觀點地產網十里洋場的上海灘對潘石屹來說或許是個情感復雜的地方。不久前，他才在這里與郭廣昌握手言和，將爭執多年的外灘地王拱手讓出。但也正是在這片土地上，他把SOHO3Q的生意做到了張玉良的摩天大樓里。

 　　12月2日，綠地控股分別與SOHO3Q、優辦在“共享辦公空間”和“+商業樓宇租賃”方面達成合作，首批項目將落地在北京和上海的核心區域。

 　　有別于外界熟知的“包租公”角色，在這筆生意中，潘石屹甘愿當起“二房東”，雖然角色發生轉變，但SOHO中國似乎并不吃虧。SOHO中國總裁閻巖表示，這是SOHO中國轉型中的一種運營模式，目的是為了能夠在非SOHO中國持有的物業上也能落戶SOHO3Q.

 　　“未來商辦物業不管是持有出租，還是銷售，增量需求很大一部分來自創業型企業，這些企業入駐之后除了辦公本身的需求，更多時候也要求運營方扮演起孵化器的角色，能不能提供這樣的服務最終決定這個企業會不會選擇你的物業。”綠地相關人士向觀點地產新媒體指出。

 　　然而，當綠地這家以商辦銷售市場“排頭兵”角色自居的開發商將橄欖枝拋向共享辦公領域的新星時，外界似乎已經嗅到了不一樣的味道。

 　　服務轉型或許僅僅只是綠地尋求變革的因素之一。有業內人士認為，隨著綠地商辦項目的增加，其傳統運營模式的瓶頸和弊端開始顯現，對極度依賴商辦貢獻業績的綠地來說，配套服務成為了其銷售和提升租金回報的掣肘。

 　　“一個買不到面粉，一個是手頭面包過剩，想聯手做深加工。不管是否靠譜，先爭取嘗試。”

　　張玉良、潘石屹抱團

 　　簡單來說，在與潘石屹的合作中，綠地將提供場地，而SOHO3Q則發揮其在空間設計、施工管理、營銷推廣、運營管理等資源。雙方計劃在一二線城市共同建設和運營一批以創業型企業為目標客戶的共享辦公空間，其中北京和上海將成為首批試驗田。

 　　綠地方面披露，截至9月末，其可供出租物業面積近160萬平方米，出租率超9成，現在SOHO3Q的引入無疑將很好地填補這不到一成的物業空置。

 　　不過，上述綠地集團人士指出，綠地跟SOHO3Q的合作不限于綠地持有型的物業，包括銷售物業都是可以進行合作的。

 　　“綠地商辦的體量很大，潘總也是希望有這樣的合作伙伴來推廣他們業務的市場占有率，SOHO3Q的邏輯其實跟物業公司是一樣，它首先肯定是需要一定的量。”

 　　這種擴張想法在潘石屹今年的表態中也有跡可循，自年初發布SOHO3Q計劃以來，SOHO中國已在7月底之前相繼在北京和上海開設了5個SOHO3Q中心，擁有超過3000個座位。

 　　按照潘石屹的規劃，今年年末之前，SOHO3Q中心的數量將增加至11個，并擁有約1.1萬個座位，2016年這一數字將達到4萬個，之后兩年將奔著10萬的目標而去。

 　　但就眼下來看，SOHO3Q共享辦公更多是落實在SOHO中國自有物業中。因此，在潘石屹更長遠的設想中，SOHO3Q的目標是進駐到其他開發商的物業中以及北京、上海以外的區域。

 　　此番傍上國內商辦銷售市場份額最大的綠地，SOHO3Q的擴張毫無疑問是找到了一塊迅速做大的“跳板”，而對綠地來說，其日益龐大商辦物業也借此站上了風口。

 　　“不論是開發商還是‘二房東’，其背后都有一個上市融資的夢想。對開發商來說，一旦運營成熟將這塊業務剝離單獨上市，亦是轉型的方向之一;而對于那些運營商來說，其本身也是創客之一，一旦形成規模，或許就是下一個WeWork。”仲量聯行中國區研究總監周志鋒指出。

 　　不過，也有熟悉商辦市場的業內人士向觀點地產新媒體表示，綠地與SOHO3Q的合作并非盡善盡美，反倒是試驗的意味頗濃。“一個買不到面粉，一個是手頭面包過剩，想聯手做深加工食品。不管是否靠譜，先爭取嘗試。”

　　拯救綠地寫字樓大兵

 　　綠地在辦公物業中找尋風口或許并非偶然，要知道2014年，正是商辦物業貢獻的1296億元銷售額幫助綠地超越萬科坐上國內房地產市場的頭把交椅。

 　　然而，這種良好的銷售勢頭在新的一年里似乎并未得到很好的延續。觀點地產新媒體查閱公告獲知，今年上半年綠地集團累計實現銷售額827億元，其中商辦物業占比42%，貢獻銷售347.34億元。

 　　與之形成鮮明對比的是，綠地去年完成全年銷售額2408億元時，商辦部分貢獻了1296億元，占比達54%。上述數據對比在一定程度上也反映出綠地商辦物業的銷售已經顯現出一定的頹勢，這也直接導致綠地在面對2800億銷售目標時顯得有些力不從心。

 　　“購買商業地產的投資者，往往更看重項目的投資回報率，而投資回報率高的商業產品，其開發商均具有較好的運營能力。綠地集團作為商業地產的建造商，散賣產品對其取得高額投資回報具有一定的阻礙。”在市場人士看來，綠地商辦銷售的不可持續性癥結或許在于去過略顯粗放的經營模式。

 　　據了解，綠地旗下寫字樓產品目前有綠地中心、綠地中央廣場和綠地啟航國際三類。雖然綠地從未詳細披露其商辦物業的資產規模，但是24幢已建和在建的超高層建筑已足以窺見一斑。

 　　戴德梁行中國區企業服務部董事總經理魏超英向觀點地產新媒體表示，綠地與SOHO3Q的合作也是在當前寫字樓市場疲軟情況下的一種出路。

 　　“綠地有比較大的商業儲備，這些商業空間儲備完全可以通過一定的商業模式轉換帶來一些影響力，創新說到底就是提供一個平臺。”

 　　魏超英指出，在市場和購買力均陷入疲軟時，寫字樓的空置率明顯上升，尤其是在二線城市，“西部地區、中部地區、東北和華北地區相對比較嚴峻”，而這些二線區域正是綠地大力布局的市場。

 　　雖然綠地集團相關人士否認這一嘗試的直接訴求并非解決空置率，而是增加商辦物業的含金量，但同時他強調商辦的出租情況反過來也會影響物業的銷售。

 　　不可否認，涉足共享公辦這種物業形式，既有開發商的戰略考量，亦有無奈之處。周志鋒稱，一些自建物業的開發商，會拿出辦公樓中位置比較差的區域作為創客空間。“這些空間本來租金水平就比較低，附加上一些服務和概念后，反而會得到相對較高的租金回報。”

 　　但更現實的問題是，創客空間這種辦公物業形式，只能走“小而美”的小眾路線，市場空間有限，未必適合大規模復制。“這種形式在一線城市有一定市場，而大多數二線及三四線城市并不適合。”