2016年春節剛過，上海(樓盤)、深圳(樓盤)等一線城市房地產交易中心排隊過戶場面火爆，二手房業主頻頻跳價，一線城市房價出現了脫韁式上漲的現象。然而，一些業內大佬對房地產行業的看法并沒有市場所表現的那么樂觀，房地產告別黃金年代，行業利潤率持續下滑已是不爭的事實。

 　　那么在存量房時代，房地產行業是否還有投資機會?上海大觀股權投資基金有限公司(簡稱“大觀基金”)副總裁孫啟元在接受媒體采訪時表示，房地產依然是重要投資渠道。

　　尋找結構性機會

 　　大觀基金是一家從事私募基金管理業務的專業機構，擁有私募股權投資、影視投資、并購基金、地產基金、夾層與信用投資、證券投資六大業務板塊。其中，房地產業務占比在30%以上。

 　　一份來自清華大學的報告稱，從2006年第一季度到2015年第四季度十年間，北京(樓盤)、上海、天津(樓盤)、深圳、成都、大連(樓盤)、武漢(樓盤)和西安(樓盤)八個典型城市房價總體上漲255.1%，年均上漲13.5%，房地產業財富聚集速度令人咋舌。

 　　孫啟元認為，盡管近年來房地產行業利潤持續下滑，但從大觀基金調研結果來看，房地產仍然是高凈值人群資產配置中的重要資產類別。“盡管房地產行業已經告別了黃金時代，但未來十年的房地產仍是大行業。私募基金作為管理財富的手段，其靈活度非常高，仍然可以從地產行業的復雜變局中尋找到結構性機會”。

 　　孫啟元進一步解釋說，對于萬科、綠地等大型開發商而言，由于自身已經有較好的低成本融資渠道，地產基金對于其吸引力不大。但是，中小型開發商由于品牌、資金實力一般，是地產基金的主要需求者。這就要求地產基金具備極強的專業性，對房地產行業有深刻理解。而所謂結構性機會，是指在房產開發利潤走低的情況下，通過專業性尋找房地產價值洼地。

 　　“大觀基金選擇項目，首先會從開發商角度考察，開發商團隊以前做過什么項目、擅長做什么;第二，考察項目本身，項目的性質、板塊等;第三，對還款來源的考察，即項目本身是否能夠短期盈利，或者交易對手有無其他還款來源;第四，國家宏觀經濟和政策導向。”孫啟元如此表示。

 　　例如，大觀基金在浙江臺州(樓盤)投資了一個房地產項目，該項目由某知名開發商進行開發。孫啟元說，之所以能夠獲得優質項目，是因為大觀基金不僅為該項目提供融資服務，而且還為其提供從開發到運營等全產業鏈的資源整合服務。

 　　孫啟元還表示，大觀基金也會去二三線城市尋求開發類項目并購機會，二三線城市因板塊不同，依然存在可觀的投資回報。

　　盤活存量資產

 　　除了在開發類項目中尋找結構性機會，盤活存量資產是大觀基金看到的另一個房地產投資機會。過去，房地產行業以土地增值為核心，然而在存量房時代，房地產行業將以經營創造價值為核心。目前，包括萬達在內的開發商，紛紛開始注重向服務和運營進行轉型。

 　　對此，孫啟元表示，相比于住宅開發市場的回報率逐漸降低，綜合體、商業地產、產業地產等持有型物業或將成為新興的房地產投資機會。大觀基金在一線城市收購存量資產，深度挖掘優質商業地產、住宅底商等，通過經營改造，讓租金提升、資產增值。

 　　“中國地產的風險和矛盾集中在傳統住宅市場，住宅以外細分領域機會依然巨大。由于物業費屬于收益類資產，且穩定性非常高，因此能夠給投資者帶來極為可觀的收益。”孫啟元說道。

 　　另外，大觀基金還會收購那些價值還未完全挖掘出來的存量資產項目，進行重新打包、梳理，最后通過其他機構收購溢價退出。

 　　孫啟元表示，專業、過硬的資產管理能力是大觀基金的基石。地產基金不能再像以往，通過簡單地以高息貸方式賺取息差來獲取收益，而是必須要在投融管退中體現專業性。更多最新數據分析、市場分析報告、市場調研、行業分析，請訪問。