隨(sui)著證(zheng)監會宣布完善新股(gu)發行(xing)制度重啟IPO，萬達商業(ye)(ye)回歸A股(gu)的進程也(ye)悄然加速(su)。11月13日，這(zhe)家商業(ye)(ye)地產巨頭便在證(zheng)監會官網上披露其招股(gu)說明書申報稿(gao)。

　　申報稿顯示，萬達(da)商業計劃發(fa)行A股(gu)不超過2.5億股(gu)，擬募(mu)集資金或達(da)120億元，分別投入位于南京(jing)、濟(ji)南、合肥、成都、徐州(zhou)共計五個城市的萬達(da)廣場項目。不過，萬達(da)并未公布登陸A股(gu)市場地點、發(fa)行價以及上市日期等內容。

　　據觀點地(di)產(chan)新(xin)媒體了解，萬達(da)商(shang)業本(ben)次發行(xing)A股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)票上市(shi)(shi)后(hou)，其(qi)股(gu)(gu)(gu)票將同(tong)時在港交所及內地(di)的(de)證券交易所同(tong)時掛牌上市(shi)(shi)，成為一家新(xin)的(de)“A+H”雙上市(shi)(shi)平臺的(de)房地(di)產(chan)公司。從2009年最初計(ji)劃A股(gu)(gu)(gu)上市(shi)(shi)，到2014年轉向H股(gu)(gu)(gu)上市(shi)(shi)，如今萬達(da)商(shang)業又回到了曾令(ling)它(ta)遇挫的(de)A股(gu)(gu)(gu)，輪回兜轉不免讓(rang)人(ren)唏噓。

　　市(shi)場(chang)(chang)分析普遍(bian)認為，盡管近(jin)期A股(gu)(gu)市(shi)場(chang)(chang)遇挫，但A股(gu)(gu)上(shang)市(shi)的領先開發商仍享有較高估值(zhi)。因此重啟(qi)IPO后(hou)，假如萬達商業上(shang)市(shi)成(cheng)功，那公司將在A股(gu)(gu)市(shi)場(chang)(chang)享有較高的估值(zhi)。

　　分析人士也告訴觀點地(di)產新(xin)媒體(ti)，盡管萬達商業(ye)(ye)提出了輕資產模(mo)轉型，但(dan)過往(wang)形成的(de)(de)“以(yi)售(shou)(shou)養租”做(zuo)法仍然是(shi)公司(si)發(fa)(fa)展的(de)(de)主導模(mo)式(shi)。在目(mu)前(qian)物業(ye)(ye)銷(xiao)售(shou)(shou)市場放(fang)緩的(de)(de)情(qing)況下，萬達商業(ye)(ye)對于(yu)資本的(de)(de)需求相當迫(po)切，其迅速發(fa)(fa)布A股(gu)招股(gu)書恰恰說明對于(yu)內地(di)資本市場平臺融資渠道(dao)拓寬(kuan)的(de)(de)渴求。

　　回A股(gu)方案披露

　　根據(ju)萬(wan)達商業(ye)在A股招(zhao)股說明書申(shen)報稿的描述，該公司是“中國最大(da)的商業(ye)物業(ye)和豪華酒店業(ye)主”。截至2015年6月30日，其持(chi)有已開業(ye)物業(ye)面積達到2239.6萬(wan)平(ping)(ping)方米，其中購物中心面積1843.15萬(wan)平(ping)(ping)方米。

　　在(zai)業務(wu)(wu)模式方面(mian)，萬達商業表示，投資物(wu)(wu)業租賃(lin)及物(wu)(wu)業管理業務(wu)(wu)、酒店業務(wu)(wu)、物(wu)(wu)業開發及銷售業務(wu)(wu)是公司(si)業務(wu)(wu)涵蓋的三(san)大主要業務(wu)(wu)板塊。

　　據(ju)觀點地產新媒體了解，2015年(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)，萬達商(shang)業(ye)實現營業(ye)收入328.81億元(yuan)，僅(jin)為2014年(nian)(nian)全年(nian)(nian)1145.86億元(yuan)的(de)(de)28.7%;其中(zhong)物(wu)業(ye)銷(xiao)售的(de)(de)貢(gong)獻(xian)比例達68%，投資(zi)物(wu)業(ye)租賃及物(wu)業(ye)管理貢(gong)獻(xian)比例為20.5%。而2014年(nian)(nian)，這兩大(da)業(ye)務板塊的(de)(de)貢(gong)獻(xian)比例為85.1%、9.6%。

　　對此(ci)，萬達(da)商業(ye)表(biao)示將對三大業(ye)務(wu)板塊收入(ru)(ru)結構進行調整(zheng)，尤其(qi)是提升(sheng)投資(zi)物業(ye)租賃及(ji)物業(ye)管理(li)的營收占比，其(qi)認(ren)為這(zhe)是營業(ye)收入(ru)(ru)表(biao)現(xian)萎靡的主要(yao)原因。受此(ci)影響，萬達(da)披(pi)露2012年(nian)(nian)、2013年(nian)(nian)、2014年(nian)(nian)及(ji)2015年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)的凈利分別為37.56億元(yuan)(yuan)、25.43億元(yuan)(yuan)、20.91億元(yuan)(yuan)及(ji)3.34億元(yuan)(yuan)。

　　實際上，萬達商業(ye)目前急于提升(sheng)投(tou)資(zi)(zi)物(wu)(wu)業(ye)租賃(lin)及(ji)(ji)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理業(ye)務(wu)貢獻占比(bi)，亦(yi)即“輕資(zi)(zi)產模式(shi)”。萬達表示，這種(zhong)模式(shi)主要是(shi)通過吸引第三方(fang)投(tou)資(zi)(zi)者及(ji)(ji)社會資(zi)(zi)金投(tou)資(zi)(zi)于萬達廣(guang)場(chang)單體(ti)購物(wu)(wu)中心項目，公司則(ze)提供(gong)拿地、規劃、設計、開發、招商、運營(ying)、品牌等服務(wu)，并與投(tou)資(zi)(zi)者按約定比(bi)例分享運營(ying)收益。

　　談(tan)及上(shang)市后(hou)三年(nian)的股東分紅(hong)回報計(ji)劃(hua)時，萬達商業則表示，公司“在上(shang)市后(hou)三年(nian)公司發展階段屬于(yu)成(cheng)長期且(qie)有(you)重大資金支出安排”。

　　截至2015年上(shang)(shang)半年，萬達商業(ye)開(kai)業(ye)及(ji)(ji)在建的商業(ye)項目超(chao)過100個城(cheng)市(shi)，包(bao)括北京、上(shang)(shang)海(hai)(hai)、廣州、大連、南(nan)京、合肥、南(nan)昌、武漢、成都、西安、濟南(nan)、徐州、唐山(shan))、馬(ma)德里、洛(luo)杉磯、芝加(jia)哥、黃金(jin)海(hai)(hai)岸、悉(xi)尼等(deng)中國及(ji)(ji)海(hai)(hai)外等(deng)城(cheng)市(shi)。

　　此次回歸A股(gu)(gu)，萬達商(shang)業計劃發(fa)行(xing)發(fa)行(xing)A股(gu)(gu)不超過2.5億(yi)股(gu)(gu)，擬募集資(zi)金或(huo)達120億(yi)元，分別投(tou)入五個城市的(de)萬達廣場項目。若新股(gu)(gu)順利發(fa)行(xing)，公司總股(gu)(gu)本(ben)將達到(dao)47.77億(yi)股(gu)(gu)，其中A股(gu)(gu)不超過41.25億(yi)股(gu)(gu)，H股(gu)(gu)6.53億(yi)股(gu)(gu)。

　　在(zai)萬達商業A股(gu)新(xin)股(gu)發(fa)行(xing)之前，公司實際(ji)控制人王(wang)健林直(zhi)接持(chi)有(you)(you)6.788%股(gu)權，并(bing)通過萬達集團間接持(chi)有(you)(you)43.712股(gu)權，此外王(wang)健林妻子林寧(ning)也持(chi)有(you)(you)3.181%股(gu)份。因此在(zai)新(xin)股(gu)發(fa)行(xing)后，王(wang)健林仍為公司實際(ji)控制人。

　　另外值得一(yi)提(ti)的是(shi)，根據萬達商業(ye)股東(dong)名單(dan)，包括盧志強旗下(xia)泛海投(tou)資(zi)、史玉柱旗下(xia)巨人投(tou)資(zi)等(deng)民營(ying)企業(ye)，在公(gong)司(si)上市前夕清退了其中股份。

　　6年A股上市輪回(hui)

　　實際上，萬(wan)達商業在過去一直徘(pai)徊在內地與香(xiang)港資本市(shi)場之(zhi)間。從A股遇挫到(dao)(dao)轉(zhuan)戰H股，到(dao)(dao)如今兜轉(zhuan)回歸A股，一晃已(yi)是六(liu)年光景。

　　觀點地產新媒體(ti)翻查資(zi)料(liao)得知(zhi)，早在(zai)(zai)2009年(nian)，王健林(lin)便(bian)正(zheng)式啟動(dong)萬達商業(ye)的A股(gu)(gu)上(shang)市(shi)(shi)(shi)計劃。按照當時的規劃，萬達商業(ye)以2009年(nian)12月(yue)31日(ri)為上(shang)市(shi)(shi)(shi)申報(bao)(bao)基準日(ri)，完成招(zhao)股(gu)(gu)說明書(shu)等(deng)上(shang)市(shi)(shi)(shi)申報(bao)(bao)材料(liao);2010年(nian)3月(yue)-5月(yue)期間(jian)申報(bao)(bao)上(shang)市(shi)(shi)(shi)資(zi)料(liao)，通(tong)過(guo)證監會發行審核;2010年(nian)6月(yue)，實現在(zai)(zai)A股(gu)(gu)掛牌上(shang)市(shi)(shi)(shi)。

　　不過事與愿違，受2010年資本市(shi)(shi)場(chang)的低(di)迷和房(fang)地產行(xing)業的宏(hong)觀調控(kong)，萬達商業的上(shang)市(shi)(shi)計(ji)劃一再(zai)推遲。至2012年初，其上(shang)市(shi)(shi)申請在證監會(hui)公(gong)布的相關信息表(biao)中(zhong)仍處(chu)于“接受初審(shen)中(zhong)”狀態。

　　在A股上市無果后，優先在H股上市成(cheng)了可(ke)行的選(xuan)擇。2014年12月23日，萬達(da)商業終于實現H股上市。當(dang)(dang)時其高達(da)280億港元規模的IPO，也(ye)成(cheng)為當(dang)(dang)年資本市場的年度大單。

　　現在，盡管最終完成(cheng)上市大計，但萬(wan)達商業略顯傳(chuan)統(tong)的(de)資本故事一直無法(fa)完全贏(ying)得境外投資者青睞(lai)。據觀點(dian)地產新媒體對(dui)比，萬(wan)達商業截至11月(yue)13日(ri)收盤價(jia)48.65港元/股，較剛(gang)上市時的(de)最高報價(jia)48.2港元/股僅上浮0.93%。

　　在港股(gu)經歷長達(da)半年(nian)多的(de)股(gu)價不溫(wen)不火后，萬(wan)達(da)商(shang)業(ye)(ye)最終選擇啟動重新回(hui)歸A股(gu)的(de)計劃。2015年(nian)7月(yue)3日，萬(wan)達(da)商(shang)業(ye)(ye)公告宣布，擬發(fa)行不超過3億股(gu)A股(gu)，就(jiu)公司所知及根據(ju)監管機構的(de)審批程序，預期將于一年(nian)內完成建議A股(gu)發(fa)行。

　　8月3日，萬達商業宣布將(jiang)建議發行A股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)數上(shang)限由(you)3億(yi)股(gu)(gu)(gu)下調至2.5億(yi)股(gu)(gu)(gu)。同(tong)時，該公司通過回歸(gui)A股(gu)(gu)(gu)方(fang)案，其中內資股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)東支持率(lv)100%，H股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)東支持率(lv)99.8%。

　　在8月27日香港業(ye)績會(hui)上，萬(wan)達商業(ye)副(fu)總(zong)裁兼財(cai)務(wu)總(zong)監劉朝暉(hui)公(gong)開表(biao)(biao)態稱(cheng)，雖然中國證(zheng)監會(hui)已經暫(zan)停IPO，但公(gong)司依然會(hui)按照既定時間表(biao)(biao)排隊(dui)等待A股重啟(qi)IPO，這有助于公(gong)司重啟(qi)后更快抓住時間窗口上市。

　　“萬達在國(guo)內認知度(du)比(bi)較高，A股(gu)股(gu)價(jia)表(biao)(biao)現(xian)(xian)會更好，也有助于提升(sheng)H股(gu)股(gu)價(jia)表(biao)(biao)現(xian)(xian)。”劉(liu)朝暉如(ru)是表(biao)(biao)示。

　　萬達的市場紅利

　　事實(shi)上，隨著2015年內地(di)股市引爆資本(ben)(ben)界，除了(le)萬達商業，包括(kuo)富(fu)力(li)地(di)產(chan)等在內的香港上市內地(di)地(di)產(chan)公司均拋出了(le)回歸A股計劃(hua)。對于這種現(xian)象，市場普遍認為(wei)，A股擁有更(geng)高的市盈率(lv)，回歸A股根(gen)本(ben)(ben)上是由(you)于不同股市的估值差異所致。

 　　據觀點地產新媒體了(le)解(jie)，截至今年(nian)6月底，A股主板(ban)(ban)、中(zhong)小(xiao)板(ban)(ban)和創業板(ban)(ban)的(de)(de)平均(jun)市盈率分(fen)別為16倍(bei)(bei)、45倍(bei)(bei)和68倍(bei)(bei)，而(er)香港主板(ban)(ban)、納斯(si)達克和紐交所的(de)(de)平均(jun)市盈率分(fen)別為11倍(bei)(bei)、16倍(bei)(bei)和16倍(bei)(bei)。

　　具體到萬(wan)(wan)(wan)達，王健林(lin)于2014年底前(qian)后(hou)(hou)分別推(tui)動萬(wan)(wan)(wan)達商(shang)業(ye)H股上(shang)市、萬(wan)(wan)(wan)達院線A股上(shang)市。而(er)上(shang)市之初，萬(wan)(wan)(wan)達商(shang)業(ye)市盈率(lv)僅為(wei)8.2倍(bei)，萬(wan)(wan)(wan)達院線市盈率(lv)則(ze)達20倍(bei)，此(ci)后(hou)(hou)更是升(sheng)至60倍(bei)。

　　因此，中銀國際(ji)在(zai)研報中指出，A股上市的領先(xian)開(kai)發商享有較(jiao)(jiao)高(gao)的估值(zhi)，2015年預期市凈率為1.4-1.5倍，較(jiao)(jiao)萬達(da)商業H股1.2倍的水平溢價約(yue)17-25%。“假(jia)如(ru)上市成功，那(nei)么公(gong)司(si)將在(zai)A股市場享有較(jiao)(jiao)高(gao)的估值(zhi)。”

　　“IPO重啟(qi)對于計劃上(shang)市(shi)(shi)的企業而言是好事，可不意味著一定百分百成功上(shang)市(shi)(shi)。”王玉珂認為，盡管近(jin)期A股企穩，但(dan)整(zheng)體市(shi)(shi)場(chang)仍顯脆(cui)弱，證監會也不敢貿然放開IPO，目前只有數十個上(shang)市(shi)(shi)的名額，萬達商(shang)業仍需要(yao)經過(guo)重重考驗方(fang)能上(shang)市(shi)(shi)。

　　“IPO是否獲批，還(huan)要看公司(si)業(ye)(ye)務是否符(fu)合國(guo)家(jia)產(chan)(chan)業(ye)(ye)發展方(fang)向(xiang)。”他(ta)對觀(guan)點地產(chan)(chan)新(xin)媒體表示，商業(ye)(ye)地產(chan)(chan)是國(guo)家(jia)為盤活(huo)資產(chan)(chan)而相對鼓(gu)勵(li)的(de)方(fang)向(xiang)，因此對于萬達商業(ye)(ye)而言，回歸A股仍(reng)有一定的(de)機(ji)會。

　　除此以外，王玉珂指(zhi)出(chu)，商業(ye)地(di)產投資(zi)額度大，回(hui)報周期長(chang)，因此幾乎所有公司都面臨持有壓力。萬達商業(ye)此次回(hui)歸A股最核心是增加資(zi)產的流(liu)動(dong)性，避(bi)免現金流(liu)短缺影響(xiang)開(kai)發物業(ye)的進展，從而影響(xiang)持有物業(ye)運(yun)營。

　　據其介紹，萬達商業(ye)過往(wang)主要(yao)模式是(shi)“以售(shou)養(yang)租”，物業(ye)銷售(shou)占據營(ying)業(ye)收入的絕(jue)大部(bu)分，持有型物業(ye)經營(ying)比(bi)例較少。“在目前整體物業(ye)銷售(shou)市場放緩的情況下，萬達商業(ye)也面臨回(hui)款壓力，對于(yu)資金的需求(qiu)也很迫切。”

　　數據顯示，今(jin)年(nian)上半年(nian)，萬達商業實(shi)現(xian)合同(tong)(tong)銷(xiao)售(shou)額612億元，僅達到2014年(nian)全年(nian)銷(xiao)售(shou)額1600億元的38%;1-10月，累計(ji)實(shi)現(xian)合同(tong)(tong)銷(xiao)售(shou)額1098億元，同(tong)(tong)比(bi)僅增長2.0%，銷(xiao)售(shou)面積同(tong)(tong)比(bi)則(ze)增長24.0%。

　　談及近期二胎放(fang)開、國(guo)家推動(dong)化(hua)解房地產去庫(ku)存等舉措，王玉珂(ke)認為，這些舉措對于房地產而言是利好消(xiao)息，包(bao)括住宅地產、商業地產都會因(yin)此受(shou)益(yi)。“不過政(zheng)策紅利需(xu)要時(shi)間(jian)(jian)逐步釋放(fang)，加上萬達商業旗下(xia)銷售物(wu)業比(bi)重較大，因(yin)此紅利需(xu)要一(yi)段(duan)時(shi)間(jian)(jian)才能反饋出(chu)來。”