脫歐后的(de)第一個危(wei)機(ji)爆發了
一周之(zhi)(zhi)內(nei),英國已經有六只房地產基金宣布暫停贖回,但是(shi)現在情況又變得(de)更(geng)加惡化,兩只地產基金將估值下(xia)調百分之(zhi)(zhi)五(wu)(wu)至百分之(zhi)(zhi)十五(wu)(wu),也就是(shi)投資(zi)人一夜之(zhi)(zhi)間就損(sun)失巨大,而且這種損(sun)失還將繼續擴大。
那為什么會造成目前(qian)的這(zhe)種情(qing)況(kuang)呢?這(zhe)就(jiu)是危機的爆發的早期跡象:

1、突然(ran)間的流動性消失。
英(ying)國(guo)(guo)(guo)脫(tuo)歐后,全球投資者已(yi)經對歐洲的(de)前景極度不看好,英(ying)國(guo)(guo)(guo)是(shi)歐洲流動(dong)性和最自(zi)由(you)的(de)國(guo)(guo)(guo)家(jia),大量的(de)資金(jin)開(kai)(kai)始從(cong)英(ying)國(guo)(guo)(guo)流出,這導(dao)致英(ying)國(guo)(guo)(guo)的(de)流動(dong)性緊張開(kai)(kai)始。
2、全球的(de)(de)投資者開始拋售(shou)英國的(de)(de)資產(chan),而且(qie)是不計后果(guo)的(de)(de)拋售(shou)
。如果拋售(shou)的是(shi)(shi)債券等(deng),這些資產流動性好(hao),暫時影響不大(da),但是(shi)(shi)房(fang)地產流動性差(cha),一(yi)旦以(yi)暴跌的價格拋售(shou),那么就引起了(le)一(yi)連串的反應。
3、發行這(zhe)(zhe)些(xie)房地(di)產基(ji)金的大(da)多是(shi)英國(guo)的金融機(ji)構(gou),包(bao)括保險機(ji)構(gou)等,持(chi)有(you)這(zhe)(zhe)些(xie)地(di)產基(ji)金的也(ye)是(shi)很多機(ji)構(gou),也(ye)就是(shi)在(zai)這(zhe)(zhe)場拋售狂潮初期,機(ji)構(gou)非常受傷。
4、一(yi)旦這(zhe)些英(ying)國的金(jin)融(rong)受(shou)傷(shang),資(zi)本(ben)金(jin)受(shou)到重創,那么會(hui)導致流動性更加緊縮,更加惡性循(xun)環(huan)。
那接下來(lai)英國會采取什么(me)方式來(lai)拯救這(zhe)個危(wei)機呢?
1、在流動(dong)性緊張從地產基金蔓延到商業銀行、保險機構(gou)的時候(hou),英國(guo)央(yang)行會開始入(ru)場直(zhi)接(jie)購買這些金融(rong)機構(gou)的債券,或(huo)者(zhe)直(zhi)接(jie)注資金融(rong)機構(gou)。
2、房地(di)(di)產(chan)流動(dong)性的消失,會(hui)導致英(ying)國金融機構越來(lai)越被動(dong),接(jie)下(xia)來(lai)英(ying)國的銀行壞(huai)賬率會(hui)因為房地(di)(di)產(chan)危(wei)機而(er)大(da)大(da)增加。不排除(chu)英(ying)國央(yang)行會(hui)直接(jie)出手(shou)支持房地(di)(di)產(chan)。
以(yi)上兩種方式很容易(yi)理解(jie),但是(shi)這又會導致另外一個(ge)嚴重后果,
那就是(shi)英(ying)國(guo)(guo)的貨幣(bi)英(ying)鎊(bang)的匯率(lv)會暴跌,除非美聯儲、歐洲(zhou)央行(xing)和(he)英(ying)國(guo)(guo)央行(xing)一起出手(shou)釋放流動性,但是(shi)這很難。
英國房地產(chan)(chan)基(ji)金的流(liu)動性危(wei)機(ji)才剛(gang)開始,這是多米諾骨牌的第一張,正如(ru)2008年次貸(dai)危(wei)機(ji)開始,發生危(wei)機(ji)的都是和房地產(chan)(chan)相關(guan)的產(chan)(chan)品,因為房地產(chan)(chan)流(liu)動性太差(cha),危(wei)機(ji)一來,房地產(chan)(chan)首當其沖。
英國僅(jin)僅(jin)是危機的開始(shi),因為(wei)資(zi)本總是從(cong)最自(zi)由的地(di)方開始(shi)流(liu)出(chu),接下來流(liu)動(dong)性危機將會蔓延到(dao)整個歐洲大陸,從(cong)自(zi)由的地(di)方蔓延到(dao)不(bu)自(zi)由的地(di)方!
海(hai)外買房(fang)也已經變(bian)成了(le)個(ge)坑
現在(zai)海外購(gou)房其實(shi)也已經進入了坑模式,換(huan)句(ju)話說你很(hen)可能出去(qu)當了接盤俠。
之所以這(zhe)么(me)說,主(zhu)要是(shi)看到了幾個市場已經(jing)出(chu)現(xian)了明確的(de)信號,就拿(na)中國(guo)人最(zui)喜(xi)歡買房的(de)幾個國(guo)家來說,美國(guo)、英國(guo)、澳大利亞、加拿(na)大都出(chu)現(xian)了大幅的(de)房價(jia)上漲(zhang)。而且已經(jing)進入了最(zui)后的(de)泡沫階段。
首先看(kan)美國(guo),
最近幾年美(mei)(mei)國(guo)(guo)房(fang)子連年漲價(jia),幾乎回到了(le)次貸危機前的(de)(de)水平(ping),幾個(ge)中(zhong)國(guo)(guo)人(ren)特別愛去的(de)(de)城市(shi),洛杉磯、舊(jiu)金山、紐約、西雅圖都是(shi)房(fang)價(jia)上漲的(de)(de)重(zhong)(zhong)災區(qu),但問題(ti)是(shi)房(fang)價(jia)上漲美(mei)(mei)國(guo)(guo)人(ren)還都不(bu)買房(fang),美(mei)(mei)國(guo)(guo)自(zi)有住房(fang)率(lv)從2007年的(de)(de)70%,一路(lu)狂跌,跌到了(le)1960年代(dai)的(de)(de)水平(ping)。換(huan)句話(hua)說美(mei)(mei)國(guo)(guo)的(de)(de)房(fang)子漲價(jia),但都不(bu)是(shi)美(mei)(mei)國(guo)(guo)人(ren)自(zi)己買的(de)(de),相信這其中(zhong)中(zhong)國(guo)(guo)人(ren)的(de)(de)貢獻不(bu)小。美(mei)(mei)國(guo)(guo)銀行經濟學家預警,目前,房(fang)價(jia)和(he)收入嚴重(zhong)(zhong)背離,美(mei)(mei)國(guo)(guo)的(de)(de)房(fang)價(jia)被高估(gu)了(le)14%。”
其次,英(ying)國的情況更糟。
英(ying)國財(cai)政部(bu)的預測是英(ying)國脫(tuo)歐會導(dao)致(zhi)(zhi)英(ying)國房(fang)地產(chan)在未來兩(liang)年跌去(qu)10%--18%。惠譽更是預測英(ying)國脫(tuo)歐會導(dao)致(zhi)(zhi)英(ying)國房(fang)地產(chan)在未來兩(liang)年跌去(qu)25%。
第三(san),澳大(da)利亞,
新西(xi)蘭(lan)也是(shi)(shi)中國人(ren)熱衷(zhong)的買房(fang)地,人(ren)口稀少氣候宜人(ren),還(huan)有(you)便宜的牛(niu)奶和牛(niu)肉。但是(shi)(shi)澳(ao)(ao)大利(li)(li)亞(ya)政(zheng)府已(yi)經(jing)(jing)開始警告,澳(ao)(ao)洲已(yi)經(jing)(jing)是(shi)(shi)全球房(fang)價(jia)(jia)最(zui)高估的地方之一(yi),巴克萊銀行預計,相(xiang)對(dui)澳(ao)(ao)洲人(ren)口和購買力驅動(dong)因(yin)素而言,澳(ao)(ao)洲房(fang)屋價(jia)(jia)格(ge)被明顯高估了(le)多達22%。目前主要是(shi)(shi)移民過度涌入導致的房(fang)價(jia)(jia)泡沫,這個(ge)(ge)隱(yin)患(huan)很(hen)可(ke)能引(yin)起失業問題(ti),而糟糕的還(huan)有(you)澳(ao)(ao)大利(li)(li)亞(ya)的鄰居新西(xi)蘭(lan),情況(kuang)也大概類似。有(you)個(ge)(ge)朋(peng)友在新西(xi)蘭(lan),奧克蘭(lan)和惠(hui)靈頓的房(fang)價(jia)(jia)最(zui)近幾年漲了(le)一(yi)倍,這種情況(kuang)之前從未發(fa)生過。對(dui)于這樣的局面,澳(ao)(ao)大利(li)(li)亞(ya)政(zheng)府準備(bei)給外面的投資者加(jia)新稅,以主動(dong)刺破房(fang)價(jia)(jia)的泡沫。保護本(ben)國人(ren)利(li)(li)益。
第四,加拿大正在受災,
多倫(lun)多和溫(wen)(wen)哥華(hua)的(de)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場持(chi)續升溫(wen)(wen),數(shu)據顯示這兩大城市(shi)今(jin)年(nian)(nian)6月(yue)房(fang)(fang)價(jia)同(tong)比分別上漲(zhang)16.8%和32%。今(jin)年(nian)(nian)6月(yue)溫(wen)(wen)哥華(hua)地(di)區房(fang)(fang)屋(wu)基準(zhun)價(jia)格為91.78萬加(jia)元(約合70.57萬美(mei)元),換句話說,溫(wen)(wen)哥華(hua)去年(nian)(nian)的(de)房(fang)(fang)價(jia)才(cai)是50萬美(mei)元,而(er)十年(nian)(nian)之前房(fang)(fang)價(jia)是37萬美(mei)元。可(ke)(ke)見這兩年(nian)(nian)的(de)溫(wen)(wen)哥華(hua)房(fang)(fang)價(jia)漲(zhang)勢之快,已經讓人始料不及。加(jia)拿大央行(xing)于6月(yue)初發(fa)出風險警示,稱兩地(di)目前的(de)房(fang)(fang)價(jia)漲(zhang)勢不可(ke)(ke)持(chi)續。加(jia)拿大聯邦政府也于上月(yue)成立(li)工作組(zu)監控兩地(di)房(fang)(fang)市(shi)。
這兩(liang)年(nian)國(guo)內(nei)的(de)(de)房(fang)(fang)子貴了,中國(guo)人看起來真的(de)(de)富(fu)了,有(you)錢(qian)就招事兒,想全(quan)球化資產配(pei)置,但(dan)無奈咱們就這點本事,所以除了買房(fang)(fang)子確實別(bie)的(de)(de)不會,而且(qie)基本都是拿(na)胡(hu)蘿(luo)卜(bu)釣魚的(de)(de)小白兔,覺得國(guo)內(nei)房(fang)(fang)價永遠漲,國(guo)外房(fang)(fang)價也虧不了。其實想想,怎(zen)么(me)可能!人家(jia)的(de)(de)房(fang)(fang)子是拿(na)來住的(de)(de),而且(qie)每年(nian)要有(you)稅的(de)(de)成(cheng)本,還有(you)匯率的(de)(de)波動(dong)風(feng)險。
所以看(kan)(kan)看(kan)(kan)吧,世(shi)界是(shi)公平的(de),靠房子(zi)發財(cai)的(de)人,也必然會折在房子(zi)上。
中國房地產的(de)風暴已從英國啟程!
英國最大的一個房地(di)產投資(zi)基金Standard Life英國地(di)產基金在7月4日宣(xuan)布終止交易,因為該基金面對的資(zi)金贖回(hui)要求(qiu)非常之大。
根(gen)據彭(peng)博社的數據,Standard Life英(ying)(ying)國地產(chan)基金(jin)(jin)在5月底(di),其資產(chan)的13%為現(xian)金(jin)(jin),在同類基金(jin)(jin)中流動性(xing)算是很強的。流動性(xing)這么強的大(da)地產(chan)基金(jin)(jin)宣(xuan)布終止交易(yi),可見事態絕非一(yi)般性(xing)嚴重。7月5日,英(ying)(ying)國最大(da)的另兩家房地產(chan)基金(jin)(jin)M&G UK Property Fund和Aviva Investors Property Trust也宣(xuan)布終止交易(yi)。這樣(yang)一(yi)來,這三(san)家基金(jin)(jin)總(zong)共(gong)凍結了(le)120億(yi)美元的資產(chan)。這種(zhong)情(qing)形(xing)上(shang)一(yi)次出現(xian)還是在2007-2008年全球金(jin)(jin)融(rong)海嘯中。那之后,英(ying)(ying)國房地產(chan)從峰頂跌到(dao)谷底(di)總(zong)共(gong)跌掉了(le)40%以上(shang)。山雨欲(yu)來風滿樓,英(ying)(ying)國房地產(chan)市(shi)場(chang)料(liao)將面臨重大(da)調整。
可憐了那些抄底英國(guo)房(fang)地產(chan)的中國(guo)豪客,今(jin)次算是抄在山(shan)頂(ding)上了。
比如王健林去年(nian)花(hua)了(le)7.7億元(yuan)在(zai)(zai)倫敦買了(le)處豪宅,另外(wai)至2014年(nian)底萬達集團在(zai)(zai)英(ying)(ying)(ying)國(guo)(guo)(guo)累計(ji)投資(zi)了(le)40億英(ying)(ying)(ying)鎊;再者,從(cong)2014年(nian)初(chu)到2016年(nian)第(di)一季度,中(zhong)國(guo)(guo)(guo)土豪總共花(hua)了(le)58億美元(yuan)購買倫敦地(di)產(chan)(chan)。中(zhong)國(guo)(guo)(guo)投資(zi)者事實上已成為高(gao)位接盤俠。英(ying)(ying)(ying)國(guo)(guo)(guo)財政部(bu)的預(yu)測(ce)是英(ying)(ying)(ying)國(guo)(guo)(guo)脫歐會(hui)導致英(ying)(ying)(ying)國(guo)(guo)(guo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)在(zai)(zai)未來兩(liang)年(nian)跌去10%--18%。惠譽更(geng)是預(yu)測(ce)英(ying)(ying)(ying)國(guo)(guo)(guo)脫歐會(hui)導致英(ying)(ying)(ying)國(guo)(guo)(guo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)在(zai)(zai)未來兩(liang)年(nian)跌去25%。所(suo)以全球資(zi)產(chan)(chan)配置并不(bu)是因為不(bu)看好中(zhong)國(guo)(guo)(guo),就把資(zi)產(chan)(chan)轉(zhuan)出中(zhong)國(guo)(guo)(guo),去英(ying)(ying)(ying)美買房(fang)子那么簡單(dan)。
更值得警惕的(de)(de)是,英(ying)國的(de)(de)房地產(chan)面臨重大調整,這意(yi)味著中國的(de)(de)房地產(chan)也大勢不妙。不信,讓(rang)我們看下面的(de)(de)數(shu)據圖(tu):
英國房價(jia)指數(shu)年(nian)同比增速(su)(藍色(se)),中國70城市新(xin)建住宅價(jia)格指數(shu)年(nian)同比增速(su)(黃色(se)) 數(shu)據(ju)來源:彭博(bo)社
是(shi)不是(shi)有點腦洞大開的(de)趕腳?過去十多(duo)年的(de)數據表明英(ying)國和(he)中國的(de)房(fang)地產周期高度吻合,英(ying)國房(fang)價(jia)指數年同比(bi)增速和(he)中國70城市新建住宅(zhai)價(jia)格指數年同比(bi)增速極度正(zheng)相關。
未來兩年英(ying)國(guo)(guo)房(fang)地(di)產(chan)將面臨重(zhong)大調整,這(zhe)意味著(zhu)未來兩年中(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地(di)產(chan)也將面臨重(zhong)大調整。中(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地(di)產(chan)的風暴已從(cong)英(ying)國(guo)(guo)啟程(cheng)。
中英房地產市(shi)場怎(zen)么會共振?
為什么(me)會形成如(ru)此奇特的(de)(de)(de)現(xian)象(xiang)?因(yin)(yin)為美(mei)(mei)國是(shi)全(quan)球(qiu)(qiu)套(tao)(tao)利(li)資金(jin)的(de)(de)(de)來源(yuan),中(zhong)(zhong)(zhong)國是(shi)全(quan)球(qiu)(qiu)美(mei)(mei)元(yuan)套(tao)(tao)利(li)交(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin),英(ying)國是(shi)離(li)岸美(mei)(mei)元(yuan)金(jin)融中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)。說得直白(bai)一點,就是(shi)美(mei)(mei)國的(de)(de)(de)全(quan)球(qiu)(qiu)套(tao)(tao)利(li)資本的(de)(de)(de)來源(yuan)地(di),中(zhong)(zhong)(zhong)國是(shi)全(quan)球(qiu)(qiu)套(tao)(tao)利(li)資本割(ge)羊(yang)(yang)毛(mao)的(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)要場地(di),而(er)英(ying)國是(shi)套(tao)(tao)利(li)資本收割(ge)羊(yang)(yang)毛(mao)的(de)(de)(de)中(zhong)(zhong)(zhong)轉站。所以英(ying)鎊兌美(mei)(mei)元(yuan)匯(hui)率和人(ren)(ren)民(min)幣兌美(mei)(mei)元(yuan)匯(hui)率會形成如(ru)此獨(du)特的(de)(de)(de)現(xian)象(xiang)(人(ren)(ren)民(min)幣匯(hui)率升值通(tong)道吸(xi)引(yin)熱錢進(jin)來套(tao)(tao)利(li),人(ren)(ren)民(min)幣匯(hui)率貶值通(tong)道套(tao)(tao)利(li)資金(jin)開始反轉)。再加上,房地(di)產是(shi)全(quan)球(qiu)(qiu)套(tao)(tao)利(li)資本收割(ge)羊(yang)(yang)毛(mao)的(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)要工(gong)具,因(yin)(yin)此英(ying)國和中(zhong)(zhong)(zhong)國的(de)(de)(de)房地(di)產周期(qi)也高(gao)度正(zheng)相(xiang)關。全(quan)球(qiu)(qiu)套(tao)(tao)利(li)(割(ge)羊(yang)(yang)毛(mao))是(shi)一個多(duo)地(di)域高(gao)度協調(diao)的(de)(de)(de)資金(jin)運動。
英國的房地(di)產(chan)進入風暴中心(xin),這意味著中國的房地(di)產(chan)也離風暴中心(xin)不遠了。一(yi)葉知秋,通(tong)過大數據分析,我們(men)看到了英國和(he)中國房地(di)產(chan)周期(qi)的關(guan)聯。由是(shi)觀(guan)之,中國房地(di)產(chan)正(zheng)在逼近超級大拐點,這將是(shi)最后(hou)的海天(tian)盛筵。
全球資產配置難(nan)度空前加大
這意味著未來全(quan)(quan)球(qiu)資(zi)產配置的(de)(de)(de)難度會非常大(da)。正如筆(bi)者在(zai)6月3日的(de)(de)(de)智庫專欄《國(guo)(guo)際原(yuan)油和中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)樓價暴漲:全(quan)(quan)球(qiu)第三輪金(jin)(jin)融(rong)(rong)危機前(qian)的(de)(de)(de)最后套利!》一(yi)文中(zhong)(zhong)指出:“美聯儲加(jia)息周(zhou)期(qi)和縮表(biao)疊加(jia)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)M2同(tong)比增速坍塌,全(quan)(quan)球(qiu)流(liu)動(dong)性會坍塌。全(quan)(quan)球(qiu)金(jin)(jin)融(rong)(rong)體(ti)系最大(da)的(de)(de)(de)系統性風險沒有(you)排除掉。這個靴子沒有(you)落地,快要落地。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)M2同(tong)比增速是全(quan)(quan)球(qiu)金(jin)(jin)融(rong)(rong)安全(quan)(quan)的(de)(de)(de)關(guan)鍵所(suo)在(zai),也是原(yuan)油走勢的(de)(de)(de)關(guan)鍵所(suo)在(zai)。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)M2同(tong)比增速,今年(nian)8月左右(you)這兩個變量將令(ling)全(quan)(quan)球(qiu)進(jin)入金(jin)(jin)融(rong)(rong)海(hai)嘯(xiao)狀態。至于這個底多深,會不會打破(po)08年(nian)海(hai)嘯(xiao)的(de)(de)(de)前(qian)底,目前(qian)無法(fa)說清,只能(neng)說很深,具體(ti)有(you)多深,得海(hai)嘯(xiao)模式啟動(dong)后具體(ti)觀察。屆時人民幣匯率,中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房地產,A股,新興市場資(zi)產,原(yuan)油,大(da)宗(zong)商品,美股,美國(guo)(guo)債券(quan)市場等等都將面臨向下的(de)(de)(de)重大(da)調(diao)整。”
不(bu)(bu)光是中(zhong)國,英國,美國,乃至全球(qiu)的風險資產,在美聯儲加息(xi)周期(qi)和縮表疊加中(zhong)國中(zhong)國的M2同比(bi)增(zeng)速坍(tan)塌導(dao)致(zhi)的全球(qiu)流動性坍(tan)塌中(zhong),都(dou)將面臨(lin)重大的下調(diao)。全球(qiu)資產配置并(bing)不(bu)(bu)是因為不(bu)(bu)看好中(zhong)國,就(jiu)把資產轉出中(zhong)國,去英美購買(mai)資產那(nei)么簡單。搞不(bu)(bu)好就(jiu)到別國做了高位接盤(pan)俠。
危(wei)守(shou)正出奇之(zhi)道
很(hen)多人講,不看(kan)好中(zhong)國,
那么就應該內置人民幣債(zhai)務,外置美元資(zi)產(外幣資(zi)產),這個大(da)方向(xiang)沒錯
,但也要(yao)注(zhu)意(yi)未(wei)來全(quan)球宏觀(guan)形勢的(de)(de)(de)一(yi)個(ge)基本面(mian)特(te)征就是(shi)流動性緊縮,所以內置人民幣(bi)債(zhai)務和外置美元資(zi)產(chan)(外幣(bi)資(zi)產(chan))的(de)(de)(de)行為(wei)一(yi)定要(yao)把(ba)握好度,美元資(zi)產(chan)(外幣(bi)資(zi)產(chan))應(ying)該著(zhu)重低(di)風(feng)險(xian),低(di)杠桿(gan)桿(gan),高(gao)流動性;人民幣(bi)債(zhai)務的(de)(de)(de)杠桿(gan)也要(yao)控制好;而至于高(gao)風(feng)險(xian)的(de)(de)(de)人民幣(bi)資(zi)產(chan)(房地產(chan),A股等)更(geng)是(shi)要(yao)盡(jin)早做處理。耐心等待資(zi)產(chan)價格通縮結束,全(quan)球貨幣(bi)供應(ying)筑底(di)反轉,那個(ge)時候(hou)低(di)風(feng)險(xian),低(di)杠桿(gan)桿(gan),高(gao)流動性的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)組(zu)合就可以在充分(fen)保值甚至增值的(de)(de)(de)情況(kuang)下抄底(di)全(quan)球風(feng)險(xian)資(zi)產(chan),實現長周期的(de)(de)(de)風(feng)險(xian)收(shou)益(yi)率最佳的(de)(de)(de)回報。這也是(shi)智庫多年全(quan)球配研究以及實操的(de)(de)(de)經驗(yan)總結。
低(di)(di)風(feng)險(xian),低(di)(di)杠桿(gan)(gan)桿(gan)(gan),高流動性,耐(nai)得寂寞才能守(shou)正出(chu)奇。現在是全球資(zi)本(ben)市場的苦(ku)寒,你是要在過早的綻放中凋(diao)謝(xie),還(huan)是等(deng)待梅花香自苦(ku)寒來(lai)的反轉。
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