猴年樓市迎來“瘋牛”行情。上海、深圳等一線城市量價飆升，許久未見的售罄、跳價等樓市熱詞頻頻出現。低首付、低利率加上創新產品，加大了買家杠桿入市。

 　　資金面的寬松是樓市走高重要內因。3月1日，央行普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。據多家市場機構測算，此次全面降準釋放的資金量大約為5000-6000億元。

 　　寬松的貨幣政策導致流動性過多，如此龐大的貨幣增長往往推高資產價格。目前國內市場股債雙熊、金融理財產品問題叢生，實體經濟持續不振，優質資產因而極度稀缺，樓市成為不假思索的渠道。

 　　政府推動房地產市場去庫存，態度是明確的的。各地政府相繼推出信貸、稅收刺激方案，更是增加了樓市的可操行。當前環境下，這些政策迅速得到市場反饋。

 　　2016年1月份全國新增信貸達2.5萬億，其比2009年四萬億推出時最高月份的8900億，多增了幾乎兩倍。信貸增量主要投向與土地有關，比如土地一級開發、房地產按揭、地方融資平臺，由于貨幣信貸的瘋狂投放引發M2增幅達到14%，創下2009年以來的歷史高位。

 　　以被形容“瘋魔”的深圳樓市為例。人民銀行深圳中心支行的數據顯示，截至2015年12月末，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%。2015年全年，新發放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。

 　　歸根結底，是超發貨幣在尋找分發渠道。中國政府繼續量化寬松的貨幣政策，勢必會延續房地產泡沫。貨幣寬松同時導致的人民幣貶值的壓力，穩定人民幣匯率又會消耗中國的外匯儲備。

 　　沈陽政府的“零首付”政策一經報道，便被外界嗅到了次貸危機的熟悉身影。

 　　陽光底下沒有新鮮事。2007年美國次級房地產貸款危機的出現，也發生在央行不斷降息，全球處于超低利率的時期。金融危機起端于美國房地產市場的次級貸款，金融衍生品是美國次貸危機發酵的重要助推器。

 　　國內路徑相似。房地產金融近幾年迅速發展，通過品目繁雜的產品組合和包裝，已經突破了政策界限，加大了購房資金杠桿。

 　　還以深圳為例，深圳住房市場按揭平均成數高，2015年12月份達到65%，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點。

 　　房產貸款的資產證券化也在進行金融產品創新。2月21日起，公積金存款按一年定存利率執行，較此前活期或三個月定存利率收益大大提升。隨著相關政策瓜熟蒂落，國內公積金貸款資產證券化逐步開閘。福建部分城市和武漢等地政府宣布，將公積金個人住房貸款資產證券化。目前市場上已經有超過10款的住房公積金貸款證券化產品，優先級預期年收益率在4%左右。

 　　在缺少優質資產標的的金融市場，住房公積金個人貸款還款較有保障、逾期率低，是目前國內資產證券化市場中備受投資者青睞的基礎資產之一。

 　　除了銀行渠道的按揭貸款，購房人還可以在市場上得到一些互聯網金融創新產品。如類似“首付貸”的貸款資金可用作購房首付款;過橋借款可以預先支付全額房款，解決置換房的短期資金問題。

 　　這些產品主要由互聯網金融平臺、地產中介設立的小額貸款公司等發起，甚至有開發商和銀行介入其中，可以為購房人變相發放可用于首付的貸款。也就是說，如果買家愿意承擔較高的利息成本，“零首付購房”在實際操作中可以實現。

 　　另一邊，資金供給端拿到的是包裝后的P2P產品，年化收益率基本上在8%左右。而根據第三方監測平臺融360最新數據，今年2月份，全國首套房平均房貸利率降至4.58%。

 　　支撐這些金融創新產品產生持續收益，要求資產價格不斷升值。一旦房價下行，棄房斷供現象出現，銀行按揭貸款和互聯網金融風險會接踵而來。應當警惕的，是房地產和金融風險互相轉化。

 　　高杠桿的資金涌向樓市基于信用的過度使用。投資人貝樂斯在分析文章里指出:在信用擴張過程中，央行的作用至關重要。央行可以通過增發基礎貨幣、降息降準等方式增強銀行系統的正反饋強度。

 　　所謂的正反饋，是指信用和實體經濟之間的相互關系，當實體經濟向好時信用增長可以進一步推動實體經濟。信用擴張需要有“推”有“拉”，即貨幣寬松+經濟正反饋。貝樂斯認為，經濟大循環已經終止，信用周期處于拐點，而目前的局部流動性涌動則是逆趨勢而動。

 　　中歐國際工商學院教授許斌認為，當實體經濟下滑時，信用過度增長，實體經濟吸收不了，就會流向資產市場，從而加劇后者的泡沫，這是逆反饋的表現。更多最新數據分析、市場分析報告、市場調研、行業分析，請訪問。