日(ri)前，國務院出臺(tai)(tai)的《關于創新政府配置資源方式(shi)的指導意見》提出，支持各地區在房地產(chan)稅等方面探(tan)索創新，引發市場(chang)熱議。在中央明確(que)“房子是(shi)用(yong)來住的，不是(shi)用(yong)來炒的”這一定(ding)位后(hou)，各地調控政策(ce)陸續出臺(tai)(tai)，曾經被認為(wei)是(shi)降低房價“利器”的房地產(chan)稅再次成為(wei)關注的焦點(dian)。

　　爭議三大(da)焦點

 　　對于(yu)征收房(fang)地產(chan)稅(shui)，目前(qian)有(you)較大的(de)爭(zheng)議：一是(shi)合(he)法(fa)性(xing)的(de)問(wen)(wen)題(ti)，二是(shi)必要性(xing)問(wen)(wen)題(ti)，三是(shi)如何征收的(de)問(wen)(wen)題(ti)。

　　1.該(gai)不(bu)該(gai)征(zheng)?

　　我國現行稅(shui)(shui)制體系中，只有(you)“房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)”，僅限于(yu)單(dan)位和個人的經營性房(fang)地產(chan)(chan)。而(er)房(fang)地產(chan)(chan)稅(shui)(shui)包(bao)括(kuo)房(fang)地產(chan)(chan)業營業稅(shui)(shui)、房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)、城鎮土地使用(yong)稅(shui)(shui)、城市(shi)房(fang)地產(chan)(chan)稅(shui)(shui)、印花稅(shui)(shui)等。

　　房地(di)產稅到(dao)底應不應該征收(shou)?諸如美國(guo)、加拿大、日本等(deng)國(guo)家，土(tu)地(di)屬于私有(you)，因為土(tu)地(di)增值(zhi)，附著于土(tu)地(di)之上的房屋(wu)也(ye)跟(gen)著升值(zhi)，地(di)方(fang)政府(fu)會向房屋(wu)持有(you)人征收(shou)房地(di)產稅。

　　但是(shi)中國的(de)土地(di)歸(gui)國有，老百姓擁有的(de)只(zhi)是(shi)房(fang)屋(wu)的(de)所有權(quan)和(he)使(shi)用(yong)權(quan)，對土地(di)只(zhi)有70年的(de)使(shi)用(yong)權(quan)，租(zu)金(jin)已經在買房(fang)時一次性交付。后期增值的(de)是(shi)土地(di)，房(fang)屋(wu)因(yin)為老化(hua)破損不(bu)僅不(bu)升值還貶值，既然(ran)貶值就不(bu)應(ying)該征收房(fang)產(chan)增值稅。

　　對此(ci)，經(jing)(jing)濟學(xue)家賈(jia)康認為(wei)：土地(di)出讓金是(shi)地(di)租，以土地(di)終極所有權為(wei)經(jing)(jing)濟依據去征(zheng)收地(di)租。征(zheng)稅有一個公權力的(de)背景(jing)，是(shi)以政治上的(de)權力為(wei)背景(jing)的(de)依法強(qiang)制(zhi)征(zheng)收。租和稅在各個經(jing)(jing)濟體實際都是(shi)各行其道，不是(shi)兩者只能取其一的(de)關系。

　　2.能否調控(kong)房(fang)價?

　　以調(diao)控房(fang)(fang)(fang)價和收入分配(pei)為(wei)由征收房(fang)(fang)(fang)地(di)產稅，理由不充分。因為(wei)房(fang)(fang)(fang)價和收入分配(pei)受到諸多復雜因素的影響(xiang)，房(fang)(fang)(fang)地(di)產稅只(zhi)是影響(xiang)因素之一，最終是否有效或者影響(xiang)程度有多大是難以評估的，這(zhe)就使調(diao)控房(fang)(fang)(fang)價或者收入再分配(pei)的政策目標變(bian)得模糊不清。

　　從增加(jia)地(di)方(fang)稅收的角度，房地(di)產(chan)(chan)稅短(duan)期(qi)(qi)難以替(ti)代(dai)土(tu)地(di)財政。由于較(jiao)高(gao)的豁免設置、較(jiao)低(di)的累計稅率(lv)設置、大量房產(chan)(chan)難以統計和確(que)權、真(zhen)實城(cheng)鎮化率(lv)較(jiao)低(di)等因素(su)，即使(shi)開(kai)征個(ge)人住房房產(chan)(chan)稅，短(duan)期(qi)(qi)內也難以替(ti)代(dai)土(tu)地(di)出讓收入。

　　另外，目前樓市出(chu)現嚴重分化(hua)，人(ren)口流失的中(zhong)小(xiao)城(cheng)市房(fang)(fang)(fang)(fang)屋嚴重過剩，賣(mai)不(bu)出(chu)去、租(zu)不(bu)出(chu)去，如果開征房(fang)(fang)(fang)(fang)地產稅(shui)，勢必對這些城(cheng)市的經濟產生巨大(da)負面作用，有可能導致(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋庫(ku)存量(liang)進一步(bu)上升。在一線和(he)(he)強二線由于供不(bu)應(ying)求，一致(zhi)性(xing)(xing)預期下房(fang)(fang)(fang)(fang)地產稅(shui)轉嫁，推高房(fang)(fang)(fang)(fang)價和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu);在三四線城(cheng)市，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產稅(shui)將抑制改善性(xing)(xing)和(he)(he)投資(zi)性(xing)(xing)需(xu)求，僅剩城(cheng)鎮人(ren)口增(zeng)加和(he)(he)棚改動遷(qian)兩個(ge)途徑去庫(ku)存，去化(hua)周期大(da)幅延長。

　　3.如(ru)何征收?

　　首先是房(fang)(fang)屋性(xing)(xing)質問題(ti)。由于(yu)歷史遺留(liu)原因，現存房(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)、福利房(fang)(fang)、央(yang)產(chan)(chan)房(fang)(fang)、軍產(chan)(chan)房(fang)(fang)、小產(chan)(chan)權房(fang)(fang)、經濟適用房(fang)(fang)、集資房(fang)(fang)、兩限房(fang)(fang)等不(bu)同類型的(de)房(fang)(fang)屋，產(chan)(chan)權性(xing)(xing)質差別大(da)，稅基不(bu)統一。

　　其次(ci)是征收(shou)標(biao)準問題(ti)。關于征稅(shui)(shui)(shui)范圍(wei)、計稅(shui)(shui)(shui)依據、稅(shui)(shui)(shui)率制(zhi)定，以(yi)及稅(shui)(shui)(shui)收(shou)減免等課稅(shui)(shui)(shui)細節的制(zhi)定還存在(zai)爭(zheng)(zheng)議。在(zai)中國，住房(fang)保(bao)有(you)(you)環節的房(fang)地產稅(shui)(shui)(shui)，要考慮以(yi)免稅(shui)(shui)(shui)條(tiao)款(kuan)對應(ying)住房(fang)基(ji)本保(bao)障、設(she)計扣除“第(di)一(yi)(yi)(yi)單位”的具體(ti)標(biao)準，具體(ti)而(er)言是按人均(jun)面積(ji)扣，還是按套(tao)(tao)(tao)(tao)數扣，是有(you)(you)爭(zheng)(zheng)議的。社科院曾經提(ti)出(chu)方案，設(she)計為人均(jun)40平米(mi)，但也有(you)(you)不同意見，立法(fa)中大(da)家(jia)(jia)需尋求最大(da)公約數。有(you)(you)人會(hui)認為應(ying)60平米(mi)，有(you)(you)人會(hui)認為應(ying)該從(cong)第(di)一(yi)(yi)(yi)套(tao)(tao)(tao)(tao)房(fang)扣除，但也有(you)(you)人說扣除第(di)一(yi)(yi)(yi)套(tao)(tao)(tao)(tao)房(fang)會(hui)催生離婚潮。也有(you)(you)建議以(yi)單親家(jia)(jia)庭(ting)第(di)一(yi)(yi)(yi)套(tao)(tao)(tao)(tao)房(fang)、雙(shuang)親家(jia)(jia)庭(ting)前兩套(tao)(tao)(tao)(tao)房(fang)扣除，從(cong)第(di)三套(tao)(tao)(tao)(tao)房(fang)開(kai)始征。然而(er)，究竟設(she)定怎樣(yang)的標(biao)準較(jiao)為合理，目前也難以(yi)達成一(yi)(yi)(yi)致。

　　關于房(fang)地產稅計稅余值(zhi)的(de)(de)(de)估(gu)(gu)價(jia)流程(cheng)，目(mu)前(qian)尚未建立統一的(de)(de)(de)標(biao)準。當前(qian)房(fang)地產估(gu)(gu)價(jia)的(de)(de)(de)中介機構較(jiao)為分散(san)，部分二手房(fang)出(chu)于避稅的(de)(de)(de)考慮，實際交易價(jia)格和官方系統的(de)(de)(de)登記價(jia)格差(cha)距較(jiao)大。而(er)且不動(dong)產的(de)(de)(de)獨(du)一性決定(ding)了(le)征稅主(zhu)體的(de)(de)(de)個體差(cha)異較(jiao)大，如(ru)(ru)何(he)建立城市(shi)或者街道范圍的(de)(de)(de)基準地價(jia)，針對(dui)不同(tong)房(fang)產之間個性因素進行修正(zheng)，以及隨(sui)著資產價(jia)格變動(dong)如(ru)(ru)何(he)進行價(jia)格的(de)(de)(de)及時更新，迫切需(xu)要探索出(chu)較(jiao)為適合我國不動(dong)產市(shi)場的(de)(de)(de)估(gu)(gu)價(jia)體系。

　　再次(ci)是如何征收的(de)問題(ti)。迄今為(wei)止，中國的(de)稅收幾(ji)乎都是針對法人進行征收，即便是個(ge)(ge)人所得稅，也是通過單(dan)位財務部門(men)代扣代繳(jiao)，如果讓稅務局(ju)直接面(mian)對居民個(ge)(ge)人征收房地(di)產(chan)稅，難度較大。有(you)人建議(yi)采(cai)取中介方(fang)(fang)式，可(ke)以把房地(di)產(chan)稅委托(tuo)給有(you)資(zi)質(zhi)的(de)資(zi)產(chan)評估的(de)權威部門(men)來征收，這樣(yang)可(ke)以節省稅務部門(men)的(de)人力物力成(cheng)本。但(dan)目(mu)前(qian)(qian)中介的(de)誠信(xin)程度、職業操守和(he)業務能力目(mu)前(qian)(qian)是否達到相(xiang)應的(de)水平(ping)，也存在質(zhi)疑。并(bing)且，如果采(cai)用(yong)重(zhong)慶、上海征稅范(fan)圍較窄、稅率(lv)較低的(de)方(fang)(fang)案，則存在征管成(cheng)本高，收益小的(de)問題(ti)。

　　五大(da)政策走向(xiang)

　　基(ji)于上述分析，我(wo)們對房地產(chan)稅未來政策走向判斷如下：

　　1.盡(jin)管沒有(you)明確的時(shi)間表，但房地(di)產稅征收(shou)是大(da)勢所趨。

　　房(fang)地產稅(shui)是成熟市(shi)(shi)場(chang)經濟(ji)體作(zuo)為地方財政收入的重(zhong)(zhong)要和(he)穩定來源(yuan)，用于支(zhi)持(chi)地方公(gong)共設施建設和(he)服(fu)務(wu)，提升地方房(fang)產價值(zhi)，形成正向循環;也是對我國現有房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)稅(shui)收結構中重(zhong)(zhong)交易、輕保有的修正，有利(li)于房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)的健康發展。

　　2.推出房地產(chan)稅主要定位為形成(cheng)合理的(de)稅收體系。

　　無論從國際經驗，還是(shi)上海和重慶的實踐來看(kan)，房產稅對(dui)房價(jia)的影(ying)響是(shi)有限的。

　　推出房(fang)地(di)產稅(shui)更多定位為理(li)順現有的(de)房(fang)地(di)產稅(shui)費(fei)結構，形成合理(li)的(de)稅(shui)收體(ti)系，為地(di)方財政提供重要和穩定的(de)稅(shui)收來源。

　　3.受制多種(zhong)因素影響(xiang)，房地產稅在(zai)我國(guo)短(duan)期內難以全面(mian)落地。

　　除(chu)了(le)立法等準備工(gong)作(zuo)還未完成(cheng)(cheng)以外，由于(yu)前(qian)期(qi)重慶、上海的(de)房產稅試點(dian)并不成(cheng)(cheng)功，預計房地產稅征收前(qian)還會采(cai)用新的(de)方案，目前(qian)關于(yu)新方案還存在(zai)許多爭論，以及有待解決的(de)技術(shu)問題。

　　另外，樓市出現嚴重(zhong)分化，擔(dan)心推(tui)出房地(di)產稅(shui)后(hou)對三(san)四線城市去庫(ku)存影響，也是(shi)很重(zhong)要的考量因素。因此，房地(di)產稅(shui)在我國短期內難以全面(mian)落地(di)。

　　4.新(xin)推(tui)出(chu)的房地產稅(shui)將對(dui)現行稅(shui)費體制中的稅(shui)費項(xiang)目(mu)進行歸并和(he)調整。

　　房(fang)地產(chan)稅在(zai)起(qi)草(cao)過程中(zhong)，實(shi)際上是對現行(xing)稅制(zhi)以及有(you)(you)關(guan)的(de)收費體系的(de)再設計，因為圍繞(rao)著(zhu)房(fang)地產(chan)的(de)稅收有(you)(you)很(hen)多(duo)，還(huan)有(you)(you)附加(jia)在(zai)土地上的(de)各種各樣數不清(qing)名(ming)目的(de)一些費用，都和房(fang)地產(chan)稅有(you)(you)關(guan)。

　　新推出的房地(di)產(chan)稅(shui)將對現行(xing)稅(shui)費體制中的稅(shui)費項(xiang)目進行(xing)歸并和調整，更合理地(di)反映(ying)房地(di)產(chan)市場的稅(shui)收結構。

 　　5.可能先(xian)在某些城(cheng)市(shi)、省份試(shi)行(xing)，然后再推廣。

　　1月12日，國(guo)家(jia)發改(gai)委主任(ren)徐(xu)紹史在(zai)《人民日報》發布署名(ming)文章稱，支持各(ge)地區在(zai)房(fang)地產稅等方(fang)面(mian)探索創新。可以預(yu)期，房(fang)地產稅可能(neng)先在(zai)某些城市、省份試行，然后(hou)再推廣。