。
未來兩年近兩百萬平方米商用物業將入市
上海寫字樓短期或面臨下調壓力
而盡管一線城市，尤其作為金融中心的上海仍然很受投資者們關注，但供應增長過快的現象在上海亦不能幸免。據世邦魏理仕提供的報告顯示，目前全球在建購物中心面積達3,900萬平方米，中國在建購物中心面積占全球一半以上，而上海以超300萬平方米的在建面積位列全球第一。
近年來，因為中心城區土地緊缺，新興城區建設加快，軌交的發展和人口的遷移讓新興商圈發展迅猛，2014-2016年，上海的購物中心新增供應按所處位置劃分，超過80%位于次級/新興商圈，供應相對集中的區域主要包括虹橋商務區、七寶、五角場和新江灣、蘇河灣等。
從辦公樓市場來看，世邦魏理仕中國區投資物業部聯席主管邵律向新華網記者介紹道，“上海今年和明年辦公樓供應確實比較大，2年約有兩百萬平方米新增供應將面臨入市，而上海過去每年的平均吸納量在50萬平方米左右。但是這需要分開看，市中心的供應量還是比較少，目前浦東和浦西核心商圈的辦公樓租金還是比較平穩的。”
而面臨集中供應的主要是一些區域性經濟的地方，如大虹橋，閘北，普陀這些非核心區域。這些新增供應上市肯定會對非核心區域的辦公樓租金造成一定壓力，如果業主比較需要更快找到租戶填滿寫字樓的話，租金就會面臨下調壓力。但是，邵律指出，“長期來看，其實上海土地供應是比較有限的，這兩年的新增供應是前兩年拿地的集中釋放。以大虹橋樞紐為例，因為當時土地拍賣時，政府要求盡快開工，有完成的時間限制。因此，大虹橋之后就不會再有非常大的供應了。加上整個上海市場又比較成熟，每年又有比較穩定的吸納量。長期我們是看好的。”
事實上，根據世邦魏理仕此前對亞太區投資者做的調查亦顯示，寫字樓仍然是最受歡迎的投資物業類型，受訪者尤其偏好悉尼、東京和上海等門戶城市。而作為中國的商務中心，上海的發展前景廣闊，對投資者也是頗具吸引力的。
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