2015年即將結束,2016年房地產將何去何從?
 

　　一、2016年上半年樓市整體較樂觀
 

　　大部分業內人士對2016年態度相對樂觀.
 

　　金科地產戰略總監許煥升認為,2016年樓市會比2015年差一點,但不會比2014年差.首先,需求還在,從人口結構來講,剛需雖然有所減少,但改善性蓬勃發展,從而彌補了剛需的略微下降;其次,國家政策支持力度會越來越大;第三,中國城市群格局會越來越清晰,如果房企布局合理,依舊會取得理想的銷售業績.
 

　　某上市公司戰略總監則判斷2016年上半年整體比較樂觀,下半年或出現第一輪周期性調整.明年上半年還會延續今年的回暖勢頭,因為從目前來看,樓市政策達到了歷史最大寬松度,供求關系也相對健康,成交量會在今年年底或明年上半年達到高點.
 

　　二、一二線城市:預計銷量將持平,而銷售均價將上漲10%
 

　　著名證券研究機構中金公司研究部發布了對2016年及以后的中國房地產市場趨勢.報告對全國主要城市房地產銷售價格、銷售量均進行了預測.中金預測,2016年一二線城市房地產銷售均價將上漲10%,而銷量將持平,主要由于:1)供應有限將推升銷售均價,同時導致銷量受限;2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經濟放緩的負面影響,刺激銷售均價和銷量;3)土地成本較高的新增供應入市將結構性推升銷售均價.
 

　　1.庫存水平下降和新增供應減少會推升銷售均價
 

　　一線和二線城市的庫存去化周期已經分別下降50%和25%至7個月和13個月,分別處于偏低和健康水平.隨著新增供應下降,未來庫存去化周期很可能會進一步縮短,考慮到1)2014年土地購置面積下降27%,今年前9個月繼續下滑5%.庫存水平的下降將支撐銷售均價向上,而總可售資源的減少將令銷量受限.
 

　　2.貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經濟放緩的影響,刺激銷售均價上漲,并支持銷量
 

　　本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見(不到12個月的時間累計降息165個基點,下調存款準備金率300個基點).我們預計,未來貨幣政策還將進一步放松(預計2016年降息25個基點,下調存款準備金率600個基點),從而支持一二線城市的銷售均價持續上漲.雖然宏觀經濟放緩可能降低需求,但在一二線城市流動性效應將抵消該影響而有余.因此,我們認為一二線城市銷量的下降空間有限.
 

　　3.土地成本較高的新增供應入市將推高銷售均價
 

　　2013年以來,一、二線城市的平均土地成本已經大幅上升.預計新項目普遍會瞄準高端市場,制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升,從而推動銷售均價結構性上漲.
 

　　三四線城市的房地產市場面臨著高庫存和弱需求,尤其當前宏觀經濟低迷,我們預計2016年三四線城市房地產銷量將下降10%,銷售均價將下跌5%.
 

　　三、哪些城市有可能表現更好?
 

　　第一, 深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現更好.這九個城市的庫存去化周期將下降到10個月以下,顯示庫存水平將處于低位.加上2016年這九個城市的總可售資源大多將會減少(除深圳將增加4%以外),這些城市將供不應求,最可能有突出表現.
 

　　第二, 看好的城市——中心城市及其衛星城市.中心城市的情況比其他一二線城市要好.從長期來看,由于中心城市的集聚效應推動了經濟的升級和人口的流入,為房地產需求和價格提供了持續的支持,中心城市的房地產需求通常比較穩健.我們此處所指的中心城市位于高鐵網絡的連接點上,并且是大都市區的經濟中心,包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙.
 

　　第三,大都市區的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好.2009年至2014年,傳統大都市區(環渤海、長三角和珠三角)的三線人口流入最為強勁.中心城市的衛星城市人口流入較強.各大都市區人口流入最多的城市均是該地區中心城市的衛星城.在三線城市中,看好作為衛星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊.
 

　　四、不同城市、不同區域之間的分化將加劇
 

　　優秀資源都會往一線城市及周邊城市聚集,城市之間及城市內部分化加劇,一線城市已經郊區化,現在進入郊區城市化的階段,二線城市正處于郊區化的過程,大量人口正在往郊區遷移.未來也會走一線城市路,從城市郊區化到郊區城市化.所以城市內部找好熱點城市的潛力區位也很重要,不要盲目拿地.
 

　　五、2016年依然會地王頻出
 

　　2016年依然會地王頻出,市場集中度會進一步提高,今年開始,房企融資越來越輕松,典型的就是公司債,各大房企都不差錢,2015年的土地市場非常火爆,2016年也會維持這樣的格局.
 

　　六、改善性住房需求份額持續增加
 

　　2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現強勁.首先,現有的住房普遍戶型較小,20%左右的住房質量很差.其次,二孩政策的全面放開.第三,與改善型住房需求相比,其他的兩類住房需求(首次置業需求和投資性需求)正趨于弱勢.
 

　　金科地產戰略總監許煥升認為,從2015年成交結構來看,改善性需求已經在釋放,2016、2017年會保持比較好的一個成交規模.從2014年改善型需求成交已經超過剛需,2016年改善性需求成交比例將進一步提高.比如金科地產2016年剛需產品和改善產品比例或調整到6:4.2015年拿的地很多也是為了改善型需求做準備.
 

　　七、一線城市房價在短暫回穩后繼續上升
 

　　明年一線城市房價怎么走?有說"斷崖式下跌"的,有說繼續猛漲的.
 

　　資深地產人天雨認為,如果沒有特殊政策出臺.明年年初一線城市房價企穩,深圳等今年上漲過多的城市,可能有10—15%的短暫回調,但之后,仍將繼續上升.
 

　　一線城市的房價,并非單純由供求關系決定的,其更深層次的原因在于資源的非常聚集.優勢資源聚集在一線,造成了人群的非常聚集.而且,因為其他投資渠道的風險和不暢通,更因為貨幣持續貶值,而"肉爛了在鍋里",也就是說不管貨幣貶值升值,樓市的總價值不變,大量資金一有機會就涌入樓市.
 

　　就如同日本"東京都"附近的房子和其他地方的房子不是一個概念,我國一線城市的房子和其他地方的房子也將不是一個概念.
 

　　2015年,深圳等地的房價漲的太兇,這種上漲是不可持續的.但決定房價的購房者心理預期被廣泛調高.討論"30年租金不抵房價"已經沒有意義,因為房子這時候已經不是使用品而是投資品,就如同金子不能吃寶石無法治病,但一樣價值很高一樣.一旦人們覺得房子值這個價格,它就可以賣出相應的價格.
 

　　2016年年初,一線城市房價在沒有新政策出臺的情況下會企穩,部分區域會有10—15%的回調,但隨后仍將一路往上,明年年底與今年相比,一線城市房價將上升10%左右.
 

　　八、品牌房企擴大在二線城市份額,部分本地房企退出
 

　　UA國際山西區域經理董捷判斷,2016年品牌房企將擴大在二線城市份額,部分本地房企退出.內地一些二線城市、省會城市之所以去化很難很慢,并非是本地沒有剛需.
 

　　實際情況是:
 

　　1.因為許多地方政府執法不嚴,小產權房遍地開花,"五證"不全就開始出售更是成了普遍現象,于是守規矩的房企反而不好活,許多剛需住進了小產權房;
 

　　2.許多落馬貪官之前以權謀私,許多本地房企以低價獲得土地,與外來房企不公平競爭.以至于很多全國性的房企進入一個地方,往往需要和當地房企合資成立新企業,才能占有一席之地.
 

　　2014、2015,中央反腐給力,許多貪官落馬,官場風氣一變:
 

　　3.許多本地房企所依仗的"關系優勢"不復存在.而他們在過往經營中已經形成路徑依賴,不知道在純市場環境中怎么競爭怎么游泳.
 

　　4.許多地方房企老板因為牽涉進腐敗窩案而被捕,企業也一蹶不振.剩余的開發商產品設計能力不足、成本控制也不夠好,無力和外來房企競爭.
 

　　而萬科等全國性房企,從來不行賄,也不靠市場以外的因素去競爭,其強大的產品設計能力、成本控制能力,將越來越占優勢.
 

　　二線城市不是沒有需求,而是需求有限,這些有限的需求將去向最好的性價比的產品.因此,2016年,在許多二線城市、省會城市,本地房企將逐步退出,全國性品牌房企在當地市場所占份額將進一步擴大.
 

　　九、現有"剛需"房大量"死亡",新型好產品反熱銷
 

　　明源地產研究院書友群群友認為,明年三四線城市剛需房大量死掉,新型好產品反而一定不用擔心去庫存.許多人說起三四線城市,就說"去化難".實際上一個數字根本不足以說明全部的情況.三四線城市,目前的所謂"存量產品",量是非常大,但許多質量都不高,設計很差,好多都是幾年前就蓋起來的.
 

　　產品差,核心在于思路,說白了,就是這些開發商把三四線的消費者當成啥好東西都沒有見過的人,隨便搞個房子就想賺錢.舍不得前期多花設計費用,也舍不得用好材料,還舍不得精雕細琢花工夫.
 

　　但實際上,三四線城市的消費者并不需要這樣的產品,因為:
 

　　1.三四線城市許多就是本地人,家里好歹都有套房,并沒有到不買就沒得住的程度.
 

　　2.三四線城市的消費者每天也上網看電視,看美劇韓劇,對房屋產品的欣賞水平是很高的,一些經常外出旅游的要求就更高.
 

　　3. 三四線城市房子許多本身就比較大,100平左右的房子很正常,所以買房者要"改善"的時候,許多時候并非是從面積角度出發的,也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子.
 

　　因此,三四線城市許多所謂"剛需"樓盤去化難一點都不奇怪.因為許多人需要的是更優秀的"改善"產品,而存量房本身就不是這樣的產品.
 

　　因此,2016年,大量"存量"房將繼續去化難,而一些用心的好房子,將賣得不錯.如果有好的開發商敢于開發"新產品",必然帶來"新需求",實現暢銷.
 

　　十、移動化、扁平化、合伙人仍是房企組織變革方向