11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發布了《關于調整本市普通住房標準的通知》（下稱“通知”），調整了該市關于普通住宅的認定標準，該標準將自11月20日起執行。
通知表示，上海市可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件： 一、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等； 二、單套建筑面積在140平方米以下； 三、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于450萬元/套，內環線與外環線之間的低于310萬元/套，外環線以外的低于230萬元/套。
“上海房地產市場情況從供不應求到逐漸平穩，改善型需求購房人群的釋放是穩定市場的一個手段。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《第一財經（微博)日報》記者。
“首改”客戶受益
記者注意到，上海現行認定標準為2012年2月份調整。與上述標準相比，條件前兩條并無變化，只在價格方面做出了相應調整。此前價格方面認定條件為：坐落于內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的低于160萬元/套。
業內人士分析，普通住宅標準放寬，會讓部分交易的稅費有一定程度的減免，降低交易成本。房屋能否被認定為普通住宅，關系到契稅、營業稅等主要稅費的繳納。
與此同時，內環內的普通住宅標準提高了120萬的空間。“這是銀行信貸政策的一個落地過程，對于在這個區間的購房者還是有很大的提振作用。”信義房屋分析師陳麗娜分析稱。
“這樣的情況大概會釋放10%左右的需求，這些需求肯定會影響到樓市的短期市場。”中原地產研究咨詢部經理盧文曦向記者分析。
中原地產數據顯示，標準調整之后，一手房成交中普通住宅可以達到21.3%，比調整前增加16%，二手由75%增加到88.9%。
市場不斷調整
事實上，上海樓市在央行“930”新政過后由于后期政策不足和銀行政策無法落地已經導致11月住宅市場的交易量相對放緩。
中原數據顯示，上周（11.3~11.9）新建商品的住宅成交面積17.2萬平方米，環比減少48.7%。成交量降低給開發商“去庫存”帶來了更大的壓力。截至11月10日，上海住宅庫存量為1346.9萬平方米，達到歷史新高。
盧文曦表示，近期披露出來的一些樓市數據，表現不太樂觀；經濟數據也表現出很大的降速壓力。客觀上，通知給予樓市一些助推政策有更寬松的出臺環境。
“上海之前的人口差不多是每年新增62.8萬人，但是近三年來人口新增速度只有37.7萬人。這樣一個情況使得上海樓市的剛需購房人群減少，那市場自然要調整成為改善型購房人群服務。”歐陽捷向記者分析，“這樣的市場環境也需要政府出臺相應文件來配合市場行為。”
“在公積金方面，一直強調對于普通住宅的認定，這樣的政策放寬，還是非常可以起到配合的作用。”陳麗娜表示，“此外，契稅調整大約可以節約1.5%左右，這樣的不斷調整對于穩定恢復市場信心很重要。”
去行政化順應市場，是多位業內人士對于此次通知的一致評論。
去行政化調控效果待定
“上海此次調整普通住房標準，體現了對央行限貸政策松綁的一個響應，屬于上海今年提振樓市中力度較大的一個配套政策，總體上釋放了積極的樓市政策信號。” 上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，“能夠讓更多房源納入到央行救市政策所設定的標準中是一種去庫存的積極有效的手段。再者，部分房源納入普通商品住宅的類型，能夠邁入更低一級的納稅標準，這自然降低了各類購房成本。”
最主要的是促進住房市場供需結構匹配。對于部分房企而言，其開發的物業總價都偏高，但實際上是和上海整個居住水平改善的實際情況相吻合的。從這個角度看，此類住房標準調整，使得住房供應的層次和需求的層次能夠得到更大的匹配，嚴躍進指出。
“這還是回歸市場化行為，對于二手房大概是10%的提振，總的來說還是需要后續市場的逐漸配合，而不會對整個樓市產生太大影響。”陳麗娜分析。
記者注意到，北京先行調整，10月成交量環比增加51%，而上海和廣州環比增加42%左右。這意味著這個效果可能最多再釋放一成利好，盧文曦分析道。
“總的來說這個政策還是不錯的，釋放需求，穩定住房消費，落實央行‘930’政策。”歐陽捷告訴記者，“未來我們開發商也會針對這個價格線上的人群進行營銷，調整產品來適合450萬左右的標準。”
比如，外面之前460萬的項目就可能優惠到449萬促銷，歐陽捷透露，這個政策還是具備一定的可持續性。
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