“逃離(li)北上廣”，這(zhe)是一(yi)個近幾年(nian)每隔一(yi)段(duan)時間就會被擱在大眾眼(yan)前討(tao)論一(yi)番的(de)議題，這(zhe)些核(he)心城市的(de)生活成本令為數不少的(de)一(yi)部分人不堪負重。而不斷上漲(zhang)的(de)房價，則(ze)令人有一(yi)種不真實的(de)絕望感，工(gong)資再漲(zhang)也跟不上房價。

　　小巴也常(chang)常(chang)有(you)這(zhe)樣(yang)的疑問，房價(jia)現在這(zhe)么高，還會再(zai)漲嗎，以后會不會跌(die)了?

　　不管有錢(qian)沒(mei)錢(qian)，大家都會問這個問題。有能(neng)力(li)做(zuo)房(fang)(fang)產投資(zi)的(de)人問的(de)是(shi)以后買房(fang)(fang)子還能(neng)賺錢(qian)嗎?而暫時買房(fang)(fang)吃力(li)的(de)人問的(de)則是(shi)，未來買房(fang)(fang)會不會越來越困難?

　　如果(guo)我們將(jiang)城市的(de)房(fang)價放(fang)在(zai)一(yi)個分析框架中，就會(hui)發現它在(zai)短期受(shou)到資金、庫(ku)存和政策決定(ding)，但從長期來看，則(ze)是一(yi)種(zhong)人口趨勢與產業(ye)結構(gou)的(de)產物(wu)。它和城市化進程相伴而生(sheng)，那些人口增(zeng)加最(zui)快(kuai)的(de)地區、城市化最(zui)迅(xun)速、產業(ye)結構(gou)最(zui)符合需求的(de)階段，房(fang)價都是高企(qi)并且不斷向上的(de)。

　　美(mei)國(guo)城市(shi)地理學家(jia)納瑟(se)姆(mu)(Ray Northam)研究了當(dang)時(shi)已完成城市(shi)化國(guo)家(jia)的(de)經驗后，在(zai)1979年揭示(shi)了一條簡(jian)明但(dan)深刻的(de)規律：發達國(guo)家(jia)城市(shi)化進(jin)程大致都經歷了類似正(zheng)弦曲(qu)線(xian)上(shang)升的(de)過程。這條曲(qu)線(xian)被命(ming)名為(wei)“納瑟(se)姆(mu)曲(qu)線(xian)”。

　　這(zhe)其中有兩個關(guan)鍵節點(dian)，即城市(shi)(shi)化率達到(dao)30%和70%。城市(shi)(shi)化水(shui)平超(chao)過30%時，這(zhe)個國家將進(jin)入(ru)(ru)一(yi)個經濟高(gao)速(su)增長的階段(duan)，從農業社(she)會進(jin)入(ru)(ru)工業社(she)會，人口快速(su)涌(yong)進(jin)城市(shi)(shi)。當城市(shi)(shi)化達到(dao)70%左右后，第二個拐點(dian)出(chu)現，人口向城市(shi)(shi)遷移(yi)的過程進(jin)入(ru)(ru)平緩發展階段(duan)。

　　中國城市化率在(zai)1998年前后(hou)達到第(di)一(yi)個(ge)拐(guai)(guai)點，在(zai)那(nei)之前，中國只有不到30%的人口生活在(zai)城市中。這(zhe)個(ge)拐(guai)(guai)點適逢房地(di)(di)產(chan)市場商(shang)業化，之后(hou)是波瀾壯闊的房地(di)(di)產(chan)黃金(jin)十年。而根(gen)據國家統計局(ju)公布的數據，2015年中國的城市化率為56.1%，也還在(zai)加速城市化進(jin)程(cheng)中，遠遠沒有達到第(di)二(er)個(ge)拐(guai)(guai)點。

　　但(dan)“逃離北上廣”給我們提了(le)一(yi)(yi)(yi)個(ge)醒，“納瑟(se)姆曲線”揭(jie)示的(de)城(cheng)市(shi)化規律，并(bing)非一(yi)(yi)(yi)種單一(yi)(yi)(yi)的(de)進程(cheng)，這(zhe)其中是分(fen)為兩個(ge)階段的(de)。如果我們去了(le)解美(mei)國、日本、韓國等發達國家的(de)歷史(shi)，就可(ke)以充(chong)分(fen)發現這(zhe)一(yi)(yi)(yi)點。

　　第一階段，城(cheng)(cheng)(cheng)市化率30%-50%，農村人口(kou)涌入(ru)城(cheng)(cheng)(cheng)市。這是一種潮水漫灌式的全面(mian)“入(ru)侵(qin)”，所(suo)有人都往城(cheng)(cheng)(cheng)市遷移，不管大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市還是小城(cheng)(cheng)(cheng)市，而全國中小城(cheng)(cheng)(cheng)市的數量明顯多于大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市，因此大(da)部(bu)分(fen)人其實是去(qu)了中小城(cheng)(cheng)(cheng)市。

　　很(hen)多80后的小伙伴都有(you)(you)這樣(yang)的經歷，他(ta)(ta)們在(zai)90年代和00年代這兩個(ge)十年間，從農(nong)村隨父母(mu)舉家遷往左(zuo)近的小城鎮，他(ta)(ta)們后來有(you)(you)一些上了大學留在(zai)大城市了，有(you)(you)一些畢(bi)業后則回到了自己(ji)的小鎮上。

　　在這個階段，商品(pin)需求大于供給(gei)。一旦(dan)某一樣新產品(pin)在大城(cheng)(cheng)(cheng)市中(zhong)(zhong)被(bei)開發(fa)出來(lai)，很快(kuai)就(jiu)被(bei)復(fu)制到周邊中(zhong)(zhong)小城(cheng)(cheng)(cheng)市，有的(de)(de)甚至復(fu)制到全(quan)國，這種復(fu)制有的(de)(de)時(shi)候是企業(ye)主動(dong)采取的(de)(de)市場擴張，有的(de)(de)是被(bei)動(dong)的(de)(de)，被(bei)競爭(zheng)對(dui)手模仿(fang)了(le)。也(ye)正是因(yin)此，全(quan)國所有的(de)(de)中(zhong)(zhong)小城(cheng)(cheng)(cheng)市都以(yi)發(fa)展制造業(ye)為優先考慮，創造龐大的(de)(de)就(jiu)業(ye)機會(hui)，人口迅速向就(jiu)近的(de)(de)中(zhong)(zhong)小城(cheng)(cheng)(cheng)市靠攏，中(zhong)(zhong)小城(cheng)(cheng)(cheng)市迅速發(fa)展起來(lai)。

　　這(zhe)個過程中(zhong)，大城市和中(zhong)小(xiao)城市的房價(jia)(jia)同步增長(chang)。大城市的房價(jia)(jia)，盡管從絕(jue)對值上(shang)看十分夸張，比(bi)如北京從3千上(shang)漲(zhang)到了(le)3萬。但是從相對比(bi)例上(shang)看，中(zhong)小(xiao)城市的房價(jia)(jia)可(ke)能(neng)也(ye)不遑多讓，從幾(ji)百上(shang)漲(zhang)到幾(ji)千，10倍也(ye)比(bi)比(bi)皆是。

　　小(xiao)巴有一(yi)位朋(peng)友A，居住在杭(hang)州附近的(de)(de)小(xiao)城市，她父母帶著她從(cong)農(nong)村出來(lai)，在1999年以600元(yuan)/平米的(de)(de)價(jia)(jia)格購(gou)買了小(xiao)鎮上(shang)的(de)(de)一(yi)套房子(zi)，現在，這套房子(zi)的(de)(de)價(jia)(jia)格在7000-8000元(yuan)/平米，十五六年漲(zhang)了十幾倍。同一(yi)時間段內(nei)，作為區域中(zhong)心的(de)(de)杭(hang)州房價(jia)(jia)，漲(zhang)幅最(zui)多也就是(shi)如此。這是(shi)一(yi)個全(quan)國房價(jia)(jia)普(pu)漲(zhang)、“閉著眼買套房子(zi)都能賺到錢”的(de)(de)年代。

　　但當(dang)城市化率占比大約達到50%左右，變化來了。

　　幾十(shi)年的(de)(de)工業化發展后，商品產能開始(shi)過剩，制造業在(zai)貢獻經濟增長的(de)(de)首要(yao)地位讓位于(yu)第三產業，而服務(wu)業需(xu)要(yao)建立在(zai)大(da)規模(mo)人口聚集基(ji)礎上。這時大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)與小城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)區(qu)分就(jiu)出(chu)來了，人口眾多的(de)(de)大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，在(zai)三產上能夠提供(gong)中小城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)提供(gong)不了的(de)(de)服務(wu)。

　　小巴的朋友B，來自于一個三四線小城市(shi)，他去年為了(le)(le)(le)(le)女友辭(ci)掉了(le)(le)(le)(le)北京(jing)的工作(zuo)來到(dao)杭(hang)州(zhou)(zhou)。不久他抱怨，杭(hang)州(zhou)(zhou)周(zhou)末(mo)(mo)的各種社群活(huo)動和文(wen)化(hua)活(huo)動相比(bi)(bi)于北京(jing)，差了(le)(le)(le)(le)不止一個量級(ji)。抱怨完，他也(ye)說算了(le)(le)(le)(le)算了(le)(le)(le)(le)，杭(hang)州(zhou)(zhou)還(huan)算不錯了(le)(le)(le)(le)，畢竟比(bi)(bi)他老家還(huan)是好多了(le)(le)(le)(le)。他回(hui)到(dao)老家就發現(xian)，周(zhou)末(mo)(mo)除了(le)(le)(le)(le)約老同學打(da)(da)打(da)(da)游戲打(da)(da)打(da)(da)球，實在也(ye)沒(mei)有什么活(huo)動。

　　到(dao)了這(zhe)個(ge)階段，強者(zhe)恒強的馬太效應開始顯現出來(lai)，全國人口向東南沿海經濟(ji)發(fa)達地區遷移，一(yi)個(ge)省(sheng)份內的人口向省(sheng)會或副省(sheng)級城市(shi)遷移。

　　隨著人口(kou)趨勢的(de)背離，再加上(shang)產業結構(gou)上(shang)的(de)區(qu)別，大(da)城市(shi)(shi)與(yu)中小(xiao)城市(shi)(shi)的(de)房(fang)價也開(kai)始分流。上(shang)半年樓市(shi)(shi)很(hen)火的(de)時候，有一次去物業，一家人正在辦理手(shou)續，小(xiao)巴聽到這(zhe)一對(dui)為子女支(zhi)付(fu)(fu)了首付(fu)(fu)的(de)60后(hou)夫妻無奈(nai)地表(biao)示：“在老家賣掉一套房(fang)子，到杭州還不夠付(fu)(fu)首付(fu)(fu)”。這(zhe)種情(qing)況或許會越(yue)來越(yue)常(chang)見(jian)，但高房(fang)價也會讓(rang)生活在這(zhe)些城市(shi)(shi)里的(de)年輕人不堪負重逃離。

　　中國目前的城市化(hua)率為(wei)56%，達(da)到50%則是在2010年左右，“逃(tao)離北(bei)上(shang)廣”在全社會范圍內被大(da)規模討論，也(ye)是在這個時期開始的。

　　在(zai)個人的投(tou)資理財上，這(zhe)是(shi)一種(zhong)必須(xu)要留意的歷史性(xing)轉(zhuan)折。過去十幾年隨意買房子(zi)的行為(wei)應(ying)該停止(zhi)了，但如果說買房子(zi)不(bu)賺錢了也(ye)不(bu)盡然，只(zhi)是(shi)具備(bei)投(tou)資價值(zhi)的不(bu)動產相比于從前十幾年減(jian)少了，在(zai)做(zuo)房產投(tou)資上需要更(geng)多(duo)的專(zhuan)業(ye)知識。

　　當(dang)我們(men)考(kao)慮城市(shi)時，我們(men)明(ming)白(bai)，人口凈流入(ru)、三產占比不斷提升、資金最多、施政效率高、土地供給合理的城市(shi)房價(jia)顯(xian)然更有潛力(li)。

　　而當涉及具體的某一套(tao)房子，哪(na)些地段更(geng)(geng)好(hao)(hao)、哪(na)些開放(fang)商顯(xian)然更(geng)(geng)令人放(fang)心、怎么(me)樣的戶型最好(hao)(hao)、如何裝修更(geng)(geng)加實(shi)用等等，更(geng)(geng)是需要好(hao)(hao)好(hao)(hao)花(hua)時(shi)間去思考與(yu)學習(xi)的。更(geng)(geng)多請訪問。