未來(lai)房價要(yao)逆(ni)天?

　　據靈核(he)網研究報(bao)告顯示，2016年上半年，全(quan)國(guo)300個(ge)城市(shi)土(tu)地(di)出(chu)讓金總額為10818億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長34%。其中，住宅(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(含(han)住宅(zhai)(zhai)用(yong)地(di)及(ji)涵蓋(gai)住宅(zhai)(zhai)用(yong)地(di)的綜合性用(yong)地(di))出(chu)讓金總額為8466億元，同(tong)比(bi)增(zeng)加53%。地(di)王頻出(chu)，一個(ge)個(ge)天文數字砸出(chu)來的樓面地(di)價，未(wei)來房價要逆(ni)天!

　　那可(ke)不一定!

　　作為(wei)購房(fang)者，你需要了解到(dao)了什么是(shi)樓面地價(jia)，清楚開(kai)發(fa)商的實(shi)際成本，預算出開(kai)發(fa)商的利(li)潤空(kong)間，就能(neng)估到(dao)未來(lai)房(fang)價(jia)，進而有(you)效(xiao)避免盲目的購房(fang)行為(wei)!

　　什么是樓面地價?

　　樓面地(di)價(jia)又稱單位(wei)建(jian)筑(zhu)面積(ji)地(di)價(jia)，是指(zhi)平均(jun)到每單位(wei)建(jian)筑(zhu)面積(ji)上的(de)土地(di)價(jia)格(ge)，具體是指(zhi)按(an)照商業、居住、工業等(deng)用(yong)途分(fen)別評估的(de)一(yi)定使用(yong)期限的(de)建(jian)設用(yong)地(di)使用(yong)權(quan)(quan)在(zai)某一(yi)時點的(de)平均(jun)價(jia)格(ge)，并由市、縣以(yi)上人民政(zheng)府公布(bu)的(de)國有(you)土地(di)使用(yong)權(quan)(quan)的(de)平均(jun)價(jia)格(ge)。

　　該如何計算?

　　樓面地價(jia)=土地總價(jia)÷規劃建(jian)筑面積(ji)

　　樓(lou)面(mian)地(di)價還(huan)相(xiang)當于(yu)是土地(di)單價和(he)規劃容積率相(xiang)除的(de)數(shu)值。其中，規劃建筑(zhu)面(mian)積等于(yu)土地(di)面(mian)積和(he)容積率相(xiang)乘的(de)數(shu)值。

　　樓(lou)面(mian)(mian)地價(jia)與(yu)容(rong)積(ji)率(lv)的(de)(de)關(guan)系(xi)是負相關(guan)的(de)(de)，這就意味(wei)著容(rong)積(ji)率(lv)越高，樓(lou)面(mian)(mian)地價(jia)就會越低，反(fan)之，樓(lou)面(mian)(mian)價(jia)格就越高。因(yin)此，樓(lou)面(mian)(mian)地價(jia)比土地單價(jia)更能(neng)說明土地價(jia)格的(de)(de)高低，還可(ke)以是我(wo)們(men)判斷一(yi)個小區(qu)容(rong)積(ji)率(lv)的(de)(de)重要(yao)指標。

　　容積(ji)(ji)率(lv)(lv)又(you)稱建筑面積(ji)(ji)毛密度(du)，是指一個小區的地上總建筑面積(ji)(ji)與用地面積(ji)(ji)的比率(lv)(lv)。一個良好的居住小區，高層住宅容積(ji)(ji)率(lv)(lv)應(ying)不超過5，多層住宅應(ying)不超過3，綠地率(lv)(lv)應(ying)不低于30%。

　　樓面地價(jia)和房屋(wu)最終售價(jia)之間究(jiu)竟有什么關(guan)系?

　　樓面地(di)價(jia)(jia)代(dai)表著一(yi)個(ge)項目在銷售時，單位售價(jia)(jia)中所包含的(de)(de)土地(di)成本。商(shang)品房(fang)(fang)的(de)(de)最終(zhong)售價(jia)(jia)包含著樓面地(di)價(jia)(jia)，所以(yi)開發商(shang)在拿地(di)的(de)(de)時候支(zhi)出的(de)(de)土地(di)價(jia)(jia)格會作為商(shang)品房(fang)(fang)最終(zhong)售價(jia)(jia)的(de)(de)參考(kao)標準之一(yi)。

　　一張圖看清你的(de)巨額房款被誰(shui)拿(na)走

　　建一棟房子需要多久?

　　至于(yu)明后年的(de)房價會是(shi)多少，你去翻一下房地產商(shang)是(shi)多少錢(qian)拿(na)的(de)地，再用計算器套著數值算一下就能出來(lai)個大概了。至于(yu)到底要不要買房，財姐只能說看你經濟(ji)情況，不過。

　　買房要小(xiao)心(xin)了...

　　2016年1-6月份(fen)，全國房(fang)地產開(kai)發投(tou)(tou)資(zi)46631億元，同比(bi)名義增(zeng)(zeng)長(chang)6.1%(扣除價(jia)格(ge)因(yin)素實際增(zeng)(zeng)長(chang)8.0%)，增(zeng)(zeng)速(su)(su)比(bi)1-5月份(fen)回落(luo)0.9個百分(fen)點。其中，住(zhu)宅(zhai)投(tou)(tou)資(zi)31149億元，增(zeng)(zeng)長(chang)5.6%，增(zeng)(zeng)速(su)(su)回落(luo)1.2個百分(fen)點。住(zhu)宅(zhai)投(tou)(tou)資(zi)占房(fang)地產開(kai)發投(tou)(tou)資(zi)的比(bi)重(zhong)為66.8%。

　　1-6月份(fen)，房(fang)地產開(kai)發(fa)企業房(fang)屋(wu)施工面(mian)(mian)(mian)積(ji)669750萬平(ping)(ping)方米，同比增(zeng)(zeng)長(chang)5.0%，增(zeng)(zeng)速(su)比1-5月份(fen)回落(luo)0.6個(ge)百(bai)分(fen)點。其中，住宅施工面(mian)(mian)(mian)積(ji)459444萬平(ping)(ping)方米，增(zeng)(zeng)長(chang)3.4%。房(fang)屋(wu)新開(kai)工面(mian)(mian)(mian)積(ji)77537萬平(ping)(ping)方米，增(zeng)(zeng)長(chang)14.9%，增(zeng)(zeng)速(su)回落(luo)3.4個(ge)百(bai)分(fen)點。其中，住宅新開(kai)工面(mian)(mian)(mian)積(ji)53433萬平(ping)(ping)方米，增(zeng)(zeng)長(chang)14.0%。房(fang)屋(wu)竣(jun)工面(mian)(mian)(mian)積(ji)39546萬平(ping)(ping)方米，增(zeng)(zeng)長(chang)20.0%，增(zeng)(zeng)速(su)回落(luo)0.4個(ge)百(bai)分(fen)點。其中，住宅竣(jun)工面(mian)(mian)(mian)積(ji)29024萬平(ping)(ping)方米，增(zeng)(zeng)長(chang)19.2%。

　　1-6月(yue)(yue)份，房地(di)產開發企業土地(di)購(gou)置面積9502萬平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月(yue)(yue)份收窄2.9個百(bai)(bai)分(fen)點(dian);土地(di)成交(jiao)價(jia)款(kuan)3159億元，增長10.2%，增速提高5.5個百(bai)(bai)分(fen)點(dian)。

　　1-6月份(fen)，商(shang)品(pin)房(fang)(fang)銷售(shou)面(mian)(mian)積(ji)64302萬平方(fang)米，同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)27.9%，增(zeng)(zeng)(zeng)速比(bi)1-5月份(fen)回落5.3個百(bai)分點。其中(zhong)(zhong)，住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)28.6%，辦公樓銷售(shou)面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)40.5%，商(shang)業(ye)(ye)(ye)營業(ye)(ye)(ye)用(yong)房(fang)(fang)銷售(shou)面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)13.4%。商(shang)品(pin)房(fang)(fang)銷售(shou)額(e)48682億元，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)42.1%，增(zeng)(zeng)(zeng)速回落8.6個百(bai)分點。其中(zhong)(zhong)，住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)額(e)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)44.4%，辦公樓銷售(shou)額(e)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)61.6%，商(shang)業(ye)(ye)(ye)營業(ye)(ye)(ye)用(yong)房(fang)(fang)銷售(shou)額(e)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)15.6%。

　　6月末，商品(pin)房待售(shou)面(mian)積71416萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，比5月末減(jian)少(shao)753萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)。其中，住宅待售(shou)面(mian)積減(jian)少(shao)770萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，辦公樓待售(shou)面(mian)積減(jian)少(shao)86萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，商業營業用房待售(shou)面(mian)積增加44萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)。

　　6月(yue)份，房地產開發景氣(qi)指數(簡(jian)稱“國房景氣(qi)指數”)為(wei)94.40，比5月(yue)份回落0.08點(dian)。

　　財經評(ping)論家劉曉博說(shuo)：房(fang)(fang)地產中(zhong)(zhong)央軍(jun)正(zheng)在(zai)重(zhong)組，前段時間還被約(yue)談，所以(yi)近期拿地的(de)瘋勁有(you)點下降;中(zhong)(zhong)央對房(fang)(fang)地產的(de)看法有(you)變，再加(jia)上(shang)上(shang)海正(zheng)在(zai)嚴格(ge)執行中(zhong)(zhong)央控制人口(kou)的(de)政策，近期人口(kou)有(you)下降趨勢(shi)，所以(yi)房(fang)(fang)企不愿意(yi)太激進。

　　看(kan)上去房地產投資真的降溫了(le)，拐點(dian)要(yao)來了(le)，至于是(shi)(shi)(shi)不是(shi)(shi)(shi)又是(shi)(shi)(shi)狼(lang)來了(le)，也只(zhi)能仁者見仁智(zhi)者見智(zhi)了(le)。

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