猴年樓(lou)市迎來“瘋牛”行情(qing)。上(shang)海、深圳等一(yi)線城市量價(jia)飆升，許久未(wei)見的售(shou)罄、跳價(jia)等樓(lou)市熱詞頻(pin)頻(pin)出現。低(di)首付、低(di)利率加上(shang)創新產品(pin)，加大了買家杠桿(gan)入(ru)市。

　　資(zi)金面的寬(kuan)松是樓(lou)市(shi)走(zou)高(gao)重(zhong)要內(nei)因。3月1日，央(yang)行普(pu)遍下調金融機構人民幣存(cun)款準備(bei)金率(lv)0.5個百(bai)分點。據多家市(shi)場機構測算，此次全面降準釋放的資(zi)金量大(da)約為(wei)5000-6000億元。

　　寬松的貨幣(bi)政策導(dao)致流動性過多，如此龐(pang)大的貨幣(bi)增長往往推高資產(chan)價格。目前國內市場股債(zhai)雙熊(xiong)、金融理財(cai)產(chan)品問題叢生，實體經濟持續不振，優質資產(chan)因(yin)而極度稀(xi)缺，樓(lou)市成(cheng)為不假思索的渠道。

　　政府(fu)推動房地(di)產市場(chang)去庫存，態度是(shi)明確(que)的的。各(ge)地(di)政府(fu)相繼(ji)推出(chu)信貸(dai)、稅收刺(ci)激方(fang)案，更是(shi)增加了樓市的可操行。當(dang)前環境(jing)下，這(zhe)些政策迅速得到市場(chang)反饋。

　　2016年(nian)(nian)1月份全國新增信貸(dai)達2.5萬億(yi)，其比(bi)2009年(nian)(nian)四萬億(yi)推出(chu)時最高月份的8900億(yi)，多增了幾乎兩(liang)倍。信貸(dai)增量主要投(tou)向與土地(di)有關，比(bi)如土地(di)一級(ji)開發、房地(di)產按(an)揭(jie)、地(di)方融資平(ping)臺(tai)，由(you)于貨幣(bi)信貸(dai)的瘋(feng)狂投(tou)放引發M2增幅達到(dao)14%，創(chuang)下2009年(nian)(nian)以(yi)來的歷史(shi)高位。

　　以(yi)被形容(rong)“瘋魔”的深圳(zhen)樓市為(wei)(wei)例。人民銀行深圳(zhen)中心支(zhi)行的數據顯示(shi)，截至2015年12月末，深圳(zhen)個人住房(fang)貸款(kuan)余額為(wei)(wei)7420億元，同比增長(chang)40%。2015年全年，新發放個人住房(fang)貸款(kuan)3408億元，增長(chang)2.1倍(bei)。

　　歸根結(jie)底，是(shi)超發(fa)(fa)貨幣(bi)在尋找分(fen)發(fa)(fa)渠道。中(zhong)國政府繼續量化寬松(song)的(de)貨幣(bi)政策，勢必會延續房地產泡(pao)沫(mo)。貨幣(bi)寬松(song)同時導致的(de)人(ren)民幣(bi)貶值的(de)壓(ya)力，穩定人(ren)民幣(bi)匯率(lv)又會消耗中(zhong)國的(de)外匯儲備。

　　沈陽政府(fu)的(de)“零首付”政策一經(jing)報(bao)道，便被外界(jie)嗅(xiu)到(dao)了次(ci)貸危機的(de)熟悉身影。

　　陽光底下沒有新鮮(xian)事。2007年美國(guo)次(ci)級房地(di)產貸(dai)款(kuan)危機的出現(xian)，也發(fa)(fa)生在央行(xing)不斷降息，全球處于超(chao)低利率的時期。金融危機起端于美國(guo)房地(di)產市場(chang)的次(ci)級貸(dai)款(kuan)，金融衍(yan)生品(pin)是美國(guo)次(ci)貸(dai)危機發(fa)(fa)酵(jiao)的重要助推器。

　　國(guo)內(nei)路(lu)徑相似。房地(di)產金(jin)融近幾年迅速發展，通過品目繁雜的(de)產品組(zu)合和包裝(zhuang)，已經突破了(le)政策界(jie)限，加(jia)大了(le)購房資金(jin)杠桿。

　　還以(yi)深(shen)圳(zhen)(zhen)為例，深(shen)圳(zhen)(zhen)住房(fang)市場按揭平均成(cheng)數高，2015年12月份達到65%，同(tong)比高3.2個百分(fen)(fen)點，與70%的最高貸款成(cheng)數限(xian)制(zhi)相差(cha)僅5個百分(fen)(fen)點。

　　房(fang)產(chan)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)資(zi)產(chan)證(zheng)券化也在進行金(jin)(jin)融(rong)產(chan)品創(chuang)新。2月21日起，公(gong)積(ji)金(jin)(jin)存款(kuan)(kuan)按一(yi)年定(ding)存利率執行，較此前(qian)活期(qi)或(huo)三(san)個月定(ding)存利率收(shou)(shou)益大(da)大(da)提(ti)升(sheng)。隨著(zhu)相(xiang)關政(zheng)策瓜(gua)熟蒂落，國內公(gong)積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)資(zi)產(chan)證(zheng)券化逐步開閘。福(fu)建(jian)部(bu)分城市(shi)和武漢等地政(zheng)府(fu)宣布，將公(gong)積(ji)金(jin)(jin)個人住房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)資(zi)產(chan)證(zheng)券化。目(mu)前(qian)市(shi)場上已經有超過10款(kuan)(kuan)的(de)住房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)證(zheng)券化產(chan)品，優先級預期(qi)年收(shou)(shou)益率在4%左右。

　　在(zai)缺少優質資(zi)產(chan)(chan)標的的金融市場，住(zhu)房公積金個人貸款還款較有(you)保障、逾期率低，是目前(qian)國(guo)內(nei)資(zi)產(chan)(chan)證券化市場中備受投資(zi)者(zhe)青睞的基(ji)礎資(zi)產(chan)(chan)之一。

　　除了銀行渠道的按揭貸款(kuan)(kuan)，購房(fang)人(ren)還可以在市場上得到一些互聯網金(jin)(jin)融(rong)創新產品(pin)。如類似“首付(fu)貸”的貸款(kuan)(kuan)資金(jin)(jin)可用作購房(fang)首付(fu)款(kuan)(kuan);過橋借款(kuan)(kuan)可以預(yu)先(xian)支付(fu)全(quan)額房(fang)款(kuan)(kuan)，解決置換(huan)房(fang)的短(duan)期資金(jin)(jin)問題。

　　這些(xie)產品主要由互聯網金融平臺、地產中(zhong)介設立的(de)小額貸款公司(si)等發(fa)起(qi)，甚至有開發(fa)商和銀行介入(ru)其中(zhong)，可(ke)以(yi)為購房人變相發(fa)放可(ke)用于首(shou)付的(de)貸款。也就是說，如(ru)果買家愿意承(cheng)擔較(jiao)高的(de)利息成本，“零首(shou)付購房”在實際操作中(zhong)可(ke)以(yi)實現。

　　另(ling)一邊，資金供(gong)給端拿到的是包裝后的P2P產品(pin)，年化(hua)收益(yi)率基本(ben)上在(zai)8%左右(you)。而根據第(di)三方監測(ce)平(ping)臺(tai)融360最新數據，今年2月份，全(quan)國(guo)首套房平(ping)均(jun)房貸利率降至4.58%。

　　支撐這些金融(rong)創(chuang)新產品產生持續收益(yi)，要求(qiu)資產價格不斷升值。一旦房(fang)價下行，棄房(fang)斷供現象(xiang)出現，銀行按揭貸(dai)款和(he)互(hu)聯(lian)網金融(rong)風險會接踵而來。應(ying)當警惕的，是房(fang)地產和(he)金融(rong)風險互(hu)相轉化(hua)。

　　高杠桿的資金涌(yong)向樓市基(ji)于(yu)信(xin)(xin)用(yong)的過(guo)度(du)使用(yong)。投資人貝樂斯在(zai)分析文章里(li)指出:在(zai)信(xin)(xin)用(yong)擴張過(guo)程中，央行(xing)的作用(yong)至關重要。央行(xing)可以通過(guo)增發基(ji)礎貨幣、降息降準等方式增強銀行(xing)系統的正反饋強度(du)。

　　所謂的正(zheng)反饋(kui)，是指信用(yong)和實(shi)體經(jing)濟(ji)(ji)之間的相互(hu)關系，當實(shi)體經(jing)濟(ji)(ji)向好時信用(yong)增(zeng)長可以(yi)進一(yi)步推動實(shi)體經(jing)濟(ji)(ji)。信用(yong)擴(kuo)張需要有“推”有“拉”，即貨幣寬松(song)+經(jing)濟(ji)(ji)正(zheng)反饋(kui)。貝樂斯認(ren)為(wei)，經(jing)濟(ji)(ji)大循環已(yi)經(jing)終止，信用(yong)周期處于拐點，而目前的局部流動性涌動則是逆趨勢(shi)而動。

　　中(zhong)歐(ou)國(guo)際工商學院教(jiao)授(shou)許斌認(ren)為，當實體經濟下(xia)滑時，信用過度增長，實體經濟吸收不了(le)，就(jiu)會流向資(zi)產市場(chang)，從而(er)加劇(ju)后(hou)者(zhe)的(de)泡沫，這是逆反(fan)饋的(de)表現。更多最新數據分(fen)析(xi)、市場(chang)分(fen)析(xi)報告、市場(chang)調(diao)研、行業分(fen)析(xi)，請(qing)訪問。