隨著中國老齡化人口的快速增長，養老地產、醫療、服務甚至金融業都有望得到政策支持，從而開啟新的經濟增長窗口。8月16日，國務院常務會議提出，將從建設、服務、模式創新等多個方面加強養老服務業的發展。分析人士指出，隨著政策的出臺，“養老地產”逐漸成為房地產市場上繼自住型住宅之外的“隱性剛性需求”。各大房企及險資紛紛試水，但具體的商業開發模式仍處于探索階段。
 

　　一、中國養老地產行業市場需求分析
 

　　1、中國老齡人口快速增長，養老地產市場需求不斷增大
 

　　我國從2000年開始已經進入老齡化社會，且其發展速度正在逐漸加快。2013年我國60歲及以上老年人口達2億人，其中“失能老人”的總數已超3700萬人。我國的65歲以上的老年人口占總人口的比重從1953年的4.4%增長到2013年9.7%，并且還在處于快速增長的態勢。
 

　　圖表1：1953-2013年中國65歲及以上人口占總人口比重情況(單位：%)
 

 　　2010年至2040年將是我國人口老齡化高速增長期。2013年，我國60歲以上人口已經達到2億，預計2026年將達到3億，2050年為4億，成為超老年型國家。根據預測，21世紀上半葉，中國將一直是世界上老年人口最多的國家，占世界老年人口總量的五分之一。考慮到20世紀70年代末，計劃生育工作力度的加大，預計到2051-2100年我國人口老齡化進程達到頂峰，之后，老齡化進程進入減速期。

　　圖表2：未來中國老年人口預測(單位：億人)
 

　　隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發展，我們要建造和發展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長，將會推動養老地產市場進一步拓寬。
 

　　2、中國目前宜居社區養老缺口巨大
 

　　根據《中國老齡事業發展“十二五”規劃》和市場研究院發布的《中國與投資分析報告》預測，預計到2015年，約有1295萬老年客群將選擇養老宜居社區，未來適老宜居社區發展潛力巨大。據測算，目前中國養老市場的商機大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元，潛力巨大。
 

　　圖表3：十二五養老規劃結構與目前養老規劃結構比較
 

　　二、中國供給分析
 

　　社會資本紛紛進軍養老地產，目前主要集中在房地產公司、保險公司、社會養老服務機構，由于養老地產行業還處于成長期，市場養老的模式剛剛起步，普遍存在養老住宅入住率不高，表面上呈現供過于求的態勢。下面為萬科、保利地產、泰康人壽進軍養老地產行業的部分項目介紹。
 

　　萬科公司在北京、青島、武漢、廣東等地項目中有涉及養老地產，在中糧萬科•長陽半島、五礦萬科•北京歡慶城項目中配備養老地產產品。作為萬科進軍老年地產領域的首個項目——“萬科幸福匯”項目已落戶北京房山，并將于2012年竣工，被稱作“活躍長者之家”，定位是“面向活躍、高知、長者的服務式公寓”。杭州萬科良渚文化村的老年公寓“隨緣嘉樹”項目正在規劃中，廣東清遠北部萬科城項目養老地產組團的前期規劃亦在進行中。
 

　　保利地產已成立“善居養老研究中心”，并與北京安平投資有限公司共同合作成立養老產業專業管理公司，上海•西塘安平老年健康生活社區”是保利首個養老公寓項目。
 

　　泰康人壽投資40億元購置小湯山溫泉鄉2000畝地，建造第一家泰康養老社區，并且在崇明島圈地 2000 畝用于建造高級養老社區，在三亞亦有項目。
 

　　國內養老地產區域分布不平衡，目前主要分布在環渤海、長三角、珠三角等沿海發達和海南等環境優異地區。
 

 　　作為民生熱點，養老產業成為國家“十二五”重點發展扶植的產業。隨著養老社區、養老機構、度假養老、社區養老、居家養老等需求多元化，龐大而多樣化的養老市場誕生。據了解，目前全國有80家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百余個。

圖表4：養老度假地產項目分布